知识产权：俞强律师解读民事行为无效后财产处理规则

一套房屋引发的百万增值之争，折射出法律行为无效后的复杂利益平衡。

甲将位于市区的房屋以300万元价格出售给乙，双方签订买卖合同后，乙支付了全部房款并入住。两年后，因房屋性质问题，该买卖合同被法院确认为无效合同。

此时，该房屋市场价格已飙升至500万元。

乙坚持要求返还房屋，而甲则主张返还购房款300万元。双方对房屋增值部分的200万元归属产生激烈争议。这起看似简单的房屋买卖纠纷，背后却隐藏着民事法律行为无效后复杂的财产处理规则。

01 民事行为无效后的财产返还困境

案件的核心争议点在于：合同无效后，乙应返还房屋，甲应返还购房款，但房屋两年间增值的200万元该如何处理？

乙认为，自己已支付全部房款并实际占有房屋，增值部分应归自己所有。甲则主张，房屋所有权从未转移，增值收益理应归属原所有权人。

在案件审理过程中，法院发现该房屋已被乙抵押给银行用于贷款。同时，乙在占有房屋期间对房屋进行了装修，增加了部分价值。这些因素都使财产返还问题变得更加复杂。

案件涉及的法律关系错综复杂，既涉及物权变动、不当得利，也涉及缔约过失责任，需要综合考虑多种因素才能公平解决。

02 裁判结果与理由

法院最终判决：乙应将房屋返还给甲，甲将300万元购房款返还给乙。对于房屋增值的200万元，法院根据双方过错程度和市场因素，判决甲获得增值部分的70%，乙获得30%。

裁判理由

法院认为，根据《民法典》第157条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。本案中，房屋买卖合同无效，双方应相互返还财产。

关于房屋增值部分的处理，法院综合考虑了以下因素：

• 市场因素：房价上涨是市场自然波动，与双方行为无直接关系；

• 过错程度：甲作为出卖人，对合同无效负有主要过错；

• 添附价值：乙对房屋进行了装修和维护，增加了部分价值。

法院特别指出，民事法律行为无效后的财产处理，不能使不诚信的当事人从中获益。本案中，甲作为过错方，若获得全部增值利益，将构成不当得利。

03 法律分析：民事行为无效后的三维处理机制

上海君澜律师事务所俞强律师提示，民事法律行为无效后的处理并非简单的“恢复原状”，而是一个包含返还财产、折价补偿和赔偿损失的三维体系，需根据具体情况灵活适用。

返还财产：物权请求权的优先适用

根据《民法典》第157条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。这是处理无效法律行为的首要原则。

在双务合同中，双方互负返还义务。如一方已返还，而另一方未返还，则已履行返还义务的一方有权拒绝对方的返还请求。

上海君澜律师事务所俞强律师指出，在司法实践中，返还原物请求权的行使需满足两个条件：一是原物仍然存在；二是原物能够返还。若原物已被第三人善意取得或已灭失，则无法适用返还原物。

折价补偿：返还不能的替代方案

当原物因事实或法律原因不能返还时，权利人可请求折价补偿。折价补偿是返还原物的替代方式，二者只能择一行使。

折价补偿的核心在于确定合理的补偿标准。根据《九民会议纪要》第33条，折价应以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑标的物灭失或转售时的获益情况。

例如，在小产权房买卖无效案件中，若房屋已被征收，出卖人获得的补偿款高于合同价款的，高出部分应在双方间合理分配。

上海君澜律师事务所俞强律师提示，折价补偿规则不考虑善意恶意，但在分配获益或损失时，会考虑当事人的过错程度。

赔偿损失：缔约过失责任的认定

民事法律行为无效后的损失赔偿，性质上属于缔约过失责任，而非违约责任。

上海君澜律师事务所俞强律师强调，缔约过失责任的构成需满足三个要件：

• 客观损害事实：当事人因合同无效遭受实际损失；

• 主观过错：一方或双方对合同无效存在过错；

• 因果关系：损失与过错之间存在因果关系。

赔偿范围限于信赖利益损失，不包括可得利益损失。且信赖利益的赔偿原则上不超过合同有效时的履行利益。

俞强律师特别指出，在房屋买卖无效案件中，若出卖人明知合同无效事由仍签订合同，后又因房价上涨主动请求确认合同无效，可能被认定为不诚信行为，在损失分担上对其不利。

04 例外情形：法律的特殊规定

值得注意的是，《民法典》第157条但书规定：“法律另有规定的，依照其规定。”这意味着在特定情况下，民事法律行为无效后不适用返还财产规则。

上海君澜律师事务所俞强律师分析了几种常见例外情形：

• 违法行为的处理：如毒品买卖等违法合同无效后，双方所得应依法收缴，而非相互返还；

• 善意取得制度的限制：若财产已被第三人善意取得，则原权利人不能请求返还原物，只能请求折价补偿；

• 建设工程施工合同：根据《民法典》第793条，建设工程施工合同无效但工程验收合格的，可参照合同约定折价补偿承包人。

这些例外规定体现了法律对不同性质民事法律行为的区别对待，也反映了法律对交易安全和社会公共利益的综合考量。

随着市场经济的深入发展，民事法律行为无效后的财产处理日益复杂。上海君澜律师事务所俞强律师指出，无论是个人还是企业，在从事重大财产交易前，都应进行充分的法律尽职调查，避免因法律行为无效导致不必要的损失。

风险提示：具体案件需要咨询专业律师。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士

专业荣誉：

2024年“君澜专业领航奖”

上海政法学院刑事司法学院实习导师

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