上海又给楼市“打补丁”，对购房者实则不痛不痒

时隔14年，上海个人住房房产税试点终于迎来新动作。

9月19日，上海《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》正式发布。

可通读全文后不难发现，这场期待已久的“调整”，更像一次精准的“补丁修复”——

没动根本框架，只给特定人群开了“小口子”。

01

先看新政的核心内容，本质是一场“定向免税”。

对比2011年版“一刀切”的普征规则，2025年新政明确了两类新增免税群体：

持居住证的高层次人才、紧缺人才，以及持居住证满3年的购房者。

对这两类人，政策给出了实打实的优惠：

购买首套房可完全免征房产税；即便买二套房，只要家庭人均面积不超过60平方米，新购住房也能豁免。

而原政策中，二套房需与家庭已有住房合并计算面积，超标的部分就得缴税。

更贴心的是，居住证满3年的购房者，还能申请退还此前已缴纳的税款。
看起来是“松绑”，但细究便知局限——

这些优惠与普通非沪籍购房者基本无关。

不是高层次人才、没缴满3年社保居住证，即便在上海打拼多年，买房仍要按老规矩缴纳房产税。

在言叔看来，这种“看人下菜碟”的调整，与其说是“优化房产税”，不如说是“用房产税当人才吸引筹码”。

02

更值得玩味的是，这次新政与此前的825楼市新政，形成了一种明显的“矛盾感”。

825新政的核心诉求很明确：

鼓励外地人在外环外购买多套房，以此拉动楼市成交。

可房产税新政却迟迟不敢松绑“多套房征税”的底线——

既想靠政策钩子吸引购房者入场，又怕彻底取消多套房房产税导致调控失序；

既想激活市场，又怕税收收入受影响。

这种“又想要又想要”的纠结，恰恰暴露了上海当前楼市调控的尴尬处境。
回溯上海房产税试点的14年历程，这场“补丁”更像是对过往问题的“回避”，而非“解决”。

多年来，上海房产税始终绕不开三大质疑，新政出台后，这些质疑依旧存在。
第一是税收规模“撑不起场面”。

数据显示，2020年上海房产税征收额为198.75亿元，占当年地方税收比重不足5%。

作为试点多年的税种，它始终没能成为地方财政的重要支撑，与“房产税替代土地财政”的初始设想相去甚远。
第二是抑制房价的效果“近乎失效”。

2011年试点启动时，“平抑房价”是重要目标之一，但2012年后，上海房价并未因房产税而停下上涨脚步，尤其是核心区域房价，多年来仍保持稳中有升。

房产税对房价的“降温作用”，早已被市场证明“力不从心”。
第三是税负“转嫁”让普通人买单。

在租赁市场，多数房东会将房产税成本直接加到房租里，最终由租客承担。

本应调节住房资源的税种，反倒成了租房者的额外负担，与“保障民生”的初衷背道而驰。

03

更关键的是，从新政与825新政的衔接来看，上海对二手房市场的态度相当“冷淡”。

825新政侧重刺激新房和外环外多套房成交，房产税新政则只给特定人群开绿灯，对二手房交易中最受关注的“税费压力”问题只字未提。

这种政策导向很明确：

当下更想拉特定群体买新房、去库存，而非真心实意地激活二手房流通。
14年试点，上海房产税从“一刀切普征”走到“定向人才免税”，早已偏离了“住房调控工具”的初始定位，更像一个不断被修改的“人才吸引附属品”。

它没解决税收规模、房价调控、税负转嫁的核心问题，只是在原有框架上贴了一块“精准挠痒”的补丁。
对于普通购房者而言，这场新政更像一场“与己无关的热闹”。

对于上海楼市来说，这块补丁或许能带来短期的“人才购房热”，但要真正解决楼市的深层矛盾，恐怕还需要更彻底的改革，而非一次次“隔靴搔痒”的调整。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。