宅基地禁止交易的后果是流动性不足及经济下行

来源：周天勇

专栏按语：近日，有关新闻明确发布：不允许城镇居民到农村、城郊购买宅基地。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，或许是一件关乎经济发展的大事。从推动农村发展、提高农民收入、促进国家整体经济向好的根本出发，笔者针对上述发布的政策，提出一些心中的疑惑，希望能向大家请教，并心平气和地展开讨论，特别是通过一些数据计算，将经济学和社会发展的逻辑进行说明。愿我们同心协力，为国家的利益和未来着想，推动出台更合适的政策。前面提出和讨论了禁止宅基地交易的四个疑惑，今天提出第五个疑惑，并讲一些经济运行的道理，来说明禁止农村宅基地交易会造成经济方面货币流动性严重不足。本文为系列讨论之四。

第五个疑惑：时至 21 世纪第三个 10 年，中国面临货币流动性严重不足、投资消费需求疲软、生产过剩和经济下行压力较大的问题。那么，笔者的研究表明，中国两次大的货币流动性充盈，均来自于要素配置的市场化和货币化；如果将宅基地这样的不动产禁止交易，我们还能从什么地方找到新的货币流动性呢？

劳动工分实物分配解体的流动性大释放与经济高速增长

学术界一直在研究中国 1978 年以来货币流动性充足与不足的问题，但可能存在一个缺憾 —— 未从渐进转轨经济的学理视角观察货币与价格的关系。中国在 1978 年改革初期，尚未解散的人民公社生产队体制，实行户籍管制、出外请假、集体劳动、工分计劳、实物分配。工分是理想社会主义社会中 “劳动券按劳分配” 在我国农村的初级形态。当时，82% 的人口生活在农村，70% 的就业劳动力从事农业。也就是说，如此庞大人口的生活保障与劳动力分配，绝大部分依赖劳动与实物之间的非货币交换。换言之，计划经济时期，农村 80% 的实物分配与货币无关。因此，在 1957-1977 年间，国民经济中，占人口和劳动力 80% 以上的农村农业领域，几乎没有货币流动性可言。除大起大落的非正常年份外，这一时期平均货币供应增长率为 6%，居民消费物价波动率为 0%，GDP 年平均增长率仅 4.97%。流动性不足与经济增长乏力，其根本原因在于：广大农村地区农业领域的劳动与实物交换，是一种排斥市场机制、堵塞货币流动的体制安排。

但 1978 年后，改革逐步推进：先是推行农村家庭承包制，废除人民公社、生产大队及集体劳动体制；随后，尽管未取消户籍制度，但政策对农村人口和劳动力向城镇流动的态度，从 “禁止” 转向 “允许、鼓励与促进”（期间虽有反复）。1978-1997 年，货币供应量年平均增长 25%，居民消费价格年平均增长 8%，其中 1988-1989 年、1993-1995 年，居民消费价格还出现了两位数上涨，属于通货膨胀较严重的发展阶段。但这一时期，按就业劳动力平均的居民可支配收入年平均增长 15.18%，超过居民消费价格涨幅；GDP 年平均增长率达 10.05%，较前 20 年高出 5 个百分点。其根本原因在于：劳动力就业的市场化与分配的货币化，疏通了劳动力配置与分配中的货币堵塞，使流动性充足，既提高了居民收入水平，也推动了经济快速增长。

这 21 年的经济高速增长，其货币充盈与巨额流动性，并非由宏观调控中的财政或货币扩张政策刺激产生，而是源于工分实物分配体制解体 —— 这一改革打通了货币流通的堵塞闸门，由劳动市场化改革倒逼央行释放流动性而实现。

土地房屋按需分配解体的流动性释放与经济高速增长

1998-2016 年，中国的实践对 “货币供应、消费价格与经济增长的关系” 提出了新的理解难题：M2 年平均增长 16.15%，尽管货币供应增幅下降，但总量仍充足；然而，居民消费价格年平均涨幅仅 1.88%，消费需求看似不足，GDP 平均增速却仍达 9.24%。于是学界将这一现象归为 “费雪悖论”，疑惑 “货币去哪了”？

事实上，要理解这一现象，仍需从渐进转轨经济的逻辑视角切入。在经典社会主义体制中，土地不属于商品；居民住宅因属于大额产品而非一般消费品，实行 “按需无偿供给” 的分配规则。中国 1990 年前实行土地划拨供给，1998 年前实行城镇住宅无偿分配，因此土地与城镇住宅的供需关系，是 “非市场、非货币化” 的配置关系。货币在这一领域的流动，如同劳动与实物间以工分为中介的分配一样，处于堵塞状态。

