从高公摊到负公摊，哪一年在西安买房，是时代眼泪｜房哥乱弹

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《新鸳鸯蝴蝶梦》里唱到，由来只有新人笑，有谁听到旧人哭，喜新厌旧可谓人间常态，房子更是如此……

西安人买新房，流行过这几个口头禅，分别是2018年前，送啥？2021年前，摇号不？2024年前，有优惠么？以及2025年后，得房率多少？

喊了这么多年的高公摊，不到三年的功夫，就被“消灭了”，转向了负公摊的比拼，从你送5㎡，到我送10㎡，20㎡，30㎡，50㎡，房价越降越低，赠送越来越多。

这让我们五年前买房的朋友，情何以堪，被动成为“时代的眼泪”吗？

消灭公摊

对于国人而言，最痛恨的除了期房以外，可能就是公摊，这个涵盖管道井，大堂，墙体在内，说不清，道不明的面积，长期与房子牢牢捆绑。

低公摊一度是高品质住宅的代名词，高公摊则是筒子楼的通行证，在那个房价飞涨，全民买房的时代，摇号在前，公摊一度无人问津， 甚至室内没有阳台都能接受，但市场由晴转阴后，公摊成为口诛笔伐的第一个对象。

摆在开发商面前的问题就是，如何消灭公摊？方案就是赠送面积，即阳台半送，露台全送。

在2023年3月1日起实施的《民用建筑通用规范》中，附属在建筑外围护结构上的装饰、遮阳、设备平台等构（配）件，如装饰柱、门窗线脚、勒脚、突出墙面的装饰线条、空调机板、遮阳板、建筑挑檐、无柱雨篷等，均不属于建筑面积的计算范围。

西安四代住宅的大露台，就属于建筑挑檐的形式，既然不计容积，自然能送尽送，在各个区域的实际赠送规则里，也有区别。

比如曲江新区，阳台赠送比例10%，进深小于等于2.4米，露台赠送无面积要求，每户仅设置一个露台，露台进深不应大于2.4m。

高新区范围，阳台增赠送比例6%，进深无限制，露台赠送，同一户型南北向均可设置露台，无数量要求，露台进深无具体要求。

还有港务区，阳台赠送比例10%，进深小于等于2.4m，125㎡以上改善型户型可设置露台，且每户仅可设置一处露台，进深无要求。

航天新城范围，阳台赠送比例6%，进深小于等于2.4m，露台按装饰构件报建，单层露台总面宽小于总面宽的1/2。

最宽松的是西咸新区，高品质住宅奖励容积率，A+级≤15％容积率奖励、A级≤12％容积率奖励，同时鼓励四代住宅，空中花园等户型创新，因此赠送也是最夸张的。

之所以从高公摊到度公摊，开发商各种送，送，送，本质上还是政策的手送了，建筑规范调整。

也因为这种调整，西安的房子以2024年为界，分为高公摊房和低公摊房，当然不排除后续还会收紧，比如港务秦汉北取消露台设计的传闻。

从收紧到放松，背后核心还是楼市的萧条，根据国家统计局的数据，西安新房已连跌12个月，二手房更是连跌22个月。

需求萎靡，相比限购，限售放开，首付，利率下调，但最有效的救市手段反而是建筑规范调整，允许大赠送，果然房子不好卖以后，各种温暖呵护都来了。

赠送混战

而这个高赠送实现的形式，就是四代住宅，作为全国产品最卷的城市之一，西安不是第一个四代住宅城市，但普及速度，数量却是靠前的。

根据2024年统计，西安四代住宅数量已超过35个，面积涵盖100-370㎡多个区间，到了今年，新房几乎全面四代化，也从单一的露台数量，面积比拼，过渡到室内，室外全赠送的比拼。

壹

沣东开头，打响高赠送首战

不仅豪宅送，刚需更送，只要规范允许，势要将得房率拉爆，这其中，高赠送鼻祖，就在沣东。

作为曾经高光，后随着二手房破发落寞的区域，需求回流主城后，沣东想要抢一口饭吃，最大的优势就是赠送，西安关于四代住宅没有明确规范，但可知的赠送最大的区域，就是西咸新区。

