翻建老人宅基地房，子女起诉获产权胜诉，房产继承律师解读

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小儿子起诉确认翻建的宅基地房屋所有权，母亲与兄妹以 “老房拆除、母亲出资” 抗辩。近日，法院判决支持小儿子，明确 “房屋由儿子出资翻建且有遗嘱确权，母亲仅享有居住权”。

一、案情梳理

1. 房屋权属争议：儿子求确权，家人抗辩共有

张磊（原告，被继承人张国栋小儿子，胜诉方）起诉刘桂兰（被告一，张国栋妻子）、张军（被告二，张国栋长子）、张敏（被告三，张国栋长女）、张丽（被告四，张国栋次女）、张燕（被告五，张国栋三女），诉求：1. 确认 “一号宅院”（北京市顺义区，852㎡）内北正房十二间归自己所有；2. 确认宅院内北侧库房一栋归自己所有；3. 诉讼费由被告承担。

张磊主张：1. 父亲张国栋（2022 年去世）与母亲刘桂兰育有张军、张敏、张丽、张燕、张磊五子女；2. 一号宅院宅基地使用权登记在父亲名下，2012 年父母经村调解委员会见证立遗嘱，将宅院使用权归自己；3. 2014 年经父母同意，自己与妻子邓某拆除老宅，全额出资翻建北正房十二间及北侧库房，有《建房协议书》、付款凭证为证；4. 2014 年父母再立律师见证遗嘱，明确 “新房归张磊夫妇所有，父母仅保留居住权”。

刘桂兰、张军等抗辩：1. 不同意确权，宅院宅基地登记在张国栋名下，刘桂兰是集体经济组织成员且户籍在册，应享有所有权；2. 2014 年翻建时刘桂兰与张国栋出资 3.9 万元，新房是在拆除老房基础上建设，老房权益应转化为新房份额；3. 张磊对父母不孝顺，砸坏窗户、锁厨房门，若房屋归张磊将损害刘桂兰居住权益。

2. 关键事实：遗嘱与翻建细节

核心遗嘱证据：2012 年父母立遗嘱（村调解委员会见证），载明 “一号宅院使用权归张磊”；2014 年律师见证遗嘱明确 “张磊翻建的新房归其所有，父母仅居住，百年后宅院归张磊”，有签字照片佐证，刘桂兰否认签名却无反证。

翻建出资证据：张磊提交 2014 年《建房协议书》、支票存根、包工头收条，证明全额出资翻建；刘桂兰主张出资 3.9 万元，未提交任何转账或收条证据。

家庭认可情况：张军、张敏、张丽均认可 “新房由张磊出资，自己未出资，不主张所有权”；张燕虽称 “父母可能出资”，但无证据佐证。

二、案件分析

1. 核心争议

张磊出资翻建的房屋，是否因 “拆除老房” 而需分割给家人？

两份遗嘱能否作为房屋确权的依据？刘桂兰的居住权如何保障？

2. 胜诉关键：遗嘱确权 + 出资实锤，老房权益已灭失

（1）两份遗嘱形成完整链条，明确房屋归张磊所有

法律依据：《民法典》第一千一百三十三条（遗嘱可处分个人财产）、第一千一百四十二条（数份遗嘱内容一致的均有效）。

事实推导：① 意思表示连贯：2012 年遗嘱确立宅院使用权归张磊，2014 年遗嘱进一步明确 “翻建新房归张磊，父母仅居住”，两份遗嘱均经见证，内容相互印证，无冲突；② 形式合法有效：村调解委员会见证与律师见证均符合法定形式，律师见证遗嘱有签字照片佐证，刘桂兰否认签名却不申请鉴定，法院认定签名真实；③ 处分权限清晰：父母对老房及宅院有处分权，通过遗嘱明确 “翻建后新房归出资人张磊”，是对自身财产权益的合法处分。

