一线城市新政效果初现丨高频跟踪

2025

联系人：谭逸鸣、谢瑶

摘 要

核心关注点：本周地产新房成交环比回暖，同比改善，尤其是一线城市同比大幅增长49%，二手房成交量延续同比回升；汽车消费回暖，电影票房上升，消费需求有所升温；生产领域开工率表现分化，中上游开工率多数回升；投资方面螺纹钢消费量价齐升，水泥价格环周持平；商品期货价格维持波动，玻璃、焦炭、焦煤等涨幅靠前。

从2024年9月政治局会议提出“止跌回稳”，到今年6月国常会强调“更大力度”，再到8月18日，国务院全体会议要求“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，显示出中央对楼市持续承压的高度关注。

近期，一线城市北京、上海、深圳陆续放松限购，优化地产政策，释放出政策支持加力的积极信号，尤其是传统楼市即将迎来“金九银十”的销售旺季，一线城市房地产成交的活跃有望推动市场“止跌回稳”。

往后展望，我们预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激概率或不高，而是通过政策让市场软着陆，实现一个相对平稳、不再大幅下行的新平衡。如加快城中村改造、加大地产收储、核心城市限购进一步松绑、下调住房贷款利率、降低首付比例、减免换购住房的个人所得税等。

需求：新房成交同比增长，汽车消费边际回暖

（1）地产方面，本周20城商品房成交面积环比改善，同比上升，一线城市同比大幅增长。此外，重点城市二手房成交面积环比多数上升，北京、上海、深圳二手房成交面积环周上升。

（2）消费方面，汽车消费环周回暖，观影消费同比上升，全国迁徙规模指数环周下降，地铁出行边际回落。

生产：工业生产运行平稳，PTA开工率回暖

（1）中上游方面，唐山高炉开工率环周上升，PTA开工率环周回暖，涤纶长丝开工率小幅上行，石油沥青装置开工率下降。

（2）下游方面，汽车全钢胎、半钢胎开工率上升。

投资：螺纹钢表观消费回暖，螺纹钢价格上升

螺纹钢表观消费表现回暖，螺纹钢价格环周上升；水泥发运率环周持平，水泥库容比上升，水泥价格环周持平。

贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格回落

（1）出口方面，港口完成集装箱吞吐量有所回暖，CCFI综合指数环周下降，其中，欧洲航线运价环周下降，美东航线、美西航线运价环周上升。此外，BDI指数环周上升。

（2）进口方面，CICFI综合指数环周上升0.4%。

价格：农产品价格下降，商品期货市场平稳运行

（1）CPI方面，农产品批发价格200指数环周下降0.3%，鸡蛋价格上升，水果、蔬菜、猪肉价格下降。

（2）PPI方面，南华工业品价格指数环周上升1.1%，布伦特原油现货价格环周上升1.4%，COMEX黄金期货价格环周上升0.9%，LME铜现货价格环周上升0.7%。

此外，商品期货市场平稳运行，本周玻璃、焦炭、焦煤等涨幅靠前，烧碱、碳酸锂等跌幅靠前。

利率债跟踪：今年置换债累计发行进度达99.3%

下周（9/22-9/26），利率债已披露待发行4471亿元，净融资-1389亿元。国债发行2170亿元，净融资-1747亿元；地方债发行1961亿元，净融资1225亿元。截至9月19日，今年新增一般债已发行6562亿元，累计发行进度为82.0%；新增专项债已发行35177亿元，累计发行进度为79.8%。

核心图表（完整图表详见正文）

风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治风险。

报告目录

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需求：新房成交同比增长，汽车消费边际回暖

本周新房成交环比上升，同比回暖。截至9月19日当周，20城商品房成交面积为188.5万平方米，环比上升4%，同比上升22%，仍低于季节性水平。

分城市层级看，一、三线城市新房成交环周上升，二线城市环周下跌。一线城市商品房成交面积环周上升20%，北京、上海、广州、深圳分别环周变动+41%、+8%、+34%、0%；二线城市商品房成交面积环周下降7%，杭州环周上升26%，成都环周下降34%；三线城市商品房成交面积环周上升5%。

从2024年9月政治局会议提出“止跌回稳”，到今年6月国常会强调“更大力度”，再到8月18日，国务院全体会议要求“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，显示出中央对楼市持续承压的高度关注。

近期，北京、上海等一线城市陆续放松限购，优化地产政策，释放出政策支持加力的积极信号，尤其是传统楼市即将迎来“金九银十”的销售旺季，一线城市房地产成交的活跃有望推动市场“止跌回稳”。

对应可以看到，8月8日，北京购房新政公布，符合条件家庭五环外购房不再限制套数，进而改善家庭、个人的购房动力。

8月25日，上海市印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。

9月5日，深圳发布关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知，分区优化调整居民购买商品住房政策，进一步放松住房限购政策。

往后展望，我们预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激的概率或不高，而是通过政策力量让市场软着陆，实现一个相对平稳、不再大幅下行的新平衡。如加快城中村改造、加大地产收储、核心城市限购进一步松绑、下调住房贷款利率、降低首付比例、减免换购住房的个人所得税等。

