辽法微课｜已有一套房，学区房能否排除强制执行？

为了孩子能够就读重点小学提前购置的“学区房”，因涉及法院执行案件一夜之间面临查封拍卖，韩某夫妻向法院提出执行异议，请求中止强制执行。在韩某夫妻目前已经拥有一套用于居住的房屋前提下，这套“学区房”是否享有足以排除强制执行的民事权益？

近日，辽宁省高级人民法院审结的一起案外人执行异议之诉案件入选人民法院案例库，优先保护了商品房消费者的合法权益。

2009年，家住F市开发区的韩某夫妻未雨绸缪，为了解决2岁儿子将来的上学问题，盘算着提前在市中心购置一套“学区房”。在综合考量了价格、地理位置、配套设施等条件后，韩某夫妻看中了某房地产开发公司正在建设的楼盘，选定了一套面积为104.4㎡，价格为2650元/㎡的住宅，并与某房地产开发公司签订了购房协议，约定于2010年11月30日前竣工验收交付使用。韩某向某房地产开发公司支付购房款27.66万元，某房地产开发公司向韩某出具收款收据。

2021年，某房地产开发公司与某投资咨询公司因民间借贷纠纷打官司，法院终审判决判令某房地产开发公司等连带返还借款本金4200万元及相应利息。执行法院根据当事人申请作出执行裁定，查封被执行人某房地产开发公司名下房产，韩某夫妻购买的“学区房”也在其中。

为了改善一家生活条件，靠着老人支持和贷款购买的“学区房”，因为房产开发商的一起官司面临拍卖，韩某夫妻难以接受，请求中止对案涉房屋的执行拍卖，但执行法院以韩某名下有其他用于居住的房屋等为由，裁定驳回了韩某夫妻的异议请求。韩某夫妻不服，提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行拍卖措施，并依法解除查封。一审判决驳回韩某夫妻的诉讼请求。韩某夫妻不服，提起上诉。

二审法院审理认为，本案案涉房屋系学区房，韩某夫妻为孩子入学而购买，并实现了入学目的，符合刚性住房的需求。同时，案涉房屋是位于城市中心的电梯房，医院和商业配套完善，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较，亦符合改善型住房的需求。综上，案涉房屋应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。终审判决不得执行案涉房屋。

法官说法

随着实践发展和认识深化，商品房消费者保护规则在不断完善。《执行异议和复议规定》第二十九条规定了关于商品房消费者权利的保护条件。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的保护作了进一步完善。《执行异议之诉解释》第十一条以生存权特别保护为定位，“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，涵盖刚性、改善型住房和自用车位等。刚性、改善型住房的认定除了考虑住房面积，还可能涉及居住环境的提升，包括地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质等因素。

本案争议焦点为韩某夫妻对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。生存权作为公民享有的维持其生存所必需的基本权利，深刻塑造着消费者权益保护的强度与边界。当购房者倾其所有，甚至举债购置住房以满足自身及家庭基本生存需求时，该房屋承载的功能已远超普通财产，而是生存与人格尊严的物质载体。在这种涉及购房者基本居住需求与财产性权益冲突的场域，法律的天平必须审慎权衡，将保障公民基本生存空间置于核心地位。

来源：辽宁日报·辽望客户端

（封面图片由AI生成）

审核丨黄艳辉

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