正大集团王晓丽：构建全球商务生态，助力客户开源节流

来源：睿见Economy

　　9月11日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会主办，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库承办、新浪财经、服贸会官网全程直播的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛在京举办。大会邀请知名总部企业和资管机构，聚焦全球视野下总部经济和楼宇经济发展的机遇和挑战，探讨“破局与进化”的路径和模式，构建“城市—总部—楼宇”产业共同体，搭建总部经济和楼宇经济高端对话合作平台。正大集团商业地产企业中国区首席执行官兼正大中心首席执行官王晓丽应邀作为“楼宇经济塑造城市竞争新优势”圆桌对话嘉宾出席。

　　对话实录如下：

　　关于市场周期是否见底，第一我们没考虑过这个问题，什么时候见底？从去年底到今年整个的感觉还是有很大幅度的下降，所以我们一直在干主动出击的事，也可能还会继续探底，也可能这个周期会持续到明年底，也可能更长，因为我们跟所有的外资企业和中国企业在交流，大家的视角不一样，所以我们现在能看到很多企业在抱团出海，也是在消化内卷剩余存量的问题，这是好的。说什么时候能探底这件事跟太多的因素有关，真的不好回答。

　　当下在整体的经济周期下，无论是写字楼的租户还是商业的商户，大家都要共同面对的我认为是四个字，一个是开源，一个是降本，也可以叫节流，所有的企业我认为都面临这四个字。

　　正大中心在干什么事呢？就是我们怎么能够帮助入驻的企业去开源，很重要，它如果不能开源也不能降本，它一定没有发展，它就必然会缩会退。所以在当下这种经济下，我们一方面要稳住，一方面又要寻求增量，围绕着怎么能够稳住的这个话题，其实我们更多地在做什么？正大中心因为先天的禀赋，因为Z14这个地块我们拿的时候就是有故事的，就是承载着侨联，包括我们谢国民资深董事长有个非常伟大的愿景，希望在北京在CBD在核心区能有一个属于世界华商的家园，未来所有的全球华侨企业回到祖国回到北京，在这里可以有一个彼此之间进行交流、与政府交流探讨和沟通的平台，所以我们一直在践行这样的一个定位和愿景，从开发建设，我们走遍了全球所有的building，打造正大中心就是landmark，就是benchmark这样的一个目标，从进入运营期开始，我们持续在干的一件事也是全球化，就是国际化，所以我们始终在打国际化这张牌。

　　在整个的空间里面其实正大中心已经跳出了楼宇空间这个概念，它实际上更多是全球商务生态圈，我们在干的事情就是跟商务部、跟市商务局、投促局、贸促，包括朝阳区的投促、贸促、商务局，包括CBD管委会，以及我们楼内这些外资企业，不停地在去做比如说中瑞企业之间的投资交流、中东企业之间的投资交流，像今年3月份我们与楼内的瑞士企业包括市投促局，一块儿邀请了30多家的瑞士企业来华，一块儿来进行中国和瑞士企业之间的交流探讨，给他们留下了很好的印象。包括个别的一些就会有这样的意愿要来华投资，要进北京，包括对正大中心有很好的impression，他就会把我们当作落地的载体。

　　第二个像中东这个赛道，我们持续这两年在去做中东，所以我们吸引了阿联酋最大的主权基金穆巴达拉，也吸引了沙特最大的主权基金PIF，这两大主权基金在全球都是有非常好的影响力，在楼里我们也发现在金融的这一类的链主企业产业链的上下游互动，包括他会去投的一些企业，把它带进来，这种的扩租效应是非常明显的，像去年首钢基金投了人形机器人，所以实现了扩租；像穆巴达拉投了全球最大的半导体格罗方德，所以实现了扩租；像赛德思瑞士的企业投了在生命健康领域里的达巢科技，所以实现了扩租。所以去年整个正大中心3万平米的新租里面，差不多有三分之一来自于楼内链主企业的扩租。

