一线城市五折租房，大厂集体杀入长租公寓

上午8点半，文雯踩点下楼，坐上去公司的班车。

仅仅15分钟后，她就出现在了公司食堂二楼，吃一个肉蛋堡当早饭，开启一天的工作。

这样的通勤节奏舒服且难得，生活在一二线城市的年轻人深有体会。

对于大多数在一二线打拼的打工人来说，“租金便宜+通勤便利+居住舒适”，几乎是“不可能三角”——想要通勤时间短，房租预算就要往上涨，即便捡漏了一个便宜房间，硬件也往往跟不上。

在一二线城市，租金划算、通勤便利和居住舒适这三点几乎不可能都被满足/顾芗·AI制图

文雯则打破了这个“不可能三角”。她表示，她不仅不用交房租，而且中介费、网费、取暖费也都全免。值得注意的是，她的公寓位置在北京。

文雯是一名软件工程专业的在读研究生，目前正在大厂京东做实习生。今年9月初，京东实习生公寓投入使用，符合条件的实习生可以申请免费入住。

两个月前，小米北京青年公寓也正式开放，小米北京青年公寓主要面向近几年毕业的年轻员工，租金1999元/月，远低于周边市场价。彼时，这一消息瞬间登上了热搜。

这不是一个单独的现象。值得注意的是，如今，越来越多科技巨头开始下场，自建员工公寓。

去年10月，华为在上海青浦区推出超6000套西岑公寓，上海朱家角人才公寓、深圳坂田金园公寓也在今年相继启用；

深圳前海大铲湾片区的企鹅岛上，共有 11栋企鹅公寓，计划为腾讯员工提供4000多间套房；

此外，OPPO在东莞滨海湾新区斥资40亿打造的22栋高级人才房也已经开放申请。

不难看出，赤手空拳的社会新人，想要不被大城市的租房“打倒”，眼下有一个行得通的方法——努力寻得一家大厂的庇护，成为它的员工，就算是实习生也同样享受如此待遇。

巨额年终奖、豪华节日礼盒、超大健身房……曾经，大厂福利像网络段子一样为人津津乐道，近几年，随着一波又一波降本增效的消息传来，人们对大厂福利的关注也开始变少，不少人认为，狂欢已经落幕。

然而，就在讨论声渐息之时，大厂又悄悄换了一种更具杀伤力的玩法：把员工福利，从卷食堂、卷下午茶、卷年终奖，变成了卷“房”。

在北京，拎包入住，房租五折起

大厂自建的员工公寓是什么样的？

答：家具齐全、拎包入住是标配，大多数还配备管家服务，最重要的是能帮你把一线城市的房租价格给打下来。

小米青年公寓刚一开放，李睿便立刻提交了选房申请。官方公布的1999元/月是平均租金，事实上，公寓采取“一房一价”的定价策略，租金根据户型、朝向上下浮动，个别户型仅需1599元/月。

小米北京青年公寓位于北京昌平区。有媒体报道，小米北京青年公寓周边面积相似的住宅租金普遍在3000元/月以上，如果整租一居室，则需要4000—5000元/月。也就是说，该大厂公寓的租金，相当于周边一居室租金的四至五折。

而在昌平的另一头通州，京东对实习生更加慷慨，直接向他们开放公寓免费入住。

这些公寓房间的布局类似商务酒店，推门而入是一条窄廊，两侧是洗手台与卫生间，再往里走，就是书桌、衣柜与床铺。

关于屋内设施，冰箱、洗衣机是基础配置，此外，大厂们还有各自用来“凡尔赛”的亮点，比如，京东有人体工学椅、超大落地窗；小米有全套米家智能家电等等。

公共空间也是需要的。李睿表示，小米北京青年公寓内有三处室内公共空间，分别是会议室、影音室、台球室，并配备有咖啡机与制冰机。7栋公寓楼共享两个厨房，他每次路过，都能看到不少人围着灶台做饭。

入住京东实习生公寓第一天的文雯，甚至还收到了管家准备的零食大礼包。沉浸式体验大厂的“豪气”，很难有人不感到兴奋，文雯觉得不太真实，她说：“之前真的没想过，这条件是在北京可以免费住上的。”

