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浓眉大眼的海淀，竟然也出现了第一个调规的项目 - 【嘉华天珺】。

作为海淀永丰北的标杆楼盘、品质最好的项目，销售却惨不忍睹。

拿地一年，开盘8个月，去化率只有16%！

项目获批房源共1276套，目前网签212套房源；9月截至今天，网签了3套，网签均价8.97万/㎡

刚刚，在规自委官网发现北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0132地块二类城镇住宅用地项目方案的公示了！！

这个地块就是保利建工嘉华天珺西区，已于今年4月5日取得预售许可证，目前尚无网签记录。

项目建设单位为北京建保丰筑置业有限公司，设计单位为北京弘石嘉业建筑设计有限公司。

按照现阶段设计方案，项目建设用地面积达到2.76万平方米，总建筑面积为7.39万平方米，其中地上建筑面积4.69万平方米，地下2.7万平方米。容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率达到了30%，整个西区显得格外绿意盎然。

对比调规前的总平图，西地块楼栋布局进行了全面优化，原本依地形而建的10栋楼被重新规划为15栋，全部改为正南正北朝向，从整排的行列式变成了点状排布，边户房源大幅增加，总户数也从424套增加至488套。

原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至约100㎡左右，小户型比例显著增加。

门面设计更加精致，占地近千平方米的景观造型令人眼前一亮：一进镂空式大门、二进中庭广场配有环形景墙、三进中央庭院有多处景观廊架，再加上小区外围多处景墙的设计，整个社区颜值提升了不少，仿佛置身于一个精心雕琢的艺术品之中。更多项目详情可以点击下方小程序查阅。

嘉华天珺地块于2024年7月份由保利发展和北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约为5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

保利嘉华天珺，作为保利“天”字系的扛鼎之作，从一开始就锚定了品质人居的高阶定位。项目整体定位为低密度洋房住区，西区容积率仅约1.7，东区约2.0，低密布局让楼间距更开阔，居住私密性与舒适度显著提升，真正做到了“把空间还给生活”。

外立面是项目的“第一张脸”，嘉华天珺毫不吝啬地采用了高档天然石材，不仅质感沉稳大气，历久弥新，更让建筑在光影流转中呈现出一种经得起时间打磨的典雅气质，远看有气势，近看有细节，品质感扑面而来。

园林方面，则由业内顶级团队顺景园林操刀——这个打造过香山壹号院、广渠门金茂府、万柳书院等标杆项目的“园林大师”，为嘉华天珺注入了深厚的美学底蕴。从归家动线的层层递进，到中央庭院的诗意营造，再到细节处的植物搭配与水景设计，每一处都彰显出高定级园林的匠心与温度。

更让人心动的是，项目还规划了约2300平方米的高端会所，内部配置了恒温泳池、专业级健身房等多元功能空间，未来将成为业主日常健身、社交、放松的重要生活场域，真正把“度假式生活”搬进了家门口。

值得一提的是，上个月项目实景示范区与建面99㎡、134㎡两大爆款户型的实景样板间已正式开放。不同于传统样板间，这次是实楼呈现、所见即所得，从空间尺度、动线设计到采光通风，都进行了高度还原，临场感极强，让人一进门就能真切感受到未来生活的模样。

如果你正在寻找一个兼具品质、圈层与生活质感的改善居所，不妨亲自走一趟嘉华天珺，去触摸那块石材的温度，走过那条归家的林荫道，看看那个即将属于你的理想生活，到底长什么样。

嘉华天珺西区的这次调规重点包括：

1. 砍掉了大户型，大量增加小户型，户数增多64户

2. 楼栋从9栋变成15栋，面宽变窄了，但楼间距增加了

3. 调整楼栋排布的方向，之前是顺着道路规划的方向，现在是正南正北

4. 园林景观似乎也有提升

下面我们挨个儿细说：

根据此前规划，西地块规划了9栋住宅楼，户型区间包括99㎡产品、134㎡产品。

调规后，西区规划是15栋楼，户型变成了88㎡、99㎡、120㎡的户型，134㎡户型被砍掉了

调规后的户型配比如下：

88平三居180套

99平三居214套

120平四居94套

88平三居是嘉华天珺最畅销的户型，也是永丰北最紧凑的小三居，得房率永丰北最高高达91%，单价和总价是项目最低的；134㎡则是比较难卖的户型，单价和总价都相对较高。

