大兴新城卖房，开始打感情牌了

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北京大兴新城的楼盘，总是姗姗来迟。

9月13日，兴创沐春墅取得预售许可证。距离拿地，已过去了近一年零两月。

它没有打破最慢的纪录。

它的兄弟大兴城建，两年前拿下的大兴新城西区0007地块，报规图出了，但至今没有下文。

沐春墅拿证，意味着一切准备就绪了。

本次获批了9栋住宅楼，准许销售面积6.65万平，共计324套。其中1-7＃为平层住宅，拟售单价5.64万元-6.07万元/平米；10＃和11＃为叠墅，拟售单价为6.09万元-6.11万元/平米。

只剩下叠墅8#和9#没有拿证，共计36套。

这个预售单价，仅次于区域内的京玺。一年前，京玺的拟售单价最高，在5.43万元-6.3万元/平米，成交均价为4.5万元/平米。

花姐预测，沐春墅的平层售价应该在4.8万元/平米左右。

为什么它的价格会略高，因为它有好房子元素，平层南向赠送了开敞阳台，预计会用电动窗封闭。（详见《大兴新城，公开封阳台了》）

此外，它还有叠墅，会进一步拉高小区的档次。叠墅，赠送面积就更大了，挑空阳台、室内挑空、飘窗、开敞露台，多种手法全上。

在大兴新城，10多年前造了一座丰碑：兴创屹墅。产品为170-430平米的大平层和联排别墅，规划538套，2014年底入住。

在它往南5公里处，沐春墅很想续写那个神话。

“大兴人，骨子里主城居住情结”、“大兴人，生于此、长于此，业在此，家在此，习惯于此，喜欢于此”。

通过宣传语，沐春墅打出了感情牌。

隐藏一款神秘大平层

沐春墅的预售证，令真实的户型面积浮出水面。

它有三类产品：洋房、高层和叠墅，共计360套。和兴创屹墅有点像。

111-129平米三居约108套、占比30%；163平米四居约131套，占比36.39%；192平米四居约64套，占比17.78%；以及205-283平米四居叠墅52套、占比14.44%。

除此之外，它还隐藏了一款神秘的产品——顶层大平层，共计5套：234平米两套、在1#，2套192平米、在4#和7#。

它们是由顶层退台两套合并的。有点类似海淀臻澐西面的“摘星户型”，本质就是顶层两套并一套。

此外，沐春墅还有一个特点，129平米做三居，这在北京楼市是比较罕见。

当大家都在卷极致四房时，沐春墅反其道行之，有些冒险，但也可能逆袭。

这或许就是商场里的诡道。

大兴区赠送面积之王

沐春墅是大兴新城的赠送之王。

它赶上了好房子时代，有邻里中心，四个架空层约1400平米，400米的风雨连廊，还有突破性的赠送面积。

1、洋房和高层产品

它在南面设置了开敞阳台，这是大兴新城首个开敞阳台——赠送一半面积。

之前，大兴流行的是奇偶阳台，从京玺、到梧桐府，甚至连北面五环内西红门板块的元启，调规后也只给到了奇偶阳台。

美中不足的是，沐春墅北面没有设备阳台。

2、叠墅产品

叠墅产品，是偷面积的温床。

体现在沐春墅上有三点：1、挑高阳台；2、室内挑空；3、顶层露台。

有关挑高阳台，拿8#、9#叠墅下叠举例，首层南向阳台进深1.8，挑高6.2米，全赠送；二层北面有进深1.8米露台赠送；

有关室内挑空，出现在10#、11#。拿11#下叠举例，下叠一层的客厅有6.2米的挑空，全送；二层北面赠送露台，进深1.8米。

这类叠墅产品，在北京比较罕见。海淀中海树村地王，也有叠墅，室内也有挑空。

选房攻略

来聊聊沐春墅的选房攻略。

先看下地块的基本情况：北面是绿化带，西北角是一个老社区，东面临马路有一条空地。

这片空地，有可能包括绿化带、人行道等。它把林校路从60米缩成约40米，且马路两边不是对称的。

简而言之，这片空地让沐春墅离大马路远离了20米，是一件好事。

怎么选房，一个个产品来看：

1、三居产品：好位置并不多，优选5#中间户型，其余要么有角煞，要么有噪音。

有关角煞的户型，主要分别在5#西端户、3#、4#和7#的西端户，请大家慎选。

2、四居产品：占据了沐春墅的好位置，6#是楼王，其次是2#，再次是1#，最后才是5#东单元。

这些户型，慎选2#东单元、5#和1#的东端户。

3、叠墅产品：整体位置不错，但要小心6#、7#的遮挡，受影响的是8#和10#的东端户。

其中，10#的东单元最弱，前有11#、侧面有7#，风水不佳。

去化挑战

沐春墅卖房，挑战蛮大的。

不是它的产品有问题，而是大兴新城楼市竞争也异常激烈。

针对大兴新城，花姐特意制作了一张楼市成交表。

截至9月10日，大兴新城和西红门板块主要成交的地块和在售盘共计10个，预计待售房源5500套，是个巨量供应。

其中，元启待售约800套，颐和公馆待售约400套，京玺待售480多套。

两个月前开盘的梧桐府，成交最为惨淡，实际成交价约4.2万元/平米，网签22套，率仅有6.5%。据悉，梧桐府的内部营销管理不善，主要原因是股东方意见不一致。

除了大兴国资之外，梧桐府另一个股东是民营承包商吕保明。而且，梧桐府的工程，也由吕保明的儿子承包建设。

沐春墅西北6公里外的梧桐府，在7月10日取证，拟售单价为4.93万元-5.04万元/平米，目前仅网签23套。

不仅如此，吕保明参股的大兴经开区21、22地块，也即将上市，已经公示了总平图，约有八九百套房子。

另外，西红门拿地已一年的6030地块，和即将土拍的6038地块，也有千余套房子供应。

不过，沐春墅会认为自己走了差异化道路，座标便是兴创屹墅。

但，市场瞬息万变，此一时，彼一时。