宁波什么样的老破小不怕跌？

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大漂亮降息了，25个基点，昨天就有好多人问老司机，这对中国房价有什么影响？

我哪知道，我就是个卖房子的。不过我们可以反推一下，过去中国房价的大起大落，都是美国利率变动造成的吗？

果真如此，那我们就更加理直气壮了：

一切责任全在美方。

很显然，我们这边的降息压力也是很大的，别的大道理不讲，就看看CPI（物价指数）吧，比老司机这个老男人还要软。

我从2022年就坚持认为，利息要降到0，当然很多人认为是天方夜谭。等着看吧，名义上的零利率，十年之内肯定能看到。

老司机从2022年就预见到今年经济这个衰样了，不信可以去挖坟。

很多人担心利率一降低，钱都跑光了。你知道吗，大鹅的利率是17%，土耳其是40%，委内瑞拉是59%，有钱人去他们那边存钱了吗？没有！反而是这些高息国家的资金，拼了命往外跑。

中美利差倒挂不是一天两天了，还有这么多资金没跑，说明是呆在国内更加有利可图（当然想跑也不易）。

如果钱好赚，利息低点资金也不会跑；如果钱不好赚，即便保持高息也留不住，就像大鹅、土耳其和委内瑞拉一样。

所以老司机认为，美国降不降息我们都该降，甚至可以降的更大，因为我们的企业、居民和地方GOV，已经被债务压的喘不过气来了。

这不是咬咬牙就可以扛过去的，牙谁不会咬。

降息对房地产是利好吗？当然是，但降息不可能从根本上扭转趋势。随着利息降低，房地产的租金回报可能会显得更加有吸引力，尤其是本来回报率就还可以的老破小。

但如今的租金也面临着极大的不确定，今年以来租金是普遍下跌的，50个大中城市的平均租金下跌了3.5-4%，个别城市/板块的跌幅更大，宁波市中心的租金跌幅已经超过了5%。

租金和CPI一样，反映的是人们的购买力，租金下跌说明租客的收入水平在下降，对应的承租能力在降低。

这也从另一个侧面表明，利率真的应该下调了。

昨天，宁波以旧换新的报名刚刚结束，据说登记超过3150组，是计划额度的6倍还多。如此踊跃的报名表明，宁波有大量的房东希望以旧换新。

那么问题来了，这些房东过去为什么没能够卖掉旧房呢？

一个核心的原因是价格，大量的房东无法接受市场给出的价格，希望政府能够以更高的价格来把他的房子收去。

说白了就是希望通过以旧换新来卖个好价钱。

这样的愿望能实现吗，客观的说比较难，政府给出的收购价大概也是参照市场成交价走的，不会刻意的高出很多。

毕竟现在做任何事，都是要事后追责的。

那这些房子留在手里日后会涨吗？其实猜测是没有意义的，像这种老破小，如果不拆迁，它们唯一的价值依据就是租金。

市场已经不会再给出任何想象空间或概念性的溢价了。

租金回报多少是合理的？老司机看到很多种说法，有说3-4%的，也有说5-6%的，当然，心态平的人说能跑赢存款就可以。

跑赢存款不难，现在5年期只有1.3%，老破小只要租出去，基本都能达到这个门槛。

但仅仅只跑赢存款就够了吗，肯定不够。存款想取就取，本金一分不少，但房子想卖就能卖吗？如果急卖是不是还得打折？

租房还会有其他成本产生，比如空租期、家电家具的维修更换、装修折旧等等，如果将来要收税，这又是一笔成本。

所以，租金回报率必须要明显高于存款利率，最保守也应该在2.3%，也就是比存款利率高1%以上，才能覆盖上面说到的这些成本。

如果将来存款利率下调，租金回报率也可同步下调，总之高出1%对于房东来说是最基本的底线，否则出租就没有意义。

如果这套房子有贷款，则问题要更复杂，假设贷款是70%，贷款利率是3%，那么这套房的利率成本则是70%*3%=2.1%。

首付30%，首付按照存款利率计算成本，30%*1.3*=0.39%。

这套房的总利息成本为2.1%+0.39%=2.49%，还是按照上面的理念，再加1%作为维修、空租等成本，则其租金回报率应该达到3.5%左右，才有持有价值。

假设这套房子是100万，那么它的年租金应该达到3.5万，月租金接近3000元。

老司机相信，大部分老破小其实没有贷款，或者余额已经很少了，因此超过2%的租金回报，勉强都是可以接受的。

但将来老破小会不会涨，还是要回到前面的逻辑——如果租金涨了，房价也有理由跟着涨；如果租金没涨，甚至还跌了，房子涨价就无从谈起。

租金会不会涨？老司机前面也说了，租金和收入成正比，租金要涨，前提必须是租客的收入要涨。

至少今年，租客收入上涨的机会不大，就业率和收入水平，似乎都没有回到正增长的轨道上。

什么时候会增长，只有天知道，我的观念一贯是：

如果能够如果坚持市场化改革，不要瞎折腾，前途仍然是光明的。

房产老司机2001年开始从事房地产，2018年创建了《房产老司机》自媒体平台，是宁波目前收费最高，业务量最大的独立咨询师。我们的主要业务是高端不动产（豪宅）交易，主要服务于年度VIP会员，请点击下面小标签了解详情。

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