大调整！关于房地产税，一个重要信号来了！

作者：余飞

01

上海、重庆，调整房产税

昨天上海发布的房产税新政，各路媒体的报道与分析铺天盖地而来。

从上海市财政局官网的文件来看，《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，发布于9月16日。

文件内容不长，原文如下：

持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：

在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

翻译一下。

整份文件是针对符合条件的非户籍人口进行购房免税和优惠。

符合条件的高层次人才、重点紧缺人才以及持有上海居住证满三年的非户籍人口，购买首套房免征房产税。

之前购买首套房的规则是，户籍人口首套房免征房产税。非户籍人口人均不超60平米无需交税，首套房人均超60平米，需要缴房产税。

购买多套房，人均免征60平米。比如一个三口之家，买了三套60平米合计180平米的房子，那这三套房都不用缴纳房产税。如果超过180平米，则扣除180平米后，超出部分需要纳税。

之前非户籍家庭购买二套房，需要全额缴纳房产税。

对于持居住证不满三年的非户籍人口，按照新政之前的规则办事，需要交税的交税，不需要缴纳的不交。但缴纳的税，在居住证满三年后，可以申请退款。

在上海之前，今年5月份另一个房产税试点城市重庆，也对房产税做出了调整：

“市外人员”无论在重庆购买多少套普通住宅，都不用缴纳房产税。购买非普通住宅（比如独栋别墅、高单价住宅），一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，免税面积为180平方米。

02

房地产税，暂时无望

重庆、上海两个城市先后对房产税做出调整，目的无非两个：

一是跟随限购政策调整，进行同步优化。

二是以降税为手段，刺激一波市场行情。

但这个减税动作的影响，着实有限，不会给市场带来什么大波动。

透过现象看本质，其实它所释放的一个重要信号是：

房地产税遥遥无期。

在讲清楚这件事之前，需要区分“房产税”与房地产税”的区别，两个名词仅差一个字，很多人容易混淆概念。

一言以蔽之，房地产税是房产税的升级版本。

房产税是一个老税种，从1986年就开始征收了。在重庆、上海试点之前，房产税不对个人拥有的住宅征收。

2011年，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4％、0.6％两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%-1.2％。

之后试点城市并无扩大。

房产税是一个单一税种，而房地产税则是一个综合税种，目前仍在研究当中，尚没有立法。

房地产税的概念，2013年在中央重要会议上被提出。

2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。

厦门更是在2022年年初发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到，“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”。

一时间，厦门或将成为第一个试点城市的讨论，不可开交。但之后，这份文件被撤。因为，财政部在2022年年初表示：

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

所谓的综合考虑各方面情况，其实就是指当下的房地产跌跌不休的行情。

2023年，财政部原部长楼继伟在《比较》发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示：

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

他表示，在经济转入正常增长后，应尽快开展试点。这句话暗含的意思，可能房地产税试点落地，也就这一两年的事情了。

但时至今日，官方已经很少提到房地产税，重庆与上海对房产税的征收力度下降，更是意味着房地产税征收可能遥遥无期。

03

宏观大背景，不允许

征收的难度在于当下的房地产市场行情，如果开征，会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

所以，短期内房地产税根本无望。

房地产税所有的技术手段都已经解决，不推出，其实就是时机没有了。

全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶，2022年跳水至“双13”，2023年跌至“双11”。

国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

跌破了“双10”，跌至“双9”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

央行公布的2024年房贷，增加了2.25万亿，这一增量规模较去年减少了3000亿元，继续创下新低。

制图：城市财经；数据：央行

创新低的，还有卖地收入。

2024年全年卖地收入48699亿元，较高点下跌了44%。今年前7个月的卖地收入，继续降至16950亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

进入2025年，行情在4月份再次急转直下。

前两天本号就分析过国家统计局公布的8月份全国房地产数据，得出的结论是：

第一，房地产投资跌幅扩至最大。

这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8个月下降12.9%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

第二，商品房销售面积与销售额跌幅扩大至年内最大。

1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。

来源：国家统计局

第三，二手房价格下跌城市数量扩大至年内最多。

8月份70个大中城市二手房环比下跌城市69个，这一数量从今年4月份开始逐渐增加。4月份64个，5月份67个，6月份69个，7月份68个。

制图：城市财经；数据：国家统计局

在房地产跌幅没有收住时，房地产税开征基本无望。

不过，长远来看，房地产税必然会取代土地财政，成为地方政府新的钱袋子。

逻辑在于，房地产已经进入了黑铁时代：人口见顶、城市化速率见顶、供大于求。在这种背景下，卖地收入高增长的时代一去不复返。要解决目前地方城市的财政压力，只有两条路：

第一条路，短期内大幅提高一般预算内收入，也即大幅提高税收收入，来填补卖地收入不济之难题。

但在中央减税措施下，不可能。那就只剩下第二条路，也即增量不行就寻找村里的税收出路。

第二条路，寻找新的钱袋子来替代卖地收入缩减造成的窟窿。没有什么比房地产税更合适的。

因为：

中央谋划房地产税的目的，本来就是成为地方城市新的钱袋子。当初讨论房地产税的时候，就是想着在土地财政青黄不接的时候，顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

未来可能会如何征收？

2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，明确指出：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

这段话，其实就是在探讨房地产税具体的征收细节。

总结来看，就是真正的农村宅基地上建立起来的住房不会被征收房地产税外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小产权房等）与非居住用房，都得交税。

此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积。

也即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，基本不用担心。房地产税针对的是多套人群。

至于税率，可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套更高，依次递增。

当然，这些都是若干年后的事情。

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