【荷兰】抵押贷款利息抵扣削减，每年10万套住房的建设目标更加遥不可及

荷兰《电讯报》报道，关于抵押贷款的利息扣减是否继续得到维持，将成为本次大选各个党派争取选民的策略。由于取消抵押贷款利息抵扣，房屋建设将出现下滑。荷兰建筑经济研究所 (EIB) 的一项分析研究了此前的抵扣削减情况，由此可见一斑。

包括基民盟CDA和绿党工党联盟GL/PvdA在内的多个政党都希望取消抵押贷款利息抵扣，因为据政界人士和荷兰中央银行 (DNB) 等机构称，这只会导致房价下跌。EIB表示，削减抵扣额还将影响住房建设。

EIB主任塔科·范胡克 (Taco van Hoek) 表示：“房价最初会下跌，但这也会减少新建项目的收入。一些项目目前已难以完成。如果由于价格下跌导致收入进一步下降，这些项目将被推迟。届时，政府每年建造10万套住房的目标将变得更加遥不可及。”

范胡克表示，即使废除这项措施，最初也不会对建筑业产出产生任何影响，因为目前仍在筹备中的项目仍在实施中。

这位建筑经济学家解释道：“与此同时，由于买家推迟购房决定或未能获得融资，房地产市场的需求正在下降。这也是房价下跌的原因：需求下降而供应持续增加。然而，这只是一个短期问题。一些脆弱的项目无法继续生存，因此被搁置。仅仅几年后，在建房屋数量就会减少。由于由此造成的短缺，房价最终会再次上涨。”

EIB的分析显示，自2008年以来，抵押贷款市场已经采取了重大干预措施。首先，信贷危机后出台了更严格的贷款标准，降低了抵押贷款的可获得性。随后，采取了各种措施来解决抵押贷款利息扣除问题，包括强制还款和降低利率。因此，利息扣除额后来已减半。范胡克说: “荷兰房价大幅下跌，跌幅远超邻国。然而，随后住房建设也大幅下降，荷兰住房建设的下降速度远超邻国。”随后，荷兰房价的上涨幅度超过了邻国。

EIB表示，一些政党希望逐步取消这项抵扣政策，但这也将影响住房建设。消费者正在考虑自己的经济承受能力，这最初将导致需求下降。

应对国防开支大增的措施？

WoningbouwersNL 主管科恩·范鲁延 (Coen van Rooyen) 说：“如果取消抵押贷款利息抵扣政策，住房建设肯定不会回暖。电网拥堵问题尚未得到切实解决，如果投资荷兰住房仍然缺乏吸引力，投资者将不会回头。现在提出的方案只是为了弥补国防开支而捞钱。要坦诚面对现实，而不是坚持认为这会有助于房地产市场。”

范胡克指出，一些人认为地价会下跌，但改善的空间有限。而建筑成本也大幅上涨，这不仅体现在材料、工资和利率上，更重要的是监管成本。

EIB的经理说：“我们越来越多地不得不在极具挑战性的地区建造房屋，而市场定价的新建项目比例却越来越小。这耗尽了项目的活力，尽管价格高企，但额外的补贴仍在注入房地产市场。因此，逐步取消抵押贷款利息抵扣就能免费降低价格的想法，简直是痴人说梦。”

项目开发商还预计建筑产量将下降而不是增加。行业协会 Neprom 的米尼亚斯（ Fahid Minhas ）表示，目前住房短缺 40 万套：“这种短缺只会加剧，因为潜在的买家停止入购或价格下跌，会因为高昂的成本而减缓建筑项目的完工速度。通常，一个项目中会同时包含高价和低价房屋。如果低价房屋无法建造，其他房屋也同样无法建造。”

分析：若不全面采取措施，荷兰住房危机将持续

取消抵押贷款利息扣除只是住房市场基础问题的之一。从政治角度来看，其他阻碍建筑业发展的因素却鲜受关注。

荷兰建筑公司Heijmans的首席执行官表示，降低房价只有一个解决方案，那就是住房的建筑。他认为，如果可行的话，在竞选活动之外安排取消抵押贷款利息扣除的讨论至关重要。令人惊讶的是，许多政党，甚至经济学家，都将抵押贷款利息的扣除，作为解决整个住房市场问题来看待。

此前的调查表明，中低收入者尤其受益于抵押贷款利息扣除。任何取消政策对他们的影响，主要体现在他们自己的钱包上。但是，没有人谈论所谓的自住房屋价值（eigenwoningnotfait），即房主由于不是租户而必须缴纳的税款。

此外，废除“住房税”不仅会影响新建房屋，还会影响更大规模的翻修工程，例如用于可持续性改进的翻修工程，如果取消利息抵扣，这些工程的成本将大幅增加。相对于其他支出，消费者在住房方面的投资将变得更加昂贵。

与此同时，许多人依赖私人租赁行业，因为他们的收入足以支付社会住房的费用，而这个行业却遭受重创。政府限制了租金，使得投资者和私人投资租赁房屋变得无利可图。部分原因是，建筑业也陷入了停滞。

为了促成健康的住房市场的形成，新政府需要运用更多经济杠杆。

投资必须盈利，也需要大幅增加建筑量。然而，一系列环境要求阻碍了这一进程。由于各种法律程序，目前一个新建筑项目需要十年才能完工。如果不对所有这些不同环节采取全面的措施，建筑业将落后，荷兰住房危机将持续存在。

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