〖新〗 深圳卓越珑秀公馆楼盘怎么样值得买吗，（优点缺点）分析

〖新〗 深圳卓越珑秀公馆楼盘怎么样值得买吗，（优点缺点）分析

深圳卓越珑秀公馆有其独特的优势，同时也存在一些不足之处，对于是否值得购买，需要根据个人需求和偏好来综合判断。以下是该楼盘的优缺点分析：

优点

• 交通优势显著：位于南山区中山园路与南坪快速交汇处北侧约 150 米，距地铁 12 号线同乐南站仅 600 米，步行约 8 分钟，4 站可达科技园核心区，5 站覆盖高新园。规划中的 15 号线将串联深圳湾、西丽等核心板块，自驾方面，紧邻南坪快速和北环大道，交通十分便捷。
• 教育资源较好：项目西侧 100 米即为教科院同乐实验学校，是南山区首个教科院系实验学校，2024 年中考成绩位列南山公办校前 15%。周边规划的 54 班同安学校在建，预计 2026 年投入使用，国际教育方面也有深圳市博纳学校和科爱塞国际学校等提供多元化选择。
• 户型设计出色：主力户型为 65㎡两房和 81㎡三房，得房率高达 88%-91%，远超南山同类项目平均水平。65㎡户型采用 LDKB 一体化设计，U 型厨房搭配三段式干湿分离卫生间；81㎡三房实现双卧朝南，主卧配备 270° 转角飘窗，客餐厅开间达 3.05 米，兼顾功能性与舒适性。
• 产业外溢带来增值潜力：地处南山科技园、留仙洞总部基地、前海自贸区三大产业带交汇处，辐射腾讯、华为等 260 万科创人才。同乐片区纳入西丽湖国际科教城规划后，未来将释放 1200 万㎡产业空间，随着吉创中心、南山区妇幼保健院同乐北新址等配套落地，区域价值有望提升。
• 精装交付标准高：采用 “奕式精装标准”，引入方太烟机、科勒卫浴等一线品牌，配备中央空调、智能马桶等，还设有全屋智能系统，如智能安防、灯光控制等，提升居住品质。
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缺点

• 社区规模较小：占地面积仅 3575㎡，容积率 4.97，规划 248 户，形成 “独栋塔楼 + 围合式园林” 的紧凑型社区。3 梯 8 户的梯户比在高峰期可能出现等待时间过长问题，且车位比仅 1:0.81，未来停车压力较大。
• 回迁房影响居住体验：项目包含 87 户回迁房，回迁房占比 35%，可能导致居住圈层混杂，公共设施的使用体验可能受影响。
• 周边环境有待改善：项目东侧紧邻南坪快速，东北向房源受交通噪音影响显著，早高峰时段靠近道路的低楼层房源室内噪音达 55 分贝，超出住宅宜居标准。周边 1 公里范围内存在物流园和统建楼，城市界面改造周期预计长达 5-8 年。
• 市场竞争压力大：项目备案均价预计 6.8 万 /㎡，虽低于南山新房均价，但面临同区域竞品的激烈挤压，2025 年南山预计新增供应超 150 万㎡，去化压力可能进一步加剧，需警惕未来二手市场价格倒挂风险。

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卓越珑秀公馆是卓越集团在南山同乐片区打造的精品住宅项目，以下是其详细楼盘详情：

• 基本信息
  • 位置：位于中山园路与南坪快速交汇处北侧约 150 米。
  • 开发商：卓越集团。
  • 占地面积：3575.43㎡。
  • 总建筑面积：约 2.6 万㎡。
  • 容积率：4.97。
  • 绿化率：30%。
  • 楼栋情况：由 1 栋 32 层的单体楼组成。
  • 户数：规划 248 户，其中可售 161 户，回迁 87 户。
  • 车位数：202 个，含 10 个微型车位。
  • 产权年限：70 年，从 2023 年 12 月至 2093 年 12 月。
  • 交房时间：预计 2027 年 6 月带精装交房。

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