北京买房：理清思路，购房建议1658

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是住在昌平区国风美唐二期的业主，小区交房10年了，今年业委会召开第四次业主大会成功换万科物业了。原来的物业是首开的天鸿物业，交接时间是今年10月，然后开发商现在在集中售卖地下B1-B2层的仓储房，50年产权，有不动产权证，面积大概25-70多平都有，得房率大概55-60%。9月底开盘，二期有2000户住户，仓储大概200多间，价格还没出，但预估在9000一平左右，可能会带装修。

想咨询您一下，这个仓储是否有购买的风险以及后续是否保值的空间，听很多业主说地下室潮湿，仓储的东西时间长了会长毛，再就是这个价格对比得房率来说，感觉很不便宜，所以想请教下章哥，从实用和后续投资角度，这个仓储房值得买么？

A：

1、这种仓储性质的也属于商品房，开发商是交了土地出让金的，所以没有风险。

2、但如果不是和住宅连在一体的，也就是不是下跃的那种，就基本属于消费，只有使用价值，几乎没有投资性。因为理论上虽然能够贷款，但现实中银行极少审批，银行不收的都是投资性弱或风险大的。

主要是成为二手房之后不好卖。一是购买群体窄，除了本小区的，谁会到别人小区买这种房啊？二是谁都担心受潮和水淹，价值高的东西不敢放，那何必花高价买这种房？三是将来出手住宅时，这仓储有可能成为累赘。毕竟不是连为一体的，那人家买家要是都不想要这地下室怎么办？单独卖不现实，连着卖又费劲，至少是耽误工夫和影响心态。

3、地下室肯定潮湿，但如果不是被淹的话一般不长毛。反正我家的地下室是有窗户，桑拿天的时候提前把窗户密封就不算太潮。或者说前些年还好，这两年北京的桑拿天太长，就算没长毛儿也潮味儿挺大的，我都不爱下去。

4、如果是9000块钱就挺贵的，开发商早就把成本收回了，卖多少钱都是利润。但这价格也没标准，我都没卖这种东西，以前都是出租，所以不敢说多少钱合适。

反正要是我的话不会买，没这地下室的话也没什么可放的，一旦有了就一堆鸡肋玩意儿，其实都是多少年用不上的。

仅供参考。

二

Q:

请问，我就想不通了，当初房价涨几十倍，相当于你们有钱人扇了我几十个耳光，我们毫无还手之力，公平吗？现在房价刚下跌不到一半，北京还是好几万十多万一平，这就相当于我们刚刚反抗，是否扇疼了你们还不一定呢，至少我们认为没扇疼你们，你们就觉得不公平了？就拼命叫嚣房价要上涨了？合理吗？我们底层善良人就活该被欺负吗？那只是时候不到而已，现在时候到了，等着吧。

A：

1、公平与合理，这种事儿能讨论清楚吗？就算讨论清楚了，对您买房或成为有钱人有帮助吗？

2、打个不太恰当的比方。当初您还是小孩子的时候，父母打了您不知道多少个巴掌，您那毫无还手之力吧，公平吗？现在他们老了，请问您抽他们了吗？抽疼了吗？公平吗？

另外，如果是个人vs个人，那可以追求相对公平，谁抽谁的嘴巴都不合适，因为有法律+公序良俗。

但如果是个人vs市场，那个人永远是找抽+挨抽的。市场经济向上的时候，社会财富必定增多，但是您没赚到钱，这就相当于被市场打了脸。到了在市场向下的时候，经济普遍低迷，基层工作减少，您还是没赚到钱，仍然是被打脸，咋办？活该呗。

市场无所谓正确，也不搭理您认为的公平与合理，人家只是按照自己的规律来运转。天之道，损不足而奉有余；人道则不然，损有余而奉不足。只要是人类能干预的群体行为，那就一定是强者愈强，而弱者则自己想辙去，实在没辙就被优胜劣汰。

3、我劝您别总抱着弱者心态，没什么用，就跟谁欠了您的似的？而且弱者也未必善良，知道“狼贪羊狠”的成语吗？羊跟狼对比算弱者，但羊真的很善良吗？苍蝇蚊子老鼠跳蚤都算弱者，善良吗？

人类也一样，这几年走线去美国的都觉得自己是底层，他们善良吗？美国零元购群体也是底层，他们善良吗？

善良是价值判断，本来就没有标准，而且和底层或者阶层也没有必然联系。衣食足而知荣辱，穷生奸计富长良心，您说谁善良？是说这话的老祖宗们不善良吗？

4、最后聊一句，所谓的因果报应和老天爷赏善罚恶都是人们的愿望而已，现实中哪有这事儿啊？估计您家是多少代的底层吧，挨了多少欺负？老天爷显灵了几次？

其实老天爷才不管凡尘俗事呢，《道德经》早就说过：天地不仁，以万物为刍狗。老天爷顶多是冷眼旁观而已，哪儿有工夫管什么因果和善恶，一旦不高兴了还就地震海啸，所有人一块玩儿完，哪个善恶有报了？

