事实久远不是借口！拆迁房过户胜诉，北京遗产律师支招

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一家三口起诉开发商，要求协助办理两套拆迁安置房的不动产权证，开发商以 “事实久远、材料丢失” 抗辩。近日，法院判决支持原告，明确 “房屋具备办证条件，开发商需协助过户至妻儿名下”。

一、案情梳理

1. 办证争议：原告求过户，开发商消极抗辩

李伟（原告一，被拆迁人，胜诉方）、张燕（原告二，李伟妻子，胜诉方）、李明（原告三，李伟之子，胜诉方）起诉甲公司（被告，原拆迁公司更名后的开发主体），诉求：1. 判令甲公司协助办理 “一号房屋”（北京市朝阳区）不动产权证，登记至张燕名下；2. 判令甲公司协助办理 “二号房屋”（北京市朝阳区）不动产权证，登记至李明名下；3. 诉讼费由甲公司承担。

李伟、张燕、李明主张：1. 2000 年 9 月，李伟与父亲李建国（2003 年去世）作为被拆迁人，与原北京某工程承发包有限责任公司（后更名甲公司）签订《拆迁补偿协议》，原宅院拆迁后分得 “一号房屋”“二号房屋”，在册及实际居住人口为李伟、张燕、李明、李建国四人；2. 李建国的法定继承人李海、李贤（李建国同母异父 兄弟）已书面放弃继承，李建国享有的房屋份额由李伟继承；3. 现两套房屋均具备办证条件，甲公司作为开发主体，负有协助办理过户的法定义务，但因历史原因一直未办妥，故诉至法院。

甲公司抗辩：1. 相关事实距今久远，公司已无法掌握详细情况，请求法院核实后判决；2. 原告长期未办证系自身丢失相关材料导致，不同意承担诉讼费，仅同意按不动产登记中心要求协助办理手续。

李海、李贤辩称：同意原告的诉讼请求，已提交放弃继承声明，自愿放弃对案涉房屋的所有权利。

2. 关键事实：拆迁背景与房屋权属

拆迁协议核心信息：2000 年 9 月的《拆迁补偿协议》明确记载，被拆迁人为李伟、李建国，补偿房屋为 “一号房屋”（建筑面积 56.24㎡）、“二号房屋”（建筑面积 79.78㎡），在册人口含李伟、张燕、李明、李建国四人，协议由原北京某工程承发包有限责任公司签订，该公司 2001 年更名为甲公司。

继承与份额归属：李建国 2003 年去世，生前未留遗嘱，其享有的房屋份额由第一顺位继承人李伟继承（李海、李贤放弃继承）；李伟、张燕、李明一致同意 “一号房屋” 归张燕所有、“二号房屋” 归李明所有。

办证条件与举证：甲公司当庭确认两套房屋已具备办理不动产权证的条件；原告提交《拆迁补偿协议》、亲属关系证明、放弃继承声明、公司更名证明等，完整佐证拆迁事实、份额归属及甲公司的协助义务。

二、案件分析

1. 核心争议

甲公司是否负有协助原告办理两套房屋不动产权证的义务？

原告要求将房屋分别登记至张燕、李明名下，是否具有事实与法律依据？

2. 胜诉关键：义务明确，份额清晰，办证条件具备

（1）甲公司作为开发主体，协助办证义务法定且不可免除

法律依据：《民法典》第五百零九条（当事人应全面履行合同义务）、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条（开发商应协助买受人办理权属登记）。

事实推导：① 主体适格：原拆迁公司更名后为甲公司，权利义务由其承继，是案涉房屋的开发主体，负有协助被拆迁人办理权属登记的法定义务；② 义务源于合同与法律：《拆迁补偿协议》虽未直接约定办证时限，但 “交付补偿房屋” 的核心义务包含协助办理产权登记，且相关法规明确开发商的办证协助责任，不因 “事实久远” 而免除；③ 抗辩不成立：“材料丢失” 系原告内部管理问题，甲公司可通过自身留存的拆迁档案、项目资料配合办证，该理由不能成为拒绝履行义务的借口。

