解析龙华中海珑悦理降价了吗，为什么那么便宜，还适合入手吗

龙华中海珑悦理确实出现了降价情况，其价格相对便宜是多种因素共同作用的结果，是否适合入手需要综合个人需求、财务状况等多方面因素考量。以下是具体分析：

降价情况：中海珑悦理的备案均价为 7.22 万 /㎡，备案单价区间为 6.54 至 7.79 万 /㎡。根据 2025 年 7 月 14 日消息，其折后均价 6.48 万 /㎡，折后单价介于 5.92 至 7.04 万 /㎡。其中，88㎡三房折后单价为 5.92 至 6.77 万 /㎡，总价处于 525 至 600 万区间；97㎡三房折后单价在 6.12 至 6.69 万 /㎡，总价约 595 至 650 万；101㎡三房折后单价是 6.47 至 6.75 万 /㎡，总价 654 至 684 万左右；129㎡四房折后单价介于 6.55 至 7.04 万 /㎡，对应的总价为 848 至 913 万。

价格便宜的原因

市场供需与竞争：房地产市场供需关系对房价影响显著。若中海珑悦理所在区域新建住宅供应较多，而购房需求相对较少，房价就可能受到压制。同时，区域内可能存在较多新楼盘或二手房供应，竞争激烈，开发商为吸引购房者，会采取相对较低的价格策略。

开发商策略：开发商可能基于自身资金回笼需求、市场拓展计划或对该项目的预期收益等因素，制定了较为亲民的价格策略，以实现快速销售，回笼资金。例如，项目推出工抵房可享备案价 85 折，此前不同楼层也有相应折扣优惠，如天地楼层享 85 折优惠，8 楼及以下享受 87 折等，折扣会因营销周期及剩余房源情况动态调整。

房屋自身因素：部分户型设计可能不够理想，或者朝向不佳，影响了居住舒适度和采光通风，从而导致价格相对较低。比如朝北或朝西北的房子价格相对较低，但这些房子可以看到超核公园。

是否适合入手

适合入手的理由

品牌实力雄厚：开发商为中海地产，是大型央企，业务覆盖 90 余座城市，打造精品项目超 1800 个，在深圳也有中海华庭、香蜜湖一号等知名楼盘，品牌知名度和信誉度高，项目质量和后期物业服务有保障。

地理位置优越：项目位于龙华玉龙路与民塘路交汇处，毗邻深圳北站，在深圳十四五规划中，龙华北站超核被定位为 “都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱，区域发展潜力大。

交通极其便捷：步行约 300 至 600 米可达深圳北站，地铁 4、5、6 号线交汇，还有建设中的 22 号线、27 号线以及深惠城轨等，可快速抵达福田、宝安、光明等地，一站直达香港西九龙站。

商业配套丰富：自带 1000 平方米社区商业，一路之隔是预计 2026 年开业的 13.4 万平方米华润万象系商业，周边还有红山 6979、华南首家 Costco 旗舰店（建设中）等，能满足居民日常购物、休闲等需求。

户型设计合理：主推 88-129㎡3-4 房，得房率在 77% 左右，算上赠送，实际使用率超 90%。所有户型都是 LDKB 客餐厨一体化设计，并且主次卧配备 L 型双飘窗，采光和通风效果好。

不适合入手的理由网易手机网

车位配比不足：车位数为 635 个，总户数为 946 户，车位比 1:0.67，车位相对不足，可能会给业主停车带来一定不便。

部分房源存在噪音影响：项目紧邻深圳北站，高铁运行等可能会对靠近北站一侧的房源产生噪音干扰，影响居住的静谧性。

容积率较高：容积率为 4.5，相对较高，意味着小区内的人口密度较大，可能会影响居住的舒适度。

存在租赁住房：项目包含一定比例的租赁住房，其中公租房 118 户，保障性租赁 348 套，租赁住房的存在可能会对小区整体的居住氛围和品质产生一定的影响。

中海珑悦理售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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中海珑悦理位于北站核心位置，北站位于广深港中轴线上最中心的位置，连接香港、广州的中轴核心，贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”。在深圳十四五规划中，明确定位龙华为“都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。

