捡漏！上海66套法拍房4.8万/平起拍，周边新盘单价超8万

近日，位于上海市浦东新区唐镇板块的66套住宅房源，以远低于市场价的起拍价出现在京东资产处置平台上。

这批房源由北京市第二中级人民法院执行公开司法拍卖活动，将于2025年10月13日正式开拍。房源标的所有人为上海枫丹丽舍房地产开发有限公司，根据天眼查，该公司的股东为上海融创睿丰置业有限公司，后者的控股股东为上海融创房地产开发集团有限公司（持股51%），此外长安国际信托股份有限公司也持股49%。

这66套房所在地“夏榕路58弄”，正是融创未来金融城——一个位于唐镇板块的超级大盘，新房从2021年卖到2024年，2021年时还曾两度冲刺“千人摇”，拿下过浦东新区销售金额和销售套数的头筹。

现在，融创未来金融城66套房源以4.84万元/平方米的均价等待开拍，而目前唐镇板块的新房楼盘保利天奕四批次预售均价达到了8.3万元/平方米，两个楼盘之间的距离仅约3公里。

为何这66套房在法拍平台的起拍均价跌破了5万元/平方米，远低于板块市场价？

根据上海涌力土地房地产估价有限公司给出的司法估价报告，其受北京市第二中级人民法院的委托，一共评估了浦东新区夏榕路58弄73套房的价格，这些房屋所在宗地面积为45540平方米，合计建筑面积为7339平方米，单套建筑面积在90平方米至147平方米之间，权利人为上海枫丹丽舍房地产开发有限公司。

上海涌力土地房地产估价有限公司表示，估价对象的市场总价为人民币5.08亿元，折合单价约6.92万元/平方米。

从挂牌情况来看，目前的起拍价在评估价的基础上打了七折，比如一套评估价为729万元的房屋，起拍价仅为510万元。按照这个折扣计算，平均起拍价就只有4.84万元/平方米。

根据此前的销售记录，融创未来金融城在2021年上半年推出的房源均价为6.8万元/平方米，后期房源均价曾达到7.5万元/平方米，而当时唐镇板块的品质次新房价格一度达到9万元/平方米。目前融创未来金融城在贝壳找房平台的二手房挂牌价格则在6.5万元/平方米上下。

这些房源之所以会被拿来法拍，其执行依据是北京市第二中级人民法院的执行裁定书（2025）京02执50号。申请执行人包括嘉兴鼎航投资合伙企业、嘉兴鼎瑞投资合伙企业、嘉兴新仪投资合伙企业、嘉兴新俪投资合伙企业。被执行人则包括上海融创房地产开发集团有限公司、南京融振商务服务有限公司、融创房地产集团有限公司、南通启仁置业有限公司、上海枫丹丽舍房地产开发有限公司、重庆融创地产有限公司，立案标的额约为3.89亿元。

裁定书中称，被执行人应向执行人支付股权回购价款，但被执行人至今未按执行通知要求履行法律文书确定的义务，在冻结、划拨被执行人的银行存款后，仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的其它财产。

由于临近张江科学城，唐镇板块在上海楼市中一直表现坚挺。今年7月，在上海第六批集中供地中，一宗唐镇宅地吸引了7家开发商争抢，最终招商和港中旅联合体以楼面价5.24万元/平方米、总价27.3亿元的价格拿下地块，溢价率高达40%。在这场土拍之后，有业内人士曾预计唐镇未来的新房价格将冲击9万元/平方米。

尽管京东资产处置平台中66套房源起拍价格比市场价低了好几万一平，但记者发现绝大多数房源都处于“0人报名”状态。

一位熟悉法拍市场的房地产从业者告诉记者，虽然法拍房价格相对较低，但是对于购房者来说，法拍房风险更高，对于拍品的抵押情况、房屋瑕疵等问题，都需要自己去调研，一旦拍下责任自负，因此其价格总会在市场价基础上打一定折扣。根据天眼查，目前这批房源的权利人上海枫丹丽舍房地产开发有限公司有30条限制消费令，在近一年内就有18条被执行记录，被执行总金额达到4.01亿元。