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今年3月28日，浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块出让交易活动顺利完成，土地面积约2.04公顷，起始价20.8284亿元，成交价29.159亿元，在达到溢价率40%的同时，还提高了商品住宅装修标准，增加了公共服务设施和高端人才住房配建比例，竞得人为绿城。

项目四至：北至规划二路（在建中）、南至规划一路（在建中）、西至规划四路（在建中），东至规划七路（在建中）。

项目总占地约 2.04 万方，绿地率约为 35%，容积率 2.0，总建面约7万方，限高50米，由4 栋14-16层高层住宅，5栋4-5层叠加叠墅构成，住宅套数共267套，项目有公建配套约700㎡，功能为公共服务配套、老年活动室及居委会。车位配比约1：1.4，约422个车位。

绿城逸庐南入口实拍

在建筑立面上，社区入口「玲珑宝盒」式的门头，以及高层层叠的檐角与张江地标形成视觉对话，归家仪式感从踏入社区的第一步便已开启；

园林设计园藏天地、重构山水，在立体空间中重构叠山理水的意境，充分结合上海的在地文化，打造知停而行的庭园；

绿城逸庐示范区实拍

社区精心规划了全景视野的1200方架空层及私家会所，打造艺术展示、书吧、茶室等多元场景，即便遇上阴雨天气，居民也能在社区内找到放松身心的好去处。

会所还配备了地下泳池、健身房等设施，为业主打造私属的休闲健康空间。

绿城逸庐示范区实拍

容积率约2.0的低密布局、现代形东方意的立面审美，注定了「绿城·逸庐」划时代的产品定位。

据悉，绿城·上海逸庐首期将推约120-145㎡小高层&约208-216㎡叠墅产品，共计176套房源，目前实景示范区&样板房已开放，将于本月中旬认筹，月底开盘！明起，开启VIP意向登记！

「绿城逸庐首期户型位置分布图」

在户型设计上，绿城·逸庐展现出对高端客群的深刻洞察，以家庭互动与立体院落两大核心逻辑，重新定义内中环人居标准。

4幢高层及5幢叠加的布局，充分借助2.0容积率的空间优势，巧妙平衡建筑密度与生活尺度。

全套户型图解析：

高层效果图

高层以一芯两轴两境，打造平面艺术的度假松弛感；

「约120㎡ 3房2厅2卫」中间套

「约120㎡ 3房2厅2卫」边套

约120㎡三房两厅两卫

户型特点：边套户型，3开间朝南，方正格局。客餐厅一体化设计，餐厅空间宽敞，客厅进深较短但可通过与阳台连通优化空间感。全屋飘窗设计，边套南北卧室为270°转角飘窗，采光充足。独立电梯厅约7-8㎡，可改造为玄关或收纳空间。

功能优势：动静分区合理，主卧套房设计，私密性较好。适合改善型家庭，兼顾实用与舒适。

「约145㎡ 4房2厅2卫」边套

「约145㎡ 4房2厅2卫」中间套

约145㎡四房两厅两卫

样板间实景：

户型特点：4开间朝南，LDK一体化设计，南北通透。客厅面宽达4.3米，外接4.8米长阳台，采光通风俱佳。主卧带270°转角飘窗，主卫也有飘窗赠送。全屋飘窗设计，独立电梯厅，私密性与尊享感强。

功能优势：真四房设计，卧室空间宽敞，净面宽均在3米以上，适合多代同堂或追求大空间的家庭。

叠加效果图

叠拼以一轴五境多巷道，打造隐奢尊贵的仪式感。

「约208㎡下叠户型」

「约205㎡下叠户型」

约208㎡下叠四房两厅四卫

户型特点：下叠边套，南向面宽约9米，客餐厅同宽约5.8米，空间开阔。一楼设南向卧室，采光好且视野佳。二楼为三套房+主卧总统套房设计，主卫南向，可容纳浴缸和双台盆。地下室方正，附赠采光井，利用率高。

功能优势：私密性强，景观资源优，适合追求低密墅居生活的家庭。

「约216㎡上叠户型」

样板房实拍：

约216㎡上叠四房两厅三卫

户型特点：上叠将客餐厅置于四楼，顶层露台与客厅、客卧结合，功能协调。卧室在三楼，减少对下叠的噪音影响。主卧带瞰景阳台，采光与视野俱佳。

功能优势：动静分区明确，露台可作为休闲空间，适合注重生活品质的家庭。

从浦东地段的梯队来说，陆家嘴国际金融城、张江科学城、世博前滩无疑是巨无霸c位。打开地图可以发现，北蔡立足三者的黄金交点处！

从绿城·逸庐出发，自驾半个小时车程基本覆盖浦东大部分的城市节点！如此便捷的时空距离，意味着项目承接的是最广泛、最便捷的资源外溢。

产业上浦东只有一个真神，张江。无论未来10年还是20年，都找不出第二个可以与其掰手腕的对手。

张江以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心，产业规格之高，无出其右。在软件与信息服务产业上，浦东软件园共有软件企业超1700家，从业人员超45000人（来源浦东软件园官网）。