住在大厂自建的员工公寓里，人们仿佛自动进入了一个保护区。强大、智能的安保系统，还有随时待命的管家，将生活杂音隔绝在外。

过去在外租房，文雯曾遇到过，趁她不在，擅自带人看房的房东，至今回想起来都有些后怕。但现在她不必担心这些了——京东实习生公寓设有前台，进门闸机配备人脸识别系统，楼内电梯布有梯控，每个人只能到达自己所在房间的楼层。

在小米北京青年公寓，管家也是7x24小时全天候响应。快递支持代送代取，外卖被要求放在统一的地点，外卖员不能随意上楼。

张俊和他的两只猫住在东莞长安镇的OPPO员工公寓，两室一厅，月租1300元，每日通勤5分钟。不过，最超出他预期的还是公寓里的服务：“反馈任何问题都能及时解决，比如东西坏了可以报修，看到楼下有人乱停车也可以告诉管家，他会派保安过来挪车。”

除此之外，每到下雨天，管家就会提醒关好门窗；如果人不在家，给一个临时密码，就可以请管家帮忙关窗、收衣服。可谓细心体贴，无微不至。

是员工福利，也是战略资产

员工公寓的选址、设计、运营，再到具体的定价、申请顺位等策略，都承载着大厂的意志——它们扮演的角色，不仅仅是“房东”那么简单。

大厂自建员工公寓，第一步通常是买地。

不同于普通企业选择租赁或改造员工宿舍，并尽可能地压低成本，大厂对员工公寓的投入是巨大的，用“资产布局”来形容也不为过。

2023年，京东在北京亦庄新区以31.12亿元的底价拍得一块土地，用于打造员工公寓“京东青年城”。京东青年城总建筑面积达30多万平米，包括了实习生公寓在内的近5000套公寓住房，目前尚未完全竣工。

该地块正对京东集团总部，仅一路之隔，周边高端产业云集，地理位置极佳。自2012年开始，京东在北京亦庄地区多次拿地，累计拿地金额已经超百亿元。

除了北京，京东在全国各个职场、物流园有超2.5万套员工公寓，这些员工公寓在保障京东一线员工住房的同时，也为京东储备了大量不动产资源。

类似的重资产投入在其他大厂也频频出现。

2019年，腾讯在深圳前海大铲湾拍下一幅80多万平方米的地块，总价85.2亿元。在全国公开土拍市场上，这也算得上是极高的金额。

这块土地后来被称为“企鹅岛”。根据规划，企鹅岛将被打造为一个集研发、办公、生活、文化于一体的巨型科技生态城，其中包括11栋员工公寓（企鹅公寓）与两所学校。

知情人士透露，企鹅公寓已经从今年9月16日开始选房，首批房源共4000多套，月租金在2000—2600元之间。

可以说，员工公寓是大厂的战略级资产，背后往往有一张更广阔的实体经济版图。投资地产对海内外的科技巨头来说并不稀奇，大厂们甚至还有自己的独特风格，如字节跳动就偏爱一线城市的核心地段。在任何时候，持有不动产都是硬实力的象征，危机时刻还能回血救命。

那么，谁来盖房子呢？

盖房子是件专业事，大厂们不会亲自动手，它们通常会与专业的建筑承包商、开发商合作。承接这些项目的，大多是“中”字头的大型国有建筑企业。

小米在北京、南京两地的青年公寓均由中建三局承建；企鹅岛规模庞大，根据目前的公开信息，已知的参建单位就有中建八局第二建设公司、中建四局、上海宝治集团、上海市政设计研究总院等等。

小米在北京、南京两地

青年公寓均由中建三局承建

公寓建成后，就要考虑后续的运营管理。目前来看，大厂们采用的模式各不相同，一些选择自己管理，比如，张俊表示，他居住的员工公寓直接由OPPO行政部门管辖；一些则交由第三方运营。企鹅公寓小程序的管理方，是深圳昀湾商业管理有限公司，后者由深圳腾讯商业管理有限公司100%控股。

小米则是把员工公寓管理外包的代表。公开资料显示，小米委托万科泊寓为小米北京青年公寓进行全周期运营管理，泊寓从科技系统、服务管理和社群运营等方面，为小米提供定制化服务方案。