典型案例，保利云谷和著，中铁建轨交秦风雅颂，高科越秀星汇云澜。

前者在建面约139㎡的小高层上，一口气做出了全景舱端厅，和双露台，露台进深约5米，让业主住过了180㎡才有的开阔感。

（保利云谷和著建面约139㎡户型）

后者则在建面约137㎡户型上，做到四面宽，14米南向，双露台，室内局部还有6米挑高，得房率超过125%。

同样是沣东，即将面世的高科越秀星汇云澜，更是将建面约139㎡做到了超140㎡的实得率，实得面积约195㎡，可谓西安高赠送户型的新高度。

（高科越秀星汇云澜建面约139㎡户型）

过去买房是地段，配套，价格，如今是高赠送，户型摆在眼前，烟雾弹效果最大化，事实证明，这招有用，在配套几乎没有沣东高新融合区，保利靠户型高赠送，卖成了红盘。

有这样的营销成功案例在前，开发商也是有样学样，既然西安人对买房不上头，但又对赠送上头，卷就对了。

贰

主动跟风，西安新房四面开花

从沣东融合区，再到能源金贸区，高新软件新城，CID，以及今年的团结村片区，高铁新城片区，幸福林带片区，港务区奥体，但凡有新房供应，高赠送是必备卖点。

经开区高铁新城，白桦林书香，建面约90㎡，最大赠送面积约29㎡，实际得房率约108%，建面约120㎡，最大赠送面积约34㎡，实际得房率约105%。

未央团结片区，绿城绿汀芳菲，建面约121㎡，最大使用面积约145㎡，建面约139㎡，最大使用面积约168㎡，实际得房率约120%。

（绿城绿汀芳菲户型）

隔壁保亿润园，建面约113㎡户型，半赠送约7㎡，全赠送约34㎡，建面约128㎡户型，半赠送约8㎡，全赠送约79㎡，可谓离了大谱。

（保亿润园户型）

这一个个赠送愈发夸张的户型也说明，既然价格，地段，配套，学区卷不出结果，那就卷户型，只要西安规范匀速，能送多少送多少，能送多大送多大。

叁

四线案例，高赠送没有尽头

何止是无公摊，现在比拼的是谁公摊更负，既是卷，也是户型战争，所以这是户型赠送的极限吗？远远不是，身边一个湖南四线城市的案例，看看这个户型。

（外省三代住宅高赠送案例）

建面约128㎡，且不是四代住宅，没有露台赠送，单单室内的全赠送，半赠送面积算上，感觉房子的一半都是送的。

所以不是三代住宅做不了高赠送，而是建筑规范没有放的那么宽，放宽了，无论几代，都能高赠送。

但我问了当地朋友，这个拓兴臻玺湾卖的好吗，他给我否定回答，变相也说明一个道理，买房不是因为赠送面积而买，而是需求，房价和城市。

西安当下新房的赠送混战，更像是没有办法的办法，挡不住房价下跌，挡不住收入下降，挡不住不愿贷款，那只能变相赠送。

像不像当年国产手机的混战，你像素1600万，我3800万，我5000万，它就敢做1亿像素，还有能拍月亮的，如果不是技术限制，什么拍火星，拍金星，拍木星的都会出来。

但最终，拍出来的效果，还是不如苹果，苹果的像素也不高，好手机不靠对硬件，好房子也不靠堆赠送。

变相降价

事实上，当下房子好卖的唯一策略，就是降价，不同于二手房，动辄7折砍一刀，损失的是房东个体，新房价格是有统一标准的。

壹

高赠送本质，变相降价

对开发商而言，贷款开发，现金流比利润更重要，卖的快才有钱赚，卖的慢除了产品被碾压，利润也会被渠道分光。

但直接降价，老业主会闹，会举报，且降价容易，涨价难，不到万不得已，不会主动价格战，如何不明降的同时，又给业主降价体验，四代住宅，尤其是高赠送的四代住宅，就相当于官方允许的变相降价。

同样是15000+单价，隔壁二手房无赠送，新房10%的阳台赠送，无限制的露台赠送，二手怎么卖？只能被动降到单平米相同的价格。

同样是新房，隔壁新产品高赠送，你家老产品小赠送，对方128㎡和你家168㎡一样大，怎么卖，老的只能继续降价。

过去，很多纠结三代，四代住宅哪个更适合西安，分析天气，习惯原因，但本质上，三代和四代的竞争，是赠送面积，是变相降价的竞争。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

在新规范里，已经通过赠送第一次降价，开发商卖不动，再次房价下降，渠道上门，额外优惠，又是降价，贪便宜是大众心态，尤其是房价普跌的当下，因此降价才有销量，只是明降和暗降的区别。