打开地图可以发现，绿城·逸庐与张江直线仅约500米，直接承接4.5万高知人才的高端居住需求！而且与花木仅有一路之隔！（高科西路以北即是花木街道）可谓是花木联洋后花园，张江西大门，享受双重规划利好！

更重要的是，在《北蔡楔形绿地控制性详细规划》中，板块内所有规划道路将全线打通。

项目西侧的规划三路，向北直通花木-龙阳路副中心和上海国际博览中心，过了内环就是陆家嘴金融城的范围；向西直达西藏路隧道，向东直达张江核心！预计年底建成通车！

而且，芳甸路会打通到北蔡楔形绿地，后续可以一路直达世纪公园，两者直线仅约3km！

同时项目南侧的北中路和莲安路都可以通达东西（联通成山路直达世博），向西直通上海光源所在的张江核心区。

所以，绿城逸庐的交通通达性毋庸置疑。到周边的地铁公交车一站路的距离，项目北侧的龙阳路轨交枢纽，更是浦东地区最大的换乘中心，实现5轨换乘，便捷通达全市。

其实，北蔡商业、学校、医疗、交通、绿地、住宅已经让大多数板块望尘莫及了！

这里有五轨交汇且大都是客流量极大的黄金线路：2号线、7号线、13号线、16号线、18号线以及磁悬浮。

在这可成片开发的土地上，所有教育、商业等均可按高起点、高标准进行整体规划建设。教育上，目前板块已规划新建4所学校，分别为1所初中、1所小学、2所幼儿园。目前小学、初中已获得政府批复，预计年底开工。

另一个，浦东协和双语官宣入驻北蔡楔形绿地，与北蔡政府完成合作签约，板块内将再添一座高规格民办校。它的位置就在项目南侧，现场查看目前已开始动工。

根据发改委公开信息，工期约 21 个月，与绿城逸庐交付同年竣工，值得期待。（新房不承诺学区）

交通方面，13、16、18号线三轨交环伺，构筑便捷轨交网络；距罗山路高架直线距离仅约0.6公里，无缝串联内环（龙东高架）、中环、外环三大交通主动脉，快速通达人民广场、陆家嘴等核心区域，立体交通格局让高效出行触手可及。

周边根据规划信息，除了已有的浦东山姆会员店、宜家和龙阳路枢纽综合体外，未来项目西南侧将建设社区邻里中心和菜场等便民设施，南侧川杨河临河地块规划预计有6块滨水商办地块（约11.2万方），届时也将成为板块内的商业活力街区。

总之未来教育、生活界面将非常值得期待。

同时，绿城·逸庐所处的北蔡楔形绿地，规划约10.6k㎡珍稀城市绿地资源，这个体量约是世纪公园的7.5倍，前滩的3.7倍！预计2027年年底完工！

北蔡楔形绿地的生态优势，从绿地规模和占比上就能一目了然。根据规划指标计算，北蔡楔形绿地的规划绿地面积占比高达56.3% ，是中心城区平均的五倍多！

8月25日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，其中指出“为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。”
9月19日，上海财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一通知是对8月25日上海楼市新政中关于完善房产税部分的细化落地。通知明确，持上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人，在上海新购住房且属家庭首套的，暂免征收房产税。
非本市户籍家庭购买二套及以上住房，可享受房产税税收减免
此次政策增加对于符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的税收减免（8月25日政策已经明确）。
对比来看，在2011年暂行办法中，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，当时非本市户籍家庭在上海限购1套住房。
近几年随着限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，一定程度影响了购房需求释放。
本次优化政策落地后，符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的房产税与本市户籍家庭采取同样的税收减免，将降低其住房的持有成本，促进需求释放，对市场也将形成一定带动效果。
非本市户籍家庭购买首套住房，税收减免政策不变
对比两次文件内容，此次非本市户籍家庭首套房产税减免需符合的人才条件及居住证持有年限均未进行调整，即“持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才”以及“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人”。
另外，此次通知中也指出该政策执行时间为2025年1月1日，购房人已购应税住房符合条件的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对期间多征收的税款可予退还，对于这部分符合条件的购房者的持有成本也有一定的降低。

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