海南
2025年9月12日，日本新宿区宣布，对12名经营者、共22处设施下达“业务停止命令”，期限30天。
这是自2018年《住宅宿事业法》（民宿新法）实施以来，东京23区里首例由区政府发出的“民宿停业令”。
那这些民宿为何会被叫停呢？
今年4月与6月，该批业者未依法提交“定期报告”；
7月，曾接获区政府“业务改善命令”，但仍拒不整改；
若30天内仍偷偷营业，将直接升级为“业务废止”（牌照吊销）。
新宿可谓是东京民宿重镇，据了解日本全国合法民宿约3.4万件，新宿区独占3272件，约占1/10。
疫情后入境客回流，相关投诉呈“火箭式”上升：
2021
年度：
70
2022
年度：
60
2023
年度：
299
2024
年度：
561
件（翻倍爆表）
噪音、乱扔垃圾、违规吸烟成为“邻里三大恨”。
所以这次，东京新宿区区长吉住健一就在记者会上直言：“管理混乱还能赚钱，若变成‘常态’就太荒唐了！”并对12名经营者、共22处设施下达“业务停止命令”。
那除了新宿区的这次“业务停止命令”以外，放眼日本民宿历史，还有没有别的案例呢？
原来在2018年，京都市就曾对“无照民宿”发出全国首份停业命令；
而这次新宿区则是针对“持照但不守法”业者首开先例，为全东京敲响警钟。
“民宿≠无人区”，想靠一间房赚快钱、却无视规则的时代，正式终结。
据了解，仅2025年，今年1-7月，日本政府已收到194件针对合法民宿的正式投诉，无证“黑宿”更是多到数不清。
行李箱午夜拖行声、楼道里的啤酒瓶、可燃垃圾被扔在“不可燃”口……等等，案例数不胜数。
日本民众对于民宿的容忍度似乎真的已经到了极限！
日本民宿千千万，大阪市就是全日本的“民宿之都”，全国九成的民宿都挤在这座城市里。
截至去年12月，其中41%的民宿，都是我们中国人开的。
就连日本新闻中也曾报道过，中国系移民中介和房地产公司的玩法。
“先拿经营管理签→买几套一户建→委托代运营做民宿→年流水几千万日元→续签稳了。”
大阪市政府称，虽然今年7月成立了专项项目组，专门讨论大阪市内的“特区民宿”事项。大阪“特区民宿”将会朝停止申请这个方向做调整。
专项项目组对卫生管理，地域住民和游客之间的矛盾等各方面进行了讨论以及探讨了解决之策。
可这期间，每月依旧还是有200多份要求政府认证开业的民宿申请递交到政府的窗口，工作人员忙得像陀螺似的，申请时间依然需要2个月才能知道结果。
但在这样的一种情况下，阿拉蕾问了自己在大阪认识的很多做代运营公司的日本朋友。
它们说目前自己都在撤退：
1.世博后客流断崖，预计入住率从85%会跌到55%；
2.180天封顶+深夜禁入住，收入直接腰斩；
3.牌照吊销=经营计划失败，入管局可判定“事业不持续”，签证续签秒拒。
一句话：靠民宿“养签证”的红利期已经结束。
大阪做代运营公司很多公司，早在5、6月的时候就开始把精力主要转移到房地产的整栋买卖和整栋租赁管理上了。
未来投资的铁律早已重新撰写：
核心地段（梅田、难波、本町等）优质资产>短线民宿；
租售比、空置率、抗灾等级，重新成为硬指标；
长期持有、细水长流，才配得上日本“永住”或“高度人才”积分。
那么如果在大阪长期持有物件，这方面的税收又是多少呢？
阿拉蕾询问了自己在日本的担当税理士，给大家总结了一下，大家可以做一个参考。
1.取得阶段（买入时）
不动产取得税（ふどうさんしゅとくぜい）
购房后半年～1年左右由地方政府征收，通常为固定资产评价额的 3–4%。
注册许可税（とうきめんきょぜい）
办理产权登记时缴纳，通常是固定资产评价额的 2%（所有权保存/转移登记）。
印花税（いんかぜい）
签署购房合同时根据合同金额贴印花，几千到几万日元不等。
2.持有阶段（每年固定）
固定资产税（こていしさんぜい）
大阪市会根据公寓的固定资产评价额征收，税率 1.4%（可能有附加都市计划税0.3%）。
都市计划税（としけいかくぜい）
若在指定都市计划区内，额外加征 0.3%。
3.出租阶段（运营收入）
所得税（国税）
租金收入减去必要经费（管理费、修缮费、贷款利息、折旧费等）后的净所得，要并入个人所得税（累进税率 5%–45%）。
住民税（地方税）
上述所得还需缴纳地方居民税，约 10% 左右。
个人事业税（事业税）
如果出租规模较大（目安：独栋5栋或房间10室以上），可能被认定为“事业所得”，需额外缴纳 3–5%。
4.出售阶段（将来卖出时）
资本利得税（譲渡所得税）
出售价– 购入价（＋相关费用）后的差额为课税对象。
持有≤5年：短期税率 39.63%（所得税30%＋住民税9%＋复兴特别所得税0.63%）。
持有 >5年：长期税率 20.315%。
5.其他相关费用
消费税（しょうひぜい）
住宅租金免税，不需要向租客收。但如果出租的是“事务所用房产”，则要加收10%并申报。
管理费、修缮费
若公寓是分户所有，还要缴纳管理组合的管理费、修缮基金，这不是税，但属于固定支出。
9月初，成竹创始人壹号刚刚结束新一轮的日本考察，东京市场有何变化？大阪民宿爆火为啥还不建议买？日本当地人如何看房价暴涨？真实交易量到底怎样？
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