住房租赁新规之下，涨房租就对了？

文｜迈点

9月15日，《住房租赁条例》正式实施。这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，标志着住房租赁市场从"野蛮生长"迈入依法规范成长的新阶段。

《条例》从租赁主体、房源供给、合同规范、权益保障等多方面作出系统性规定，为破解痛点提供制度保障。同时，在盘活存量房屋资产、培育住房租赁企业等方面，也给予了一定的发展空间。

新规落地，各方反应不一。

不少房东显得很淡定，他们的逻辑高度一致："羊毛出在羊身上"。

涨房租就完事了。

涨房租，似乎成了不少出租方应对"合规成本"的"绝杀技"。看上去好像挺合理，但真的行得通吗?房租，是说涨就能涨起来的吗?

为什么有人认为房租会涨?

近年来，我国租房市场规模持续扩大。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，当前我国租房人口已近2.6亿人。其中，四大一线城市租房人口规模已近4000万人。

与之相对的，目前市场上90%以上的租赁房源都来自个人房东。多数房源老旧，在新规严格限制下，真正完全合规的房源比例并不高。

《条例》规定，用于出租的住房，应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

此外，《条例》明确，租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

此前，杭州一男子就因为花了6万元租到甲醛房登上热搜。入住两个月后身体不适，经检测房间甲醛超标2倍。但房东和中介称"房子多人住过，不存在甲醛问题"，房东拒绝退押金。

这类由炒房客低价收购后，用劣质材料快速装修的房屋，往往甲醛等有害物质超标，俗称"串串房"，也是住房租赁市场上隐形的"健康杀手"。

另一类是更为常见的"隔断房"。尤其在城中村，以及城中心核心位置，为了租更高价、租更多人，往往存在大量这类房源。

目前，全国多地都在开展专项整治行动。可以预见，未来几个月将有大批不合规房源被清退或整改。隔断房、串串房都得"强制消失"了。

与此同时，"租赁备案"成为刚性要求。

《条例》明确规定，出租人需办理房屋租赁备案，中介机构若未按要求完成备案将面临罚款。

房东不备案，租客也可以去备案。

以往私下交易、避开监管的做法不再可行。

事实上，"房东税"并非新税种，但伴随备案率上升和跨部门信息共享，税收监管实质性加强已成为大概率事件。

这一背景下，不少房东认为，合规和税收成本最终将转嫁至租金。

此外，"租购同权"的表述也让一些人推测：学区类租房需求可能上升，好地段、好配套的房源或变得更紧俏。

简单来说，一方面，房东会通过涨价来转嫁合规成本和税款;另一方面，短期内可供出租的房源可能减少，同时学区房的需求上升。

综合这些因素，很多人预计房租将会上涨。

从租客反应来看，也有不少人考虑换房子。

刚来杭州工作的毕业生李梦目前租住在城中村里，月租1200元。看到新规实施后，她担心现在租住的房子会被清退，开始积极找房，却发现类似地段的房源租金普遍上涨30%以上。

租住在城西某公寓的慧慧也在考虑提前搬离。她所住的公寓隔音差、人员密集，早高峰等电梯就要十分钟。虽然原计划国庆后再换房，但担心新政导致房源减少、租金上涨，她已提前开始找房。

房租真的涨得动吗?

尽管上面这些逻辑似乎都指向"涨价"，但现实却可能恰恰相反。

当前租赁市场已明显进入买方市场，房租从两三年前就开始持续下跌。

尤其是最近两年，大量保障性租赁住房入市，使得市场化房源的竞争力明显减弱。除少数一线城市和杭州、成都等头部二线城市的核心地段外，大多数地区的租房市场都面临出租难的问题。

在这种情况下，即便房东面临合规和税务等成本上升，也很难通过涨租来转嫁，往往只能自行消化。

另一方面，在经济与人口结构发生深刻变化的背景下，租客的整体支付能力并未显著提升。盲目涨租很可能导致房屋空置时间延长，反而降低房东的实际收益。

对房东而言，当前首要考虑的可能已经不是"涨不涨租金"，而是新规之下自己的生存空间还有多大。

毕竟，只有先顺利出租，才能谈租金高低。

随着租赁淡季的到来，涨租更是难上加难。

总之，合规化成本上升正在推动市场深度洗牌，房租不仅难以涨价，反而留给个人房东的机会越来越少。对于不少房东来说，将房源委托给专业机构运营，或许是更现实的选择。

在当前租赁市场中，国企正持续扩大其影响力，专业化租赁机构的价值也日益凸显。大浪淘沙之下，行业正在走向规范化。良好的市场秩序与健康竞争环境，才是一个行业能够长远、稳健发展的根本。

《条例》的实施也意味着，租房不再仅仅是一门生意，更是一项关乎民生、需要长期主义与社会责任的事业。