学区房真要“凉凉”？租购同权下的全球真相与理性配置

租购同权下的学区房真相：深圳3分差距改写入学规则

学区房遭“租购同权”绞杀？中美对比颠覆认知

房东税+租购同权：学区房价格铁幕降临？

教育公平推进中，顶级学区房为何屹立不倒

近期关于"学区房崩盘"的传言甚嚣尘上，起因是9月将实施的《住房租赁条例》中"租购同权"条款被误读。但数据与事实揭示：优质学区房仍是不可替代的硬通货。

自媒体热炒的"房东税"实为旧规新执。1994年起实施的《个人所得税法》早已明确：个人出租房屋需缴纳增值税、房产税等税费。此次条例只是要求租赁合同备案，使征管更规范。至于"租购同权会消灭学区房"的论断，更是对政策的片面解读。

租购同权理念近年持续推进。2022年二十大报告首次提出"加快建立租购并举住房制度"，2024年三中全会重申该方向。但需注意：政策原文明确使用'推动'二字，意味着落地过程将结合区域实际逐步实施。

从国际经验看，租购同权与学区房价值共存是常态。

美国纽约州杰里科学区房屋均价161万美元（全州均价35万），溢价355%。租户子女入读公立校需提供完整租约、水电费账单等连续12个月的居住证明。

中国香港湾仔12校网内，租房家庭可申请校网内公校，但顶级名校圣保罗男女中学优先录取校友子女，剩余学位抽签分配，租房者录取率不足15%。房价仍比非校网区域高出20%-30%。

这些案例印证：教育公平≠教育资源均等化。优质教育附着的地理稀缺性，使学区房抗跌属性凸显。

国内政策实施将采取梯度化策略：

人口流出城市（如沈阳铁西区）已实现租房直入学，因学位供给充足；

学位紧张区域（如北京海淀）仍执行积分制。深圳南山区某重点小学2025年录取数据显示：购房家庭基础分80分，备案租房最高77分——3分差距淘汰近三成申请人。

值得关注的是条例配套细则中的人性化设计：

租户使用学区需房东签署《学位授权书》，避免"学位被盗用"；

北京西城等热点学区执行"六年一学位"锁定政策，保障业主权益。

当前市场分化印证学区房真实价值：

伪学区房加速贬值：北京中关村30㎡"过道房"单价从19万跌至14万，跌幅26%（多校划片政策影响）；

真学区房韧性明显：深圳香蜜湖带深圳高级中学学位的品质住宅，2025年仅回调5%，租金同比上涨3%。

本质而言，租购同权促进的是住房资源优化配置。教育部2025年试点"数字学区"改革，杭州未来科技城某楼盘已接入省级VR教育平台，实现名校课程共享。这种"房产+科技"新模式，让教育公平与资产价值获得双赢。

根据北师大团队预测：2028年小学适龄人口比峰值减少30%，家长更应关注：

避免"老破小学区房"，选择房龄10年内、面积60㎡以上品质住宅；

初中学位房持有周期可延至2030年（生源峰值滞后）；

配置教育属性房产不超过家庭总资产15%。

教育公平是理想，资源稀缺是现实。正如上海静安区某业主所言："买学区房如同收藏艺术品——懂价值的人自会持续买单。"

欢迎讨论：您认为租购同权会改变学区房逻辑吗？