　　因此我们会认为在招商的逻辑上，只要抓住链主企业和你想要的产业生态，它为你后续能够持续带来的产业生态链的上下游是非常重要的。

　　另外一个维度怎么能让楼内的企业足不出户，能实现全球化的沟通？一栋楼就是一栋商务生态，上下游我们认为就是产业链，左右邻就是生态圈，所以我们不停地交朋友，不停地在这里去搞中瑞、中东、中英，包括跟商务部一起中英创新商务平台，包括汇丰银行引来十几家的英国企业，在这里不停地有国际化交流的时候，我们楼内的企业就能够实现出海，而且我们在出海的服务系列也有一系列的服务企业，包括像盈科全球100多个国家有投资。

　　现在对我们来说已经不是筑巢引凤的阶段了，每栋楼我相信从0拔起的时候一定有筑巢引凤的阶段，IBM、PayPal都是在那个时间进来的，但是现在我们讲我们为什么要去引进中东？大家都很清楚，中东有钱，主权基金有钱，他要最好的楼，穆巴达拉在这儿了，PIF来一定就是看穆巴达拉在哪儿我就在哪儿，就是这个逻辑，但是全球的主权基金就那么多，我们可能要去抓住一个时期的风口，我觉得这个过程不是正大中心自己的努力，我们一直在跟政府做联动，做政企招商，这个非常重要，政府能够给什么样的政策，包括所有的外资企业进中国，像主权基金进中国一定会设人民币基金，所以QDLP和QFLP这方面我们能给什么样的支持一定是政府要出来站台要讲话。包括在整个产业链的布局上投什么，能有什么样的支持，这些其实都蛮重要的。

　　我觉得我们走到今天谈不上成功，但是确实正大中心从2012年拿地，2014年开发建设，2019年竣备，踩着疫情2020年开始进入的运营，说实话非常难，2020年-2023天整个疫情3年，我们跑到2025年用5年的时间把出租率拉到90%，这是一个巨艰难的过程，但是在这个过程当中，我们不停地在鼓励我们的团队要有自拓的能力、自拓的精神，而不是等着代理去带。

　　怎么样去有自拓的精神？就是一定要走出去、请进来，开展很多的交流活动，跟着国家的战略方向、跟着北京市的战略方向，包括朝阳区的一些政策，一块儿来去打这张牌，谈到中东，正大算是一个特色楼宇，所以我们也为中东的企业在楼内设了朝拜室，从服务的这个维度非常重要，你怎么能够让他们体现在这里就像在中东一样，因此我们楼内黎巴嫩租户在亮马河开了舒马克餐厅，在我们楼内又开了MacMac黎巴嫩的小餐厅，让中东的人走进来，有朝拜室同时也有MacMac中东吃的东西，他在这里面就觉得他很舒服。

　　一个叫开源，帮大家怎么做生意，要不停地有产业对接，请楼内的租户一块儿来去参与；第二个是所谓的节流和降本，在这个维度对于我们楼内的商户来讲，正大有一个很强的优势，因为我们是全球最大的农牧食品企业的供应链，我们能够实现从养殖、种植、深加工到屠宰到零售到贸易到mall全产业链的，全球没有几家，就好像正大的鸡蛋我们的出栏量2300万，占到全中国蛋鸡出栏量的NO.1。

　　我们在对楼内企业进行续租的谈判，我相信大家都会面临这个问题，在这样难的情况下，第一轮、第二轮，当他走过一个周期、两个周期后，在今天这个情况一定会跟你谈，我们在谈的时候有时候会做一些舍让，但是从另一个维度，各家企业都有企业服务，都要有工会，都要给员工去找最好的东西、健康的东西，这个时候正大食品就是一个优势了，我实际上就可以实现平衡。在租金侧我所做的一些退让，从另一个维度上大家采买正大集团的正大食品，我全球的蜂蜜、水，正大的泰国大虾可以负责任地讲绝对是最好的食品，而且是大家可能买不到的。实际上在这栋楼里我们就实现了主业和商业地产的有机结合。

　　总结一下，我觉得大家要跳出空间思维本身，一定不要过度依赖原来自己擅长的领域，寻求更多的优质资源，一起去做联合舰队，干创新的事。