本周二手房成交环比下跌，强于去年同期。截至9月19日当周，监测的重点城市中，北京、上海、深圳、杭州二手房成交面积分别为35.4万平方米、41.4万平方米、13.8万平方米、7.1万平方米，环比增速分别为12%、10%、4%、-14%，同比增速分别为55%、85%、90%、5%。

汽车消费回暖，迁徙规模指数回落。截至9月19日当周，乘用车当周日均零售销量环周上升40.6%，同比下降2.8%；全国电影票房环周上升61.9%，同比强于去年同期。全国迁徙规模指数环周下降5.6%，一线城市地铁客运量环周下降0.1%。

2

生产：工业生产平稳运行，PTA开工率回暖

中上游方面，PTA开工率环周上升，截至9月19日当周，唐山高炉开工率环周上升，PTA开工率环周上升1.4pct至77.2%，江浙地区涤纶长丝开工率环周上升0.1pct至91.5%，石油沥青装置开工率环周下降0.5pct至34.4%。截至9月12日当周（最新数据），螺纹钢开工率环周上升0.7pct至43.0%。

下游方面，汽车轮胎开工率整体回暖，汽车全钢胎开工率、半钢胎开工率环周上升，以旧换新补贴政策继续提振内需，短期内对生产端或有一定支撑。

3

投资：螺纹钢表观消费回暖，螺纹钢价格上升。

螺纹钢表观消费回暖，螺纹钢价格环周上升。截至9月19日当周，螺纹钢表观消费环周上升6.0%至210.0万吨，螺纹钢价格环周上升0.6%至3298.8元/吨；沥青价格环周下降0.1%至3425元/吨。

截至9月19日当周，水泥价格指数环周基本持平于102.6点；截至9月12日当周（最新数据），水泥发运率环周基本持平于39.9%，水泥库容比环周上升0.5pct至60.1%。

4

贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格回落

出口方面，港口吞吐量上升，集运价格总体回落。截至9月19日当周，港口完成集装箱吞吐量环周上升0.1%，高于去年同期水平；CCFI综合指数回落，环周下降0.5%，其中，欧洲航线环周下降4.31%；美西航线和美东航线运价分别环周变动+6.37%和+4.14%。此外，BDI指数回暖，环周上升4.3%。

进口方面，集运价格下降，CICFI综合指数为644.1点，环周上升0.4%。

5

物价：农产品价格下降，商品期货市场平稳运行

农产品价格边际回落，猪肉价格下跌。截至9月19日当周，农产品批发价格200指数环周下降0.3%，猪肉价格回落，环周下降1.2%，鸡蛋价格上涨，环周上升4.2%；蔬菜价格环周下降2.5%，水果价格环周下降0.8%。

国际原油价格回暖，黄金价格上涨。截至9月19日当周，南华工业品价格指数环周上升1.1%，布伦特原油现货价格环周上升1.4%，WTI原油期货价格环周上升1.4%，IPE英国天然气期货结算价环周下降0.9%，COMEX黄金期货价格环周上升0.9%，LME铜现货价格环周上升0.7%。

商品期货市场平稳运行。截至9月19日当周，玻璃期货结算价环周上升11.8%，焦炭期货结算价环周上升8.3%，焦煤期货结算价环周上升7.5%，工业硅期货结算价上升6.8%，纯碱期货结算价环周上升5.2%，生猪期货结算价环周下降0.8%，铝期货结算价下跌1.1%，碳酸锂期货结算价下降1.8%，烧碱期货结算价下降10.1%。

6

利率债跟踪：今年置换债累计发行进度达99.3%

下周（9/22-9/26），利率债已披露待发行4471亿元，净融资-1389亿元。

其中，国债发行2170亿元，到期3917亿元，净融资-1747亿元。

地方债发行1961亿元，到期736亿元，净融资1225亿元。其中，新增一般债56亿元，再融资一般债58亿元，新增专项债1496亿元，再融资专项债350亿元。

政金债发行340亿元，到期1207亿元，净融资-867亿元。其中，国开行债110亿元，进出口银行债0亿元，农发行债230亿元。

从发行进度来看：

截至9月19日，今年置换债已发行和已披露发行规模合计为19862亿元，累计发行进度为99.3%。

截至9月19日，今年新增一般债已发行6562亿元，累计发行进度为82.0%；新增专项债已发行35117亿元，累计发行进度为79.8%。

截至9月19日，今年国债发行规模117055亿元，到期规模61620亿元，净融资规模55435亿元，国债累计净发行进度为83.2%。

截至9月19日，今年政金债发行规模53518亿元，政金债累计发行进度为89.2%。

7

政策周观察：央行调整公开市场14天期逆回购操作

※风险提示

1）政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化；

2）基本面变化超预期：经济基本面可能超预期变化；

3）海外地缘政治风险：海外地缘政治风险存在不确定性，全球市场波动超预期。

※研究报告信息

证券研究报告：《高频跟踪周报20250920：一线城市新政效果初现》

对外发布时间：2025年09月20日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：谭逸鸣S1110525050005 ；唐海清 S1110517030002；谢瑶 S1110525070009