结构牛时代，怎么找到α产品？

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8月，北京带头公布了一系列楼市新政策。从成交上看，新政当月，北京新房网签3135套，环比上涨8.82%，二手房住宅网签13331套，环比上涨4.28%。

价格上，8月北京二手房价继续下跌，环比跌幅1.2%，同比跌幅3.1%。

成交上升，说明新政刺激下，北京部分潜在需求正在被激活，市场平稳迈向回暖。

价格下跌，则说明即便在北京这种高能级市场，“普涨”的情况也已不复存在，楼市进入了全新的“稳定市场”。

数据出来后，有部分人比较悲观，认为北京楼市没有实现止跌，新政的效果未达到预期。

事实上，不能这么一刀切看待。

一方面，北京楼市经过多轮政策调整，需求已经深度释放，这次新政不是大水漫灌，而是精准浇灌，效果偏温和，是可以预见的。

另一方面，数据偏宏观，难反映市场的微观情况。

拿价格来说，大数据普跌，实际上，位于核心的西城区，8月均价约130799元/㎡，环比只跌0.24%，跌幅在进一步收窄。而房山、通州的跌幅，则在3.5%以上。

同时，即便在跌幅3.5%以上的房山，内部板块并非“普跌”，部分小区成交价依旧上涨，涨幅能达到10%以上。

这说明，真实北京的市场，存在巨大的价值分化。

这也是我们一直反复强调的观点——

如今的北京楼市，已经进入了明显的“结构性”市场，只有拥有结构性优势，才能跑赢大盘。

在这样的市场下，选择非常重要。

之前我们在《新窗口出现，北京楼市的机会点》中，详细聊过如何判断一个板块是否拥有“结构性优势”。

随着楼市政策松绑，资源进一步集中，价值分化会更为彻底，不仅在区域间，不同产品间，也会因为结构性差异，出现明显分化。

对普通购房者而言，选对板块只是第一步，在选对板块的基础上，还得选对产品。

在金融领域，有个概念叫“α收益”，相对于“β收益”出现。

假设市场是大海，海平面会因潮汐上涨、下降，这种变化下产生的收益就叫β收益，也是“市场性收益”。α收益，则是通过更精准的选择，获得超出海平面涨跌之外的额外收益。

带入楼市，同一个板块中，涨时涨得更好，跌时扛得住跌，能持续收获领先市场收益的产品，我们可以称其为：α产品。

α产品至少拥有三个特点：

一、在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置。

二、在成长型板块中，能够率先吃到板块的成长红利。

三、在板块的同类产品中，有更强的产品表现。

之前的文章中，我们聊到北京五环外拥有结构性优势的板块，包括昌平的朱辛庄、亦庄的河西、北神树等等，同时，还提到了一个项目——位于朱辛庄核心的“中海未来之境”。

其实它就是一个非常典型的“α产品”。

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这几年，我们聊朱辛庄的板块价值，离不开通勤能力、产业能力、配套熟度等几方面。

