日本房价崩盘回忆：当年那些贷款高价买房的平民，后来都怎么样了

凌晨五点的东京江户川区，便利店的荧光灯还亮着，货架前不时能看到头发花白的老人在整理商品。

这些高龄从业者里，有不少人是为了偿还几十年前欠下的房贷，即便已经到了本该安享晚年的年纪，每月的收入仍要一分不少地划给银行。

日本法务省发布的数据显示，全国至今仍有14782起房贷继承案件，大阪地方法院处理的案件中，最高龄的债务人已经91岁，而他需要偿还的贷款，早在1989年就已签下。

这场跨越世纪的债务纠缠，要从上个世纪80年代那场疯狂的房地产泡沫说起。

房价泡沫

1951年《日美安全保障条约》的签订，给日本经济铺了一条特殊的发展路径。

美国提供的20亿美元直接援助、军费占比降至0.88%的“轻装上阵”，再加上朝鲜战争期间30亿美元的“特需”收入，让这个战败国在短短几十年里迅速崛起。

到了80年代，日本的外汇储备占到全球的50%，汽车、电子等产业在国际市场上几乎没有对手，手里的钱越来越多，却慢慢找不到合适的投资方向。

过量的资本最终一股脑涌向了房地产市场，1987年，日本央行做出了一个关键决策：把房贷利率从5.5%直接降到2.5%。

这一下，银行的贷款门槛也跟着降低，甚至出现了“零首付就能买房”的情况。

当时的东京，土地价格高到离谱，普通职员就算不吃不喝，也得工作12年才能买下一套60平米的公寓。

地方政府对这种狂热不仅没有降温，反而还在“推波助澜”。

1985年到1990年这五年里，土地相关的税收占了地方财政收入的42%，不少地方为了拉动经济，对违规提高容积率的住宅项目睁一只眼闭一只眼，银行也乐于给这些项目放贷。

在“房价永远涨”的信念里，几乎没人觉得泡沫会破，80%的家庭都抱着“先上车再说”的想法，哪怕背上高额贷款也要买房。

泡沫破裂

1990年，日本央行的一系列操作彻底戳破了泡沫：连续五次加息，把利率提到了6%，同时收紧了对房地产企业的贷款。

这记“组合拳”下去，房地产市场瞬间垮了，东京房价从1990年到1993年累计暴跌70%，曾经风光的三菱地产等巨头，因为扛不住100万亿日元的不良债务，一个个宣告破产。

企业的危机很快传到了普通家庭，日本金融厅2023年公布的案例集里，有这样一个典型情况。

某个家庭1989年花8000万日元买了套公寓，到1995年，房子的市值只剩2300万日元，但他们要还的贷款还剩6500万日元。

这种“房子不值钱、债务一分不少”的“负资产”困境，成了很多家庭的噩梦。

更残酷的是，日本的债务继承制度让这种痛苦延续到了下一代，按照规定，购房者去世后，子女如果继承房产，就得同时承担剩余的贷款。

2024年的统计显示，全国仍有1.2万起这样的隔代还贷案件，有的家庭里，孙子要接着还祖父几十年前签下的“子孙贷”，债务像一根无形的锁链，捆住了好几代人。

泡沫破裂后的那几年，日本社会被绝望笼罩，1998年，日本的自杀人数达到32863人，创下战后纪录。

仅在东京涉谷区，半年内就发生了17起跳楼事件，死者的遗书中，几乎都提到了沉重的房贷压力。

两种人生

泡沫破了之后，没买房的人也分成了“幸运”和“不幸”两类。

住在政府廉租房里的家庭算是躲过了一劫，他们虽然没赶上房价上涨的“红利”，但也没被债务压垮。

东京公租房的统计数据显示，当年住廉租房的家庭，他们的后代至今仍占公租房住户的41%，这些家庭的生活，几乎没受到房地产崩盘的影响。

另一群没买房的人就没这么幸运了，那些因为贫困贷不到款的年轻人，在经济萧条中彻底没了出路。

90年代，日本青年失业率飙升到8%，找工作难、工资低成了常态。

他们既没享过泡沫时期的好日子，又要承受萧条带来的苦果，成了“失去的二十年”里最沉默的受害者。

这种命运的分化一直延续到现在，日本总务省2024年的调查显示，全国34.8%的家庭选择租房住，30岁以下年轻人的租房率更是高达89%。

东京都心的租金很稳定，只占收入的20%，而且租房合同可以随时解约，“搬家自由”成了新一代年轻人的生活选择，没人再把“必须买房”当成人生标配。

迟到的政策修正与观念转变

面对遗留几十年的房贷问题，日本政府这几年终于出台了一些补救措施。

东京对泡沫时期的房贷实行“利息减免”，只要每月还贷金额超过收入的30%，超出部分的利息就能减免。

大阪更直接，推出了最高50万日元的“房贷转换补贴”，鼓励人们把当年的高利率旧贷款，换成现在0.78%-1.68%的低息新贷款。

2023年通过的《高龄房贷者援助法》，允许70岁以上的借款人把贷款期限延长到85岁。

可这也只是“缓兵之计”，对那些已经七八十岁的老人来说，就算期限延长了，每月的还款压力还是没减多少，只是把还债的时间又拉长了而已。

比政策调整更重要的，是人们观念的彻底改变，现在的日本年轻人，早就不把买房当成人生目标了。

在东京，有12万年轻人直接放弃买房，用原本能付首付的钱改装了房车，每月的生活费比购房者低40%，想换城市就换城市，想旅行就旅行，不用被房贷捆在一个地方。

这种“不被房产绑架”的生活方式，其实是对泡沫时代最深刻的反思。

现在东京区役所门口的电子屏上，会实时滚动房屋成交价，所有数据都公开透明；银行审批房贷要经过20道流程，首付比例也提高到了20%以上，再也不会出现当年“零首付放贷”的疯狂。

这些变化的背后，是一代人用苦难换来的教训。

傍晚的东京街头，便利店的灯光和房车的车灯偶尔会交错。

一边是还在为几十年前房贷奔波的老人，一边是带着“家”四处闯荡的年轻人，两个身影擦肩而过，像是两个时代的对话。

泡沫破裂四十多年后，东京2025年新建公寓的均价已经涨到了8958万日元，可年轻人却用“租房自由”“房车生活”，对抗着曾经的“房产迷信”。

就像日本某智库报告里写的：家从来不是用来炒作的商品，也不该是压在身上的债务枷锁，而是灯光下能让人安心的地方。这句话，大概是对那场泡沫危机最沉痛，也最清醒的总结。