这跟通州的朝棠揽阅很像，朝棠揽阅本来西区规划是大户型，东区首次开盘的小户型69平小三居最好卖，干脆把西区都调规改成小户型为主。

调规后15栋楼是点状排布，错落有致，可以明显看出楼间距变大了，本来40米的楼间距，变成了46米左右。

而且由于88㎡户型是两面宽，而134㎡是三面宽，调规之后，楼栋整体面宽变窄了，排布也相对容易了。

另外，从第一张规划对比图，也可以看出，调规后，所有栋楼均为正南正北，而原来的规划，跟地块和道路方向一致，实际是南偏东30度。

这个调整还是非常务实的，因为我们接触的很多粉丝，都更希望房子是正南正北的。而且西区东南角对面还有个寺庙，之前的规划是正对寺庙，从风水上讲也没那么好，现在调整一下方向就规避了这个问题。

调规后东侧的主出入口景观大门特意标注了“顶部镂空”、并新增了多处景墙和景观廊架，说明在景观和园林上也应该有一些提升。

自从好房子出来以后，北京存量项目调规越来越多，调规之风越来越猛。今年已经完成调规的项目包括：

大兴西红门元启，调规重点是增加了奇偶阳台

通州北投张家湾项目，推倒重来，取消全部东西向楼栋，全部变成南北向。

通州朝棠揽阅，调规重点是去掉大户型，变成小户型。

通州缦云ONE二期，调规重点是增加阳台+首层架空+提高得房率，向好房子标准看齐。

亦庄北京润府二期，调规重点是增加南北双阳台+首层架空+风雨连廊等，全面向好房子标准看齐。

还有朝阳太阳宫地块，地块重新挂牌，调规重点是从F1住宅混合公建用地，变成了纯R2住宅用地，同时容积率下降了

调规是开发商/ZF根据市场情况作出的选择，也是为了跟上“好房子”步伐，基本上所有调规对于购房者来说，都是有利的。

海淀没有“好房子”，但嘉华天珺的调规也值得鼓励，这是尊重市场、尊重客户的体现，项目局部品质也有提升，如果价格也能调整一下，就更好了。

嘉华天珺作为海淀永丰北最好的项目，配套相当完善，距离中关村三小科学城分校、海淀大悦城都是一步之遥。

从项目品质来讲，也超越了永丰北所有项目，如果做个排序的话，个人认为是：保利嘉华天郡 > 幸福里润园 > 海淀幸福里 > 中海汇德里 = 中海富华里富园 >= 栖海云颂 >= 中海富华里汇园