可以说，它们共同形成了朱辛庄，区别于昌平其他板块的结构性优势，而他们在“未来之境”项目中实现了集中。

比如通勤能力。

目前朱辛庄对外通勤，主要依靠“两轨”“两高速”。两轨指地铁昌平线、8号线两条地铁，两高速则为京新高速与京藏高速。

相比之下，陆路交通的运力、通勤成本等更高，轨道交通的优势更明显，也就是说，真正撑起朱辛庄通勤能力的，其实就是两轨。

朱辛庄的两轨，含金量不是一般的高。

昌平线也被叫作“科创线”，1站生命科学园，2站海淀西二旗，3站清河高铁站，4站上地，5站学知园......几乎把北京北部的科创核心一线串联。

地铁8号线，又被称作“北京地下中轴线”，一线连接天桥、前门、王府井、鼓楼、什刹海、南锣鼓巷、永定门等北京特色地标。

产业+文化两线重要地铁线，在一个板块内汇聚，全北京都罕见。

板块内，昌平线和8号线交轨于“朱辛庄站”，这里无疑就是朱辛庄通勤能力的价值核心。未来之境正位于此，项目规划入口到地铁站，直线距离约350米左右。

这也让未来之境成为目前板块中——

少有可以称为“真地铁盘”的项目。

目前，朱辛庄内已经没有能做住宅的新地了，后续再有宅地出现，也大多来自其他性质土地的调规。

这些地块的素质和未来之境地块差距明显，要么离地铁过于近，存在噪音问题，要么离朱辛庄的产业中心太远，难以吃到产业红利。

在这个尺度上，未来之境，处于一个难以复制的状态。换句话说——中海未来之境，是目前乃至未来，真正能体现朱辛庄通勤价值为数不多的一个项目。

选择未来之境，获得的价值不仅仅来自项目本身，而是板块与项目价值相结合的：双重确定性。

这也是为什么我们会说，α产品需要在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置，它可以真正实现：

用板块价值为项目背书。

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同理，我们再看未来之境能否吃到板块的成长红利。

朱辛庄因产业而强，具体强在哪？一方面，自身产业扎实，且AI智能龙头企业汇聚，方向够新。另一方面，承接了来自海淀北的外溢。

下图，是朱辛庄目前AI智能产业龙头企业的大致分布情况，里面有一个很有意思的现象：

包括小米未来产业园、石头科技、清华紫光、中软国际、英瑞特电气等在内，产业龙头们的选址，都集中在“朱辛庄站”附近。

原因不难理解，离交通枢纽近，员工通勤成本更低，而且交通枢纽具有“TOD效应”，容易汇集商业等配套集中。

当然，一切的基础，是这个交通枢纽要有价值，能带来人流，商流。朱辛庄站的价值不用赘述，北京主力科创板块和文化板块的换乘节点，独一无二。

加上这里还汇集了朱辛庄本身的高新技术产业，产业集中带了配套需求，配套集中又为产业集中提供了基础，进一步会影响城市发展决策，形成更强的规划落地能力。

事实上，朱辛庄站附近，确实是朱辛庄板块目前配套熟度最高的地方。

包括两个大型商业，两个三甲医院，两个公园，还有“北京一零一中昌平实验学校”这样的教育资源.......朱辛庄核心的配套，都以这里为中心点，向外分布。

近10年来，朱辛庄城市面貌革新，也大多以朱辛庄站为起点。

这意味着，选择朱辛庄站旁的“未来之境”，同样拥有：多重确定性。

首先，成熟的配套，带来了居住价值方面的确定性。

其次，AI智能产业集中，代表着这里也是朱辛庄产业进化的桥头堡，更容易吃到板块成长的红利。

最后，面对海淀北产业外溢带来的居住需求，这里也将是红利的第一站。

说得更直白一些，不管是内部产业，还是外部产业，未来那些大厂员工想在朱辛庄买房，这里就是首选。对项目而言，价值支点越多，也更容易跑赢大盘。

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最后，除了强稀缺性、成长性，当下的市场环境产品本身的表现，同样重要。

原因在于置业理念的更新。

以朱辛庄为例，如今朱辛庄主要客群，已经变成了90后甚至00后，他们对房子品质要求更高。而随着朱辛庄城市发展、产业更新，也出现了更强的购买力，带来更多改善需求。

这时候，用过去那套产品逻辑“敷衍”市场，行不通了。市场需要更强的产品，强产品至少要有两个特点：

第一，产品的开发者，需要有更强的硬实力。

第二，项目的产品力，需要独树一帜。

中海未来之境的开发商之一“中海地产”，不用多说，四十多年历史的老牌房企，也是目前全国排名前列的行业龙头。

在北京市场，中海的表现更是“制霸”级别的，连续4年北京全口径成交金额第一，连续3年北京权益销售金额第一，连续7年北京独立开发项目成交金额第一。

对于购房者而言，房企底子硬，就是一种买房时的“安全感”。

进一步，开发商的实力也决定了房子的后期运营情况。

比如这几年北京很多小区都上了架空层、上了会所，开始看着高大上，结果用了没两年，开发商、物业没能力管了，最后荒废，反而变成了小区品质的伤疤。

影响居住体验，还影响房子的价值。

在北京市场可以发现一个现象，中海的项目，总能走出独立行情，不光是新房，还有二手房。

一方面，其实就是中海多年来积攒的，多类型运营经验的实力，也是中海物业服务品质、企业规模、资金实力对房子长期价值的影响。

另一方面，中海长时间深耕市场，也形成了一种独到的产品嗅觉，在挖掘板块价值的同时，可以赋予板块项目更强的确定性，让项目能够：

穿越周期。

面对朱辛庄市场需求的变化，同时也为了更好地匹配朱辛庄核心区位的分量，中海拿出了今年朱辛庄首个“好房子”项目。

项目主打建面约97-129㎡户型，兼顾刚需置业者需要的低门槛，以及改善客群需要的阔绰尺度。

当然两端需求下，“好房子”的标准没有变，全户型带阳台，高得房率，高精装细节......

同时，中海也拿出了其对“好房子”标准的最新理解，通过对美学、收纳、智能化、人性化四个细节的处理，匹配产业精英人群新的居住需求。

关键，四大细节之间并不独立，而是相辅相成。

比如，在追求美学的同时，设计也讲究人性化。

就拿公区的外立面来说，因为同楼栋“拼户型”导致立面凹凸，往往会造成不同程度的楼体自挡，这方面，中海已经形成标准化模式，最大限度保证南立面的平整度，保证美观的同时，为户型安排提供更大的空间，也为每一户都带来了更好的采光能力。

再比如私区，项目的入户门，大胆取消了传统“猫眼”设计，观感上更简约大气，猫眼功能由“电子猫眼”取代，安全性更强。

收纳细节上，全屋规划收纳空间约20500升，相当于约586个登机箱的容量，很多都做了“隐藏式”规划，兼具实用与空间美观。

还有多达42项人性化细节优化，比如入户过门石留坎防止公区尘、水倒灌；户内门使用石墨均质静音板；厨房岩板台面下弧滴水线防污水内流、防小孩撞头等等......

大多都是平时生活实打实遇到的居住痛点。

无论是设计水平，打造标准，对朱辛庄同面积段旧产品，可以说，已经形成了一种“降维打击”。

这种超越市场一般产品的表现，也决定了产品在未来，更有竞争力。

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楼市普涨时代已结束，未来房产价值竞争，一定是越来越细节，越来越深刻，不仅要好，还要更好。

这种趋势下，未来能跑赢大盘的房子，可能只有10%。

这时，在结构性优势板块中找到α产品，其实就是为房产找到新的价值支点，在不确定性中，抓住确定性。换一个角度来看，这也是对家庭资产安全性的一种把握。