基础信息

【开发商】：中海地产

【绿化率】：40％

【容积率】：4.5

【总户数】：可售480户

【车位数】：635

【梯户比】：3梯6户

【主推产品】：88-129㎡3-4房

【占地面积】：约1.2万㎡

【建筑面积】：约7.53万㎡

【产权年限】：70年

【物业类型】：住宅

【物业公司】：中海物业

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园区环境

五重景观：归家的惬意模式从这一刻就此开启。流动的光影与两侧的绿植交相辉映，给业主缔造专属的归家仪式感，提供自由时尚的美好生活体验。

立体园林：项目将城市建筑与自然繁茂和谐交融，匠心打造由双环环线、立体花园组成的多维立体园林，是舒缓身心、释放焦虑的绝佳休闲禅养空间。

云端泳池：承载全龄段生活意趣，一番畅游后大人们还可到一旁的“品蘭荟”水吧品味香醇特调美酒。

区域价值

深圳北站总部基地：作为深圳七大总部基地之一，以高标准缔造，形成多元复合的国际会客厅。规划双芯三谷、城市一体化空间结构，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标。

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超核中心综合体：承载世界级国际会客厅使命，华润置地于北站打造的超级城市综合体，涵盖16万㎡超核绿芯公园、建面约13.4万㎡万象系商业，未来国际化生活新范本。

开发商实力

开发商为大型央企中海地产，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，简称中国海外发展，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

中海地产，业务覆盖90余座城市；打造精品项目超1800个，所到之处皆是标杆作品。在深圳开发的楼盘有中海华庭、香蜜湖一号、中海九号公馆等知名楼盘。

周边配套

交通配套

步行约500米就是交通枢纽深圳北站，一站直达香港西九龙站，无界接轨湾区生活圈；地铁4、5、6号线交汇换乘站点，后面还有通达福田保税区的22号线、通达深圳湾前海的27号线以及深惠城轨在规划中、之后就是有6线交汇的轨道交通优势。

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✦教育配套

根据龙华区教育局招生范围，项目地块小学在【龙腾学校】招生范围内，初中在龙【腾学校初中部】、【玉龙学校初中部】、【深圳外国语学校龙华校区初中部】招生范围内；项目旁边还有一块9年教育用地规划，目前已经确定是【格致学校】，而且在近期已经动工开建。

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商业配套

建面约13.4万㎡恢宏体量，创新型“万象商业+游乐式公园”组合的万象系商业*，打造创新型公园式商业综合体，汇聚国际一线品牌，周边有红山6979、华南首家Costco旗舰店(建设中)等品质商业

龙华90%的文体配套，聚集在北站-红山板块。

✦ 人文生态：

【超核绿芯公园】(在建中）、【民治体育公园】、【红山木野郊公园】、【白石龙音乐主题公园】、【深圳北站中心公园】、【南园公园】

【深圳市文化新馆 】（建设中）、【白石龙文化艺术中心】、【深圳美术馆新馆 】（建设中）、【深圳市图书馆北馆】（建设中）、 【展览馆】 、【演艺馆】、【简上体育综合体】

✦ 医疗方面：

三甲医院，【深圳市新华医院】【深圳市第二儿童医院】（在建设中）

✦ 品牌物业：中海物业，中国首批一级资质物业管理企业。历经37载发展，服务港澳及内地144城，在营项目1643个，服务面积3.2亿平米。服务超100家世界500强企业，国家优秀示范小区数量行业第一、品牌影响力全国第一。

户型鉴赏

【约88㎡ 三房两卫】

客厅开间3.6米，厨房连通客餐厅，主卧双飘窗。

【约97㎡ 三房两卫】

客厅开间3.8m，阳台连通客厅和次卧，主卧双飘窗。

【约101㎡ 三房两卫】

客厅开间5.1m，厨房连通客餐厅，主卧、次卧都带双飘窗。

【129㎡ 四房两厅两卫】

阳台开间6.8m，连通客厅和次卧，玄关处设置了客卫，主卧三面飘窗。

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9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。