5、总之吧，人在做，天在看。但老天爷也就是看着而已，万事万物自有其规律。劝您说点儿风凉话就得了，但别真的跟市场较劲，未必打的过。对您来说最好的办法就是发挥人类的本性，也就是好逸恶劳+痴心妄想+守株待兔+牢骚满腹，在家躺着等馅饼吧，万一实现了呢？

仅供参考。

三

Q:

请问，我家考虑在近期买房，房子预算750万，家中目前有1岁半的宝宝（没什么学区的需求，只要不是非常差的就可以），想买三室户型。

一直租在朝青的汇成家园，所以一直在看这个片区的房子，但是选来选取觉得只有华芳易城能满足条件，国美第一城、青年汇因为小区环境不考虑，罗马因为我们这个预算买不到好的户型，润风水上更是够不上三室的户型，然后就是我们现在租的汇成家园的三室。

然后也看了常营天街附近的房子，那边选择就多了，除了龙湖自己的那个小区，好像其他的小区也能选到很不错的户型。

所以现在想咨询下，从跌价的角度讲，是不是五环内的朝青肯定会比五环外的天街更加抗跌（或者这么问华纺易城和除了龙湖以外的常营房子哪个更加抗跌一些）？是不是应该先确定板块再考虑小区、户型这些因素呢？另外，除了这两个区域，在朝阳您还有没有其他的板块推荐？

A：

1、每个板块内部都是有强有弱。像长楹天街和常楹公元，价格走势放到任何板块都算强的。而像珠江罗马这种倒有点儿尴尬，挺好的小区，也说不太清为什么价格走势不强，从早期的朝青第一高价盘有点儿一直走弱。只能说算算错配吧，润枫水尚也有点儿这情况，至于星河湾这种豪宅就更明显了。

除了龙湖和公元这种是吗？那就甭太纠结小区了，而是主要看户型吧。因为以您现在对改善的要求，能看上的小区肯定不会错，那就选其中相对更好的户型才合适。常营附近也没多少小区，先看万象新天吧，超级大盘相对稳妥。

2、常规是先看板块再考虑小区。朝青和常营要排序就是先看五环内，没合适的再看常营的。

3、其他的自然就是东坝啊，常青藤奥园等小区保值也挺好的，就是也稍微老点儿了。没必要再往南看了，尽量在北边吧。

仅供参考。

四

Q:

我想请教一个问题：2027年德胜五路通小学无占用的房子，现在入手的话，能上五路通小学的概率大么？2027年在德胜出区的概率高么？现在有一个五路通的房子，价格大概700左右，在纠结是不是选择这个，还是直接去月坛买一个更靠谱一点。

A：

1、肯定比现在的概率大呗，比前些年的概率更大了。反正2023年入学对应的2017年的京籍出生人口17万，2024对应2018的14万，今年对应2019的13万，明年对应2020年的10万，2027年对应2021年的9万。

北京总的入学人数逐年下降，德胜虽然仍然受追捧，但学位总不可能比前几年紧张吧？今年已经是学位放开的多了，2027年就更应该宽松了。

2、2027年出区概率，肯定比现在低呗。既然学位宽松，那就没必要为难家长和孩子了，谁也不爱找麻烦的，换谁当领导也不会没事招骂解闷儿。

3、选择学区和房子只能家长自己定。要不然就算算溢价率，在同级别学校的情况下，哪个溢价低，就说明居住的性价比高+溢价部分的保值风险低。让当地中介给算算吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，朝阳常营算不算两区交界，买了房子的未来发展会怎样？典型的柏林爱乐两居室，南北通透100平左右450万，价格合适吗？不会将来砸手里吧。

A：

1、当然算两区交界了，而且很典型，否则能有那么多的绿地吗？这就是两边都把土地储备着，谁也不愿意投入太多的资金。或者说都在等对方的动作，谁也不想先给别人做嫁衣裳。

2、买了房子就正常居住呗，价格角度到目前为止基本都跟随大盘，未来也没什么特殊的发展。草房的北京像素曾经想都建设成写字楼园区来着，起名“非中心”，但后来这二期也不都建成公寓了嘛。所以就别期望值太高了，郊区的两区交界能不落后大盘就已经很不错了。

3、柏林爱乐，最早的定位也是安置房，李嘉诚投资的，后来放了鸽子才转成的商品房。到目前为止的小区平均价格挺好的，谈不上砸手里。

不过这两居的户型有点儿偏大，自住更合适，宽敞舒服，但投资角度不太占优。刚需板块的改善户型，坪效一般都不高。但房子是用来住的，如果是改善自住就挺合适的。

仅供参考。

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