这么一个本来很优质的项目，现在卖得这么差，除了市场行情的原因之外，只能说保利在定价和销售方面太傲慢了。希望保利接下来能够更尊重市场，促进销售。

海淀永丰新盘调规了，但力度还不够

果然，海淀永丰新盘保利建工嘉华天珺西地块默默地调规了，新规划已经在规自委网站公示。

先说说新规划与原报规图最大的变化：

1，楼栋由原来的三个横排分布调整为点状错落分布，10栋增加到15栋。

2，总户数由424套增加至488套，房源增加64套；西地块134户型全部砍掉，增加88和99户型。

3，楼栋朝向不再跟着地块形状和路网走向排布，变成正南正北。

嘉华天珺为啥要调规？

并不是因为海淀落地好房子政策了，海淀依然没有好房子政策。

嘉华天珺调规是多重因素叠加之下，不得不调。

嘉华天珺卖的差。1月开盘至今8个多月，网签212套，均价85222元/平，整盘去化率16.61%。

看成交结构的话很明显能看到嘉华天珺的销售业绩主要是小户型撑起来的。

88和99的两个户型加起来网签168套，占总签约量的79.24%。嘉华天珺的大户型扑的很彻底。

价格比较贵。对比永丰北近5年的其他几个新盘，嘉华天珺价格还是比较贵的。这点我们在板块大王年初关于嘉华天珺的测评视频当中详细说过，大家可以参考。

产品错配。嘉华天珺的主力户型是99平三居和134平的四居。99户型不用多说，板块内非常受欢迎的主流户型，过去几年去化一直很好。

134户型作为主力很大胆。或许是在朝阳十八里店朝央和煦和东坝天汇两个项目做大户型的成功积累了经验，开发商是想通过产品重新定义永丰板块的上车逻辑。

然而结果很现实，134户型仅仅网签24套，去化率不到6%。

供应量大，竞品多。这也是客观原因，海淀今年8个月的供应量比过去5年年均供应量的2倍还要多。

风水问题。风水咱也不懂，就不班门弄斧了。

调规之后怎么买？

88户型有好位置。之前关注88户型但是因为户型分布楼栋位置问题没选房的这次可以重点关注下，西地块增加180套88户型，房源位置分布更好，价格大概率和东地块保持一致，嘉华天珺现在需要走量。

99户型东西地块价差不会太大。东地块目前库存还比较多，西地块的房源应该不会很快推出来，不介意楼栋朝向的话还是买但是东地块更有优势，地块大，有会所。

118和127户型，重点关注价格变化。增加的94套120户型，影响最大的是118和127户型，估计后续会有一波特价房出来，有关注这俩户型的朋友重点关注价格变化。

120户型，重点看户型设计和定价。

134户型未来二手房市场有竞争力。我们之前做了一些预测，开盘前期卖的不会太好。

随着竞品项目陆续开盘和销售进度日益深入，嘉华天珺134户型会越来越受欢迎。

未来二手房市场上，流通性和保值性方面也会很有竞争力，嘉华天珺134平做四房三卫的户型，功能性和舒适度可以兼具。

172户型需要地缘改善，奈何永丰北并没有多少地缘性客户，好在户数并不多。

总结一下：

嘉华天珺调规是不得已而为之，但对买房人来说，是开发商的诚意。

调规之后东西地块各有优势，小户型买家有更多选择。

简单说了项目，再来说下周边情况。实话讲，嘉华天珺所在的这片土地，正在经历一场肉眼可见的“蝶变”。这几年，海淀北部的发展速度简直像按下了快进键——海淀大悦城早已不只是一个商场，它已经成长为整个北部当之无愧的商业地标，烟火气与品质感并存；

而一河之隔，故宫博物院北院区正如火如荼地建设中，作为国家级重点文旅工程，总建筑面积超6万平方米，预计明年就要竣工，未来这里不仅是文化高地，更是北京的文化新名片。

更让人期待的是，紧邻故宫北院的西玉河雨水湿地公园，占地高达85万平方米，相当于120个标准足球场！它不仅仅是一片绿地，而是一个集生态、休闲、运动于一体的超大规模滨水空间，设计上兼顾全龄段、全季节使用，真正做到了“四季有景，人人可享”。

而这还远不是终点。利好还在持续加码：规划中的中关村体育中心和海淀区中医医院已启动前期工作，未来健身、康养等生活配套将全面补齐，真正实现“住有所依、医体兼备”。

产业上，永丰本就是“硬科技”的腹地——人工智能、金融科技、商业航天等大国重器级的研发集群在此汇聚，高知人群密集，产业能量澎湃，为区域注入了源源不断的购买力和活力。

当然，我们也必须坦诚：目前区域内最缺的，还是地铁。不过好消息是，曾经只存在于传闻中的地铁19号线北延支线，终于在2025年2月迎来了首次官方“露面”——在中关村科学城北区的推介会上，官方资料明确画出了线路走向：从清河站出发，途经软件园站与13B线换乘，永丰站与16号线交汇，终点直指故宫北院。虽然目前仍处于线路研究阶段，后续还有漫长的审批与建设周期，但“有规划”本身就是一种信心，至少说明这片土地的价值，已经被城市发展的蓝图正式锁定。

嘉华天珺，作为今年海淀最早入市的新盘，本该是“占尽先机”的那一个，可现实却有些骨感——取证已经整整8个月了，销售却始终不温不火，像一辆油门踩到底却跑不快的车，让人着急又无奈。

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