抢滩长租公寓的核心逻辑

大约在2015—2018年，国内房地产市场迎来了一股长租公寓浪潮。

当时，租购并举、租售同权是最火热的概念，在政策与市场的推动下，头部房企纷纷下场布局长租公寓，万科的泊寓、龙湖的冠寓、华润的有巢等等，都是在那个时期诞生的长租公寓品牌。

然而到了2020年，曾在纽交所上市的蛋壳公寓爆雷了，这件事对长租公寓市场造成了巨大打击。

多年过去，长租公寓的格局发生了诸多变化。其中，大厂作为后来者，在长租公寓赛道的参与变得愈发活跃，而传统的长租公寓运营商渐渐成为了受委托的“乙方”。

2021年，小米以7亿元的注册资本，成立全资子公司米公寓（北京）商业运营管理有限公司，后改名为米星辰（北京）住房租赁有限公司。此举被视作小米进军房地产的信号。

若认真盘算，大厂做长租公寓有着得天独厚的优势——相比来来往往的社会人士，成千上万的大厂员工构成了稳定的租客来源，并且续住率高。

不过，大厂建公寓的逻辑与房企截然不同，它们并非为了盈利。

大厂的“心思”藏在别处。目前的主流观点认为，跨界做员工公寓的科技巨头，主要目的是通过住房福利，吸引更多人才。

首都经济贸易大学副教授、中国人民大学中国就业研究所研究员毛宇飞表示：“大厂定制员工公寓的策略，既体现了人才竞争的加剧，也反映了企业福利意识的提高。”

同时，温馨的大厂员工公寓的另一面，是人才与城市的角逐。大多数科技巨头聚集在房价水平较高的一二线城市，而它们所到之处，附近的房租与房价又有可能再次推高。

以华为青浦研发中心为例，2024年10月首批员工入驻后，周边与华为最近的华岑佳苑小区，两房的租金从去年上半年的2500元/月涨到5000元/㎡/图源：链家app

企鹅岛附近的一家房产中介员工表示，自从腾讯要搬过来的消息传出后，陆续有不少腾讯员工来周边小区租房，甚至买房。她表示：“现在小区房租没有（涨价），以后就说不准了。”

三位来自清华大学、中山大学、华南理工大学的学者在2023年发表的一篇研究论文显示，高房价对高技能人才在城市内部和跨城市的流动均具有显著抑制作用。

这意味着，如果住房成本太高，即使工作机会不错，高技能人才也可能被“劝退”。反过来说，如果企业能解决住房问题，就更可能在人才竞争中胜出。

文雯在投递实习时，曾一度纠结是要留在西安本地，还是到北京试试。她坦言，除了行业头部的实习薪资，京东的免费公寓吸引了她。

京东相关负责人表示，京东经过调研了解到，公寓住房福利更直接地解决了异地来京“租房难”和远郊住房的通勤问题，并且自建公寓对年轻员工来说“更有安全感”，能有效缓解他们从学校到职场的住宿压力。

关于大厂自建员工公寓的核心逻辑，背后的运营商或许看得更加清楚。一篇关于泊寓的公开报道中写道：“这类合作方（指小米等企业）的核心诉求是通过高品质住宿解决员工通勤痛点、提升团队凝聚力，进而服务于人才留存战略，其对项目的要求远超基础居住功能，更强调与企业价值观的契合度。”

不过，自建员工公寓也可能是一把双刃剑。毛宇飞表示，若办公地与员工公寓较近，也可能使员工工作与生活的界限模糊，需要员工合理安排和自我调节。

小米科技园内，有一头飞起来的猪，它源自雷军的金句：“创业，就是要做一头站在风口上的猪，风口站对了，猪也可以飞起来。”

后来，小米北京青年公寓里出现了一头一模一样的猪。

上班下班，看到的场景如此相似，李睿有时会在公寓门禁传出的那句“欢迎回家”机械声里感到恍惚：“有种兜了一圈还在公司的感觉。”

工作、休息、社区活动，大厂为他们提供了全覆盖式的服务，提升了他们的日常体验，也深深介入了他们的生活

“不过其实还好，”李睿又很快补充道。

作为今年千万名涌入社会的应届生之一，他已经站在了多数同龄人难以抵达的岸边，至少现在如此。

【来源】盐财经

【作者】宝珠、李秋悦（实习生）

【编辑】江江

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