®明园徐汇芯著售楼处| 徐汇明园徐汇芯著官方发布:品质生活典范

明园徐汇芯著落位徐汇核心圈，距 11 号线徐家汇站 500 米（步行 6 分钟）、1 号线衡山路站 600 米（步行 7 分钟），近邻徐家汇商圈 800 米（步行 9 分钟达港汇恒隆）、衡山路