跌惨了！广州一楼盘每平净亏发2.5万以上，部分业主浮亏超250万…

近日，广州海珠区星汇海珠湾近三年来房价跌幅巨大，每平净亏损发2.5万以上，部分业主如今浮亏达250万。引发网络关注。

星汇海珠湾又名星汇湾花园，是由星汇集团在广州开发的又一品质小区，最早开盘于2019年，当年售价在4万左右。二手房上市，小区房价竟然一路猛涨，2022年6月份小区的成交均价创下6.6万以上的高价。

近三年来，受到市场影响，小区的价格竟然迎来暴跌，在贝壳上小区的最新挂牌单价虽然高达5.3万，但是实际成交价已经降至4.1万，对比高峰期跌幅近40%，部分22年入手的业主亏损巨大，按照小区102平的户型，亏损已经高达250万以上。如今价格几乎回归开盘价。

星汇海珠湾小区如今房龄仅5年左右，属于次新产品。内部楼栋主要为10曾，30层，50曾以及55层，住宅分为住宅楼和商住两用的公寓。虽然公寓的成交，拉低了小区的整体成交价，但是小区整体价格还是比较优惠的。

针对此事，有网友表示，一堆钢筋混凝土，还有交不完的管理费(套内面积）买房交一次费用，买了房还要交多一次费用，就想问问，买了房套内面积，有物业再上门帮忙打理吗？没有，那为什么还要交管理费呢(套内面积)？

有网友认为，就这个价也需要再减一半，两万一平才有人去多看一眼，房价超过二百万已经不是一般家庭买得起。而大多数有钱人已经有房，再买个这玩意儿没太多意义。

• 这显然不是个例，哪怕是豪宅，当前价格相比高点时，同样压力也很大。此前有网友爆料，2022年4月，广州美林海岸一套房卖到10.49万/平，总价千万。2025年4月，同户型跌到5.52万/平，账面蒸发552万。

业主“阿杰”在群里发截图：去年10月有人砍142万成交，今年4月再砍82万，“心脏受不了”。网友@珠城打工人补刀：隔壁新盘保利天悦二期开盘价6.8万，还送车位。

我查了链家近30天带看量，美林海岸仅12组，比2023年同期少七成；贝壳研究院数据也显示，天河临江板块2024年四季度成交周期拉长到148天。

根据该网友提供的信息，这是该小区历史成交情况的截图。

根据上图显示，这个美林海岸楼盘，在2022年4月，一套110平米的房子成交单价为104930元，总价1160万。而到了2025年4月，成交单价直接滑落到55207元，总价仅为608万。也就是说，一套房3年蒸发550万，天河的房东们终于知道什么叫“纸面富贵”。

从数据来看，美林海岸乃至整个天河员村板块的集体裸泳。挂牌195套、最低4.75万/平，说明卖家急着跑，却没人接盘。

而且租金年7万、回报率1.15%，连银行理财都打不过，买家自然用脚投票。

• 那广州楼市及房价当前到底是如何呢？

最新数据显示，天河房价“大跳水”，核心区也扛不住了？有盘直接“腰斩”。

广州天河区，曾经广州楼市的“神话”地带，如今正经历一场深度回调。多个标杆楼盘价格较2022年高峰时期大幅下跌，部分小区跌幅甚至超过40%，有的甚至直接“腰斩”。

另据媒体最新报道，广州“‘金九’（项目成交情况）有明显的回温，跟最近股市行情也有很大关联性”。近日上证指数经过持续上探，一度逼近3900点，创下近十年新高，深证成指盘中突破13000点，达到三年多来的最高水平。

部分在股市获利的资金，开始转向楼市。

据知情人士透露，自9月以来，位于广州市荔湾区的白鹅潭瑞玺出现多笔大单成交，有买家斥资2700万元一次性购入两套房源，更有客户大单买下了2个半层楼。其中，一笔金额较大的交易来自一位上海买家。知情人士称，该买家在到访一周内便迅速拍板，直接买下五套商业大平层，总金额约5760万元。
白鹅潭瑞玺地处珠江前、后、西三大航道交汇处，是白鹅潭华润置地中心的商业大平层部分，属于正在兴建的白鹅潭商务区核心区域，板块楼市颇受购房者关注，主流房价（注：住宅）介于4-7万元/平方米。

知情人介绍，该买家此前已是华润置地上海苏州湾中心润府的业主，在广州亦有生意往来，因此选择将广州作为第二居所。

随着传统旺季“金九银十”进入关键期，新盘加速入市，购房者选择增多，开发商集中推出限定折扣，前期积压的购买力逐步释放

其中，1000万-1500万元级别的豪宅多次出现大单成交，但广州楼市依然呈现分化格局，热度只是点状散发，整体仍处于止跌回稳阶段。

我们再来看看广州8月最新数据已经出炉。广州8月二手房成交情况：共成交8258套，环比7月（9685套）急跌约15%，减少1427套！

这些种种迹象的背后，说明当前广州买房人的信心，还是在全面恢复中。

可以肯定的是，如今广州的总体楼市趋于稳定，价格到了市场理性波动阶段，而现在购房消费者则更加理性。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

总体来看，当前广州楼市大体处于相对稳定，小幅震荡行情，当然对比高位是肯定跌了不少。对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

对此，你怎么看呢？