（2）原告对房屋享有完整权利，分割约定合法有效

法律依据：《民法典》第三百零三条（共有人可协商分割共有财产）、第一千一百二十三条（无遗嘱按法定继承）。

事实推导：① 权利基础明确：两套房屋系原宅院拆迁补偿所得，李伟、张燕、李明、李建国四人原始享有权利，李建国的份额经继承归李伟所有，原告方已取得房屋全部权利；② 分割约定有效：李伟、张燕、李明作为房屋权利人，协商一致将房屋分别登记至张燕、李明名下，属于对自身财产权利的合法处分，不违反法律规定；③ 继承程序合法：李海、李贤自愿放弃继承并提交书面声明，继承份额归属清晰，无权利瑕疵。

（3）房屋具备办证条件，诉求符合履行实际

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（开发商应在办证条件具备后协助办证）。

事实推导：甲公司当庭认可房屋已具备办证条件，消除了 “客观不能履行” 的障碍；原告的诉求仅要求 “协助办理登记”，未超出甲公司的能力范围，法院应予支持。

（4）李海、李贤放弃继承，进一步夯实权利基础

法律依据：《民法典》第一千一百二十四条（继承人可放弃继承，应当以书面形式作出）。

事实推导：李海、李贤提交的放弃继承声明系真实意思表示，且当庭确认，排除了其他潜在继承人的权利主张，确保房屋权利归属无争议，为办证过户扫清障碍。

三、裁判结果

被告甲公司于本判决生效后十日内，协助原告李伟、张燕办理位于北京市朝阳区 “一号房屋” 的不动产权证（最终房屋坐落及面积以行政机关审核为准），将该房屋登记至原告张燕名下；

被告甲公司于本判决生效后十日内，协助原告李伟、李明办理位于北京市朝阳区 “二号房屋” 的不动产权证（最终房屋坐落及面积以行政机关审核为准），将该房屋登记至原告李明名下。

四、案件启示

1. 主张拆迁安置房办证：3 个核心维权要点

锁定义务主体，固定合同与更名证据

留存《拆迁补偿协议》原件，查明拆迁公司或开发主体的更名、合并等信息，通过企业信用信息公示系统、工商档案等固定义务主体，避免因主体变更导致维权无门。

厘清权利份额，消除继承或共有争议

若房屋涉及多名权利人或继承问题，先通过书面协议、放弃继承声明等明确份额归属，确保权利主体唯一或达成一致意见，减少办证时的权利障碍，本案中放弃继承声明成为关键佐证。

举证办证条件，倒逼开发商履行义务

通过与开发商沟通录音、不动产登记中心咨询记录、同批次房屋办证案例等，证明房屋已具备办证条件，若开发商以 “材料丢失”“事实不清” 抗辩，可主张其调取留存档案配合办理。

2. 拆迁安置后办理产权证：2 个关键提醒

及时跟进办证进度，留存沟通记录

拆迁安置后定期向开发商或拆迁办询问办证进展，对 “暂不具备条件”“材料不齐” 等答复做好书面记录，避免因长期拖延导致证据灭失，超过诉讼时效。

明确财产分配，提前签订书面协议

家庭内部对安置房的分配达成一致后，应签订书面分割协议，明确房屋归属及办证后的登记权利人，避免日后因财产分割产生争议，本案中一家三口的分割约定直接支持了诉求。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “拆迁补偿协议赋予被拆迁人取得房屋的权利，开发商的协助办证义务法定且不可推卸；只要权利归属清晰、办证条件具备，法院必然支持权利人的办证诉求”。

建议拆迁安置户遇办证受阻时，优先梳理拆迁协议、权利归属等核心证据，及时咨询律师明确维权路径，必要时通过诉讼强制开发商履行义务，保障房屋产权清晰。

法律小贴士

《民法典》规定，合同当事人应遵循诚信原则，全面履行义务。开发商作为拆迁补偿协议的一方主体，即使时隔多年，也不能以 “事实久远” 为由逃避协助办证的核心义务，这是李伟一家三口胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）