贰

户型内卷，倒逼优中选优

其次，这也是无奈之举，当下房子的萎靡，不在地产本身，更多是经济通缩，大众收入下降，工作不稳，不敢贷款造成的，过量的供大于求，各家房子都优秀，产品都新，无奈买房的人急速减少。

导致的结果，就是内卷，轮番的内卷，和找工作难同理，岗位不够，求职者太多，大家都是硕士学历，证书一大堆，都很优秀，但只能优中选优。

现在买房的群体就和企业面试官一样，台下都是求职的开发商，你会怎么选？

过去是拼颜值三件套，大门，会所，外立面，现在是拼好用三件套，学区，价格，赠送面积。

虽然号召好房子标准，要关注隔音，安全，好房子好看更要好住，但在营销端，好房子始终是好卖的房子，什么房子最好卖，名校+学区外，就是高赠送。

比如，签了爱知中学未央校区后的，保利未央璞悦。

比如，签了交大附中的幸福林带片区，中建悦庐幸福序。

比如，传闻未官宣的经开八校（铁一系），翰林府，白桦林书香。

比如，隔壁交大陆港，自身高赠送的招商梧桐书院。

在比如，集合高赠送+强学区的能源金贸区，邦泰悦九章等。

这种现状下，西安的户型内卷，升级，不是终点，只是开始，不排除也会出现不做露台，但室内超大赠送的三代住宅。

叁

抗跌的西安，四代住宅掘金地

对于开发商而言，西安虽然房价也跌，但相比全国，跌的慢，需求还多，又是西北五省的中心，还有人口流入，还有房价空间，还有信息差可吃，还有区域炒作供地，是可以当作四代住宅的试验田，重点开发的。

相比众多城市，无论怎样赠送，产品怎样创新，但买房人无动于衷的处境，西安的人，只是观望，但好东西端上来，还是会下手，二手怎么跌暂时不管，新房起码稳住。

过去五年，高新CID，港务区，往后五年，幸福林带，团结片区，高铁新城，西电片区，还有大量的土地供应，新房面世。

四代住宅，强学区，高赠送三板斧当下还是灵的，等不灵了，更低容积率，更好产品，更强学区再供应，还是能有所斩获的。

对于新晋西安的小开发商而言，过往突围太难，没有交付案例，没有业主基数，没有品牌名气，但如今，四代住宅，高赠送摆在眼前，就能吸引大众。

肆

无序赠送竞争，加剧观望情绪

当然，这种围绕高赠送的竞争，也有利有弊，如同不怕房价涨跌，就怕忽涨忽跌一样，如今买房人对得房率也没有底，总觉得还会有更大赠送面积，且越刚需，这种对比，观望心态会越浓。

西安的实得率极限到底是多少，仍没有终极答案，如果今天买的是120%的，明天又出140%的，买的人总会心态失衡，最终的结果，则是持续的观望。

政策端也需要一碗水端厅，扩大的得房率，降低公摊是好事，但当下的恶性竞争，反而不利于房价筑底回稳。

全城高赠送比拼的另一个结果是，区域和房价也没有梯队，满城都是15000+，极端的例子就是，高新新房甚至比港务还要便宜。

至于四代住宅对三代住宅新房，二手的严重内卷，已是板上钉钉，倒逼旧产品继续降价。

当然这些都是卖房时，能看到的市场内卷，政策，产品革新，至于这种大露台+高赠送的房子实际交房后，入住体验如何，二手房价格如何，有待观察，2025年是交付大年，故事还没结束。

且赠送新规在经历混乱期后，也会逐步统一，赠送面积，露台进深，大小也不会像如今这般无序发展，没阳台是时代产物，大露台也是时代产物，全看政策。

都是生活

说白了，房子还是为人服务，为生活服务，房价的下跌不仅是数字，更是买房从投资到自住的回归，而房子好不好住，无关于三代与四代，而是与房子里住的人，他的需求，他的生活习惯，他的要求相关。

如今大众热捧的四代住宅，在西安新鲜，但在全国并不新鲜，好不好住，有待更多入住实景检验。

就如同视频里的这三户人家，同样的四代住宅，超大露台，有人养花种草，有人存放纸箱子，有人空无一物，都是生活，有人为了享受生活，有人为了更好生活。

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作者：晴明

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