20 世纪 90 年代前中期的 “土地有偿出让改革”、90 年代后期的 “住宅商品化改革”，实际打开了以货币为中介的交换通道，释放了巨额货币流动性。这一阶段，GDP 构成中 “一般消费品” 占比下降，“房屋” 占比上升；同时，新增货币中相当大比例流入房地产领域，也分流了一部分原本用于消费的货币。此外，地方政府为增加土地财政收入抬高地价，房地产企业通过 “开发 - 建设 - 销售” 单一渠道推高房价，最终导致 “房价上涨但消费低迷” 的结果。例如，1992-2016 年土地价格年平均涨幅达 34.15%，2000-2016 年城镇住宅价格年平均涨幅达 14.43%；住宅楼层也从 20 世纪 90 年代普遍的平层、4-5 层，逐步提升至普遍的 30 多层。

这 19 年的经济高速增长，其货币充盈与巨额流动性，同样并非由宏观调控中的财政或货币扩张政策刺激产生，而是源于土地与城镇房屋 “按需无偿分配” 体制解体 —— 这一改革打通了货币流通的堵塞闸门，由资产市场化改革倒逼央行释放流动性而实现。

宅基地交易是找到货币新流动性的重要新领域

当前的现状是：尽管通过债务扩张刺激、投放了不少 M2，但 CPI 指数仍低迷，货币流动性依旧不足，经济增长下行压力较大。从中国市场化改革释放流动性的周期来看：第一次 “劳动市场化改革” 创造的货币流动性增长动能，推动了 21 年经济高速增长，但其效应在 20 世纪 90 年代后期趋于边际递减；第二次 “城镇住宅市场化改革” 再次创造了充盈的货币流动性，替代了第一周期的边际递减效应，又推动了 19 年经济高速增长，但其动能自 2017 年起也开始边际递减。

事实上，从城乡土地与房屋的市场化程度来看，中国仍存在二元体制：城镇住宅可交易、有价格、属于可估值资产；农村宅基地及住房则 “禁止交易、无法交易”，无价格、不属于可估值资产，甚至被视为 “一钱不值的土坷垃、砖瓦和水泥”。也就是说，与 1997 年城镇住宅 “无偿分配” 时期一样，货币在农村宅基地与住房领域的流通同样处于堵塞状态。若能像当年推进城镇住宅商品化改革那样，放开农村宅基地交易，并结合当前的要素市场化配置改革，打开货币流通的堵塞闸门，仍有望催生新一波由改革倒逼央行释放的货币流动性。

部分学者担忧：若允许农村户籍人口（尤其是在城市常住务工者）出售宅基地房屋，一旦其在城市失业，返回农村后将无房可住，可能形成流浪者，影响社会稳定。但事实上，对于自身在城市 “居无定所、工作不稳定” 的普通居民而言，通常不会卖掉仅有的宅基地房屋去流浪。可能出现的特殊情况包括：个人因赌博、借高利贷被迫卖房，或遭遇村霸黑恶势力强占、诱骗老人卖房等。对此，在放开宅基地房屋交易的同时，需增设限制性市场准入条款，并严厉打击 “强卖、诈骗” 等非法行为。

现实中，存在大量闲置的农村及城郊宅基地房屋，例如：因婚姻、教育等原因在县城或城郊购房后闲置的老宅；农村老人赴城市子女家居住后闲置的房屋；青年人因上学、工作在城镇定居后闲置的老宅；因宅基地房屋所有者去世、继承后无人居住的房屋等。这类宅基地房屋均应允许交易、合理定价，成为可估值资产。是否买卖，应由业主自主决定；同时，应鼓励将闲置宅基地房屋用于创业、兼业，或出让给到农村居住、投资的城市居民，通过盘活这类资产，使其成为生产要素，为经济增长注入新潜能。

讨论至此，或许有读者会问：20 世纪 90 年代推进土地有偿出让时，“出让大块土地、争抢大项目、遍地大基建、热炒房地产” 的模式，虽释放了流动性，但导致 CPI 长期低迷、消费未被拉动，最终造成制造业、房地产、公共建筑及基础设施全面过剩与饱和。如今若再放开农村宅基地交易，加上农村经营性建设用地直接入市等政策，一是能否重现过去房地产经济的景气周期？二是同样放开土地房屋交易，消费能否真正提振？

笔者认为，此次城乡土地要素市场化改革及农村住宅市场化交易，不应再走 1998-2016 年的老路 —— 政府 “卖大块地、收大笔钱、上大项目、搞大基建、仅允许房地产企业建高楼” 的时代已过去。我们应借鉴 1978-1997 年的经验，赋予农民及到农村居住、投资的城市居民 “土地发展权”。只有将 “中小块土地” 与 “中小创业者” 相结合（如同当年乡村中小企业、个体商户蓬勃发展那样），才能既倒逼央行再次释放货币流动性，又让流动性更多流向中小企业、劳动者及居民手中，转化为消费支出的巨大潜能。请参阅本公众号中的《乡村创业兼业及消费繁荣与农民的土地发展权》一文，这里不再赘述。若继续走老路，只会加剧积累与消费的比例失衡，无助于国民经济景气的恢复。

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