楼市的游戏规则已经彻底变了！

国家统计局近日公布的8月房地产数据，像一面镜子照出了行业的深刻变革：

1-8月全国房地产开发投资6.03万亿元，同比下降12.9%，既是2015年以来同期新低，也是2022年4月投资增速转负后的最大跌幅；

同期新建商品房销售面积5.73亿平方米降4.7%，销售额5.5万亿元降7.3%，销售额跌幅超面积意味着单价下滑；

重点城市二手房成交量反超新房，全国商品房待售面积7.6亿平方米仍超2015年去库存峰值。

这些数据不是短期波动，而是楼市游戏规则彻底改写的信号——

旧的“土地财政依赖+规模扩张”模式走向终结，新的“收缩重构+存量主导”格局正在成型，过去的经验已难适配当下的市场。

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当前的投资低谷与2015年的同期低位有着本质区别：

2015年的投资低迷是“棚改货币化”加杠杆扩张的起点，政策指向“大拆大建去库存”，行业很快重回“拿地-建房-涨价”的循环。

而现在的投资下滑，是去杠杆背景下的主动收缩，是对过去依赖土地财政、盲目追求规模的“自我修正”，更像美国1970年代的房地产调整——

从战后婴儿潮驱动的扩张，到石油危机后投资暴跌，最终转向“以刚需为主的平稳发展”，历史早已证明，投资暴跌不等于行业死亡，而是重构的序幕。

房地产开发投资增速本就是衡量行业活跃度与市场预期的核心指标，如今12.9%的跌幅，确实说明行业活跃度低迷、投资预期处在低位，但这并非单纯的衰退，而是黑格尔“否定之否定规律”在楼市的体现。

第一次否定是2022年投资增速转负，打破了“拿地就能赚钱”的旧循环；

当前的深度下跌是第二次否定，在收缩中筛选出“有人口、有产业、有真实需求”的城市，淘汰缺乏支撑的无效供给。

比如现在土拍市场的“冷热不均”，重点城市核心区高溢价地块频现，外围区域和三四线城市却无人问津，本质就是行业在重构中“去伪存真”——

不是所有城市都值得投资，不是所有项目都能盈利，过去“闭眼拿地”的时代早已过去。

别再抱有“回到高投资时代”的幻想，10年同期投资新低不是“最差”，而是旧模式的“终局信号”。

言叔认为，随着土地供应“提质缩量”成为趋势，未来房地产投资大概率会维持“低增速、优结构”的状态。

行业将从“拼规模”转向“拼品质”，从“依赖土地增值”转向“依靠产品力盈利”，这种转变或许会伴随短期阵痛，但却是楼市走向健康的必经之路。

02

“等政策发力，三四线楼市总会回暖”“房价跌了就是抄底机会”“买新房比二手房靠谱”...

这些过去被奉为圭臬的楼市认知，如今正在被现实逐一打破。

1-8月全国新房销量下降4.7%，但重点城市核心区新房却“不愁卖”，这种分化不是市场偶然，而是城市发展“马太效应”的必然结果：

核心城市有人口流入、产业支撑，住房需求有真实托底；三四线城市人口持续流出，缺乏接盘侠，土拍遇冷、新房滞销是常态。

就像唐代长安“朱雀大街”核心区商铺千金难租，外围县镇“房无人住”，明清北京“内城”权贵聚居、“外城”多为平民居所，资源向核心集中是千年规律。

现在的楼市分化，不过是现代版的“都城-州府-县镇”层级差异，指望三四线复制核心城市的热度，无异于“让县城变长安”，违背历史逻辑。

再看房价，1-8月新房销售额跌幅（7.3%）超过销售面积跌幅（4.7%），说明单价确实在下跌，但“降价就该抄底”是致命误区。

马克思“价值规律”早已指出，商品价格围绕价值波动，过去房地产的“金融属性”让房价远超“居住价值”——

某三四线城市房价1.2万元/平方米，居民月收入仅3500元，“不吃不喝3年买10平方米”，这样的价格显然脱离了收入支撑。

日本1990年代楼市泡沫破裂的教训值得借鉴：

1991年东京房价开始下跌，不少人认为“跌了就该抄底”，但实际下跌持续20多年，部分区域房价跌去70%，核心原因就是“房价远超居民收入”。

现在中国楼市的价格下跌，不是“短期回调”，而是“对过去十几年超涨的修正”，没有收入支撑的降价，再跌也不是“抄底点”。

03

更值得关注的是二手房市场的变化。

重点城市二手房成交量已超过新房，这在过去房价上涨期从未出现过。

这不是“临时反转”，而是楼市“从增量到存量”的质变——

2015年以来，二手房成交占比每年提升1-2个百分点（量变），如今重点城市反超新房（质变），是长期积累后的必然结果。

成熟楼市的经验早已证明，当城市化率超过66%（当前中国城市化率已超此水平），核心城市“新增人口放缓”，刚需更多靠“二手房置换”满足，美国二手房成交占比超80%，日本超70%，中国不会例外。

二手房“现房、即买即住、议价灵活”的优势，会持续吸引刚需，新房“期房、维权多、价格硬”的短板会逐渐凸显，“买新房更靠谱”的旧思维，正在让越来越多购房者错失更划算的选择。

还有库存问题，8月末全国商品房待售面积7.6亿平方米，虽环比减少317万平方米，但减少原因是“开发商少建房”的供给收缩，而非“购房者抢房”的需求爆发，且7.6亿平方米已超2015年去库存巅峰时的7.4亿平方米。

2015年的库存下降是“棚改货币化”激活需求的结果，2016年新房销量同比增22%；现在的库存下降，更像“粮库囤粮减少，不是百姓够吃，而是农民不敢种地”，本质是需求疲软。

要让楼市真正企稳，关键不是“供给收缩”，而是“居民收入预期回升”——

当前居民部门杠杆率高，收入预期低，就算政策出台降利率、减税费，居民“不敢负债买房”，楼市也难有起色。

毕竟，经济是楼市的“母体”，母体不强，孩子（楼市）不可能健康，没有收入复苏，就没有真正的楼市复苏。

从投资重构到城市分化，从存量主导到价值回归，楼市的游戏规则已经彻底改变。适应新规则，才能看懂当下的市场；认清新现实，才能做出理性的选择。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。