灌云县经济技术开发区惊现万平违章建筑

灌云县侍庄街道居民蔡以军反映称，灌云县经济技术开发区一家企业有一万多平方米的厂房是违章建筑。“违建的这家企业是连云港永桂精密铸造有限公司，我租他车间时，该企业老板隐瞒事实真相，我投资五六百万对厂区修缮装修，如今他们毁约要求收回厂房。法院以该厂区涉案房屋系违规建筑，判令我和永桂精密铸造公司所签协议无效，因为他们隐瞒欺诈给我带来巨大损失。”

蔡以军痛定思痛，他表示，开发区监管缺失是导致他如今重大损失的根源，“我不得不投诉举报开发区，要求开发区依法对永桂精密铸造有限公司依法强拆。同时要求纪检部门对开发区相关责任人，启动问责程序。”

2019年7月，蔡以军与永桂精密铸造有限公司签订《办公室场地租赁协议》，约定承租原告办公楼东边，一至三楼及办公室从东到西的水池场地，租期自2019年8月1日起至厂房拆迁为止，年租金40000元。“之后，经永桂精密铸造有限公司负责人同意，对厂院内房屋及场地进行修缮、提档升级，再对外出租盈利。前前后后我一共投入了500多万元，经过五六年的苦心经营，总算有了较为稳定的承租客户。”

2024年10月，就在蔡以军投资开始有了回报时，永桂精密铸造公司，突然以蔡以军提出毁约，要求我把房屋及场地归还给他们，对此蔡以军自然不会答应。“2024年10月17日，永桂精密铸造公司擅自对外出租房屋、以没有管理好永桂精密铸造公司实施设备为由，向灌云县人民法院提起解除合同、赔偿损失财产30万元的诉讼请求。

2025年3月7日，灌云县人民法院做出如下判决:

一、被告蔡以军于本判决生效后三十日内赔偿原告连云港永桂精密铸造有限公司财产损失的30万元;

二、驳回原告连云港永桂精密铸造有限公司其他诉讼请求。

连云港永桂精密铸造有限公司不服一审判决，上诉到连云港中级人民法院，期间，灌云县经济开发区管委会建设局，以书面形式说明永桂精密铸造有限公司“地块上建筑物，未取得建设工程规划许可证。”连云港中级人民法院依据这一“说明”认定永桂精密铸造有限公司地上建筑物为违建，2025年9月8日，作出判决，确认租赁合同无效。判令蔡以军返还租赁所得永桂精密铸造的所有资产。

蔡以军表示，既然开发区证明永桂精密铸造房产是违建就应该拆除，他到巡视组去投诉、向12345举报，开发区对12345回复称，“园区已经完成对该企业资产的收购。”

对此，蔡以军表示不解，“二审法院以案涉厂房是违建，为由判决租赁合同无效，那么也就是说判决书认定厂房自始至终就是违章建筑，应当依法拆除；现在灌云开发区以收购为由拒绝拆除违建，那么也就是说灌云县开发区购买违法的厂房，同时也认可了违建的合法性，这等于于灌云县开发区用政府的钱去购买一个违法的东西，变相承认违法的东西是合法的；本人信访的内容是要求灌云县开发区根据二审法院的认定，依法对违建予以拆除，而不是事后的收购事宜。”

律师观点：江苏成商律师事务所徐辉律师表示，我国现行法律规定及司法实践，未取得建设规划许可证或准建证的房屋是否属于违章建筑及其租赁合同效力问题，需结合以下要点分析：

一、无证房屋的定性：是否属于违章建筑？

未取得《建设工程规划许可证》或乡村建设规划许可证，（农村房屋）建设的房屋，违反《城乡规划法》强制性规定，依法应定性为违章建筑。

法律依据：

《城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证进行建设的，由规划部门责令停止建设、限期改正或拆除134；《城乡规划法》第六十五条：农村房屋未取得乡村建设规划许可证的，由乡镇政府责令拆除。

二、无证房屋租赁合同的效力认定

（一）合同无效为原则

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第2条：

“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立租赁合同，应认定无效。但在一审法庭辩论终结前，取得许可证或经批准建设的，可认定有效。” 合同无效根源：标的物（房屋）本身违法，违反《民法典》第153条（违背公序良俗、强制性规定）。

三、合同无效的法律后果

根据《司法解释》及司法实践：租金与房屋返还：承租人需返还房屋，出租人应退还已收取的租金。

装修损失处理：

经出租人同意的装修：未形成附合部分（如可拆卸家具）：承租人可拆除，或由出租人折价补偿；

已形成附合部分（如固定装修）：按双方过错比例分担损失。

过错方赔偿责任：出租人明知房屋无证仍出租的，需赔偿承租人因此遭受的损失（如搬迁费、经营损失）。

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