（2）张磊全额出资翻建，新房所有权归其所有

法律依据：《民法典》第二百三十一条（因事实行为设立物权）、第三百五十二条（宅基地使用权人有权建房）。

事实推导：① 出资证据充分：《建房协议书》、付款凭证形成完整链条，证明张磊夫妇是唯一出资人，邓某当庭同意房屋归张磊，权利主体明确；② 老房权益已灭失：原有老房经父母同意被拆除，物权因拆除而消灭，新房系全新建设，与老房无物权延续关系，刘桂兰主张 “老房权益转化” 无法律依据；③ 父母无出资事实：刘桂兰称 “出资 3.9 万元” 未提交证据，且与律师见证遗嘱中 “新房归张磊夫妇，与父母无关” 的表述冲突，法院不予采信。

（3）刘桂兰仅享有居住权，所有权主张不成立

法律依据：《民法典》第三百六十六条（居住权人有权占有使用房屋）、第一千一百三十一条（对继承人以外的人可分给适当遗产）。

事实推导：① 居住权有明确依据：律师见证遗嘱载明 “父母可在新房居住”，张国栋去世后，刘桂兰的居住权应延续，法院据此确认其对部分房屋的居住权；② 所有权与居住权分离：居住权不包含所有权，刘桂兰虽户籍在册且是集体经济组织成员，但宅基地使用权已由遗嘱确权给张磊，其不能因户籍主张房屋所有权；③ 孝顺争议不影响权属：张磊是否孝顺属道德范畴，且刘桂兰未提交充分证据，不能以此否定物权归属，居住权已保障其基本生活。

（4）其他子女无权利主张，认可事实强化确权

法律依据：《民法典》第一千一百二十四条（继承人放弃继承的视为放弃权利）。

事实推导：张军、张敏、张丽均明确表示 “未出资，不主张所有权”，属于对自身权利的处分，进一步印证张磊是唯一权利人，无其他共有人。

三、裁判结果

确认北京市顺义区 “一号宅院” 内北正房十二间（含卧室四间、储物间三间、卫生间两间、厨房一间、客厅两间）归原告张磊所有；

确认北京市顺义区 “一号宅院” 内北侧库房一栋归原告张磊所有；

确认被告刘桂兰对 “一号宅院” 内北正房东数第一间南侧储物间、南卧室、东数第二间客厅及对应的厨房、卫生间享有居住权。

四、案件启示

1. 宅基地翻建房屋确权：3 个核心维权要点

留存完整出资证据，锁定事实行为

签订正式《建房协议书》，留存付款凭证、收条、建材采购记录等，证明自己是唯一出资人；若配偶参与出资，需书面确认房屋归己方或共同所有，避免内部争议。

以遗嘱固化权属，避免家庭纠纷

翻建前由宅基地使用权人（如父母）立遗嘱，明确 “翻建后房屋归出资人所有，保留居住权”，最好经律师或村集体见证，确保遗嘱形式合法、内容明确。

善用家庭认可证据，排除共有人争议

收集其他家庭成员 “未出资、不主张权利” 的书面声明或庭审陈述，作为佐证 “无其他共有人” 的关键证据，减少确权阻力。

2. 宅基地房屋翻建与继承：2 个关键提醒

翻建前明确权利归属，避免 “老房拆建” 争议

若拆除父母老房翻建，务必提前签订书面协议，明确 “老房自愿拆除，新房归出资人，父母保留居住权”，避免日后以 “老房权益” 主张分割。

保障老年人居住权，平衡物权与赡养义务

翻建时应在协议或遗嘱中明确父母的居住范围和权利，避免因居住问题引发道德指责，既保障自身物权，又履行赡养义务，减少裁判中的情理考量。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “宅基地房屋翻建后，所有权归出资人所有，老房拆除导致原物权灭失；遗嘱可明确宅基地使用权与房屋所有权归属，居住权可与所有权分离保障老年人权益”。

建议农村宅基地翻建前，优先通过遗嘱或协议明确权属，留存完整出资证据；遇确权争议时，重点举证出资事实与遗嘱效力，必要时咨询律师梳理物权与居住权的边界，确保权益清晰。

法律小贴士

《民法典》对宅基地房屋的物权认定，既尊重 “出资建造” 的事实行为，也认可 “遗嘱处分” 的意思表示。实践中，只要出资证据充分且有遗嘱佐证，即使拆除老房翻建，房屋所有权仍归出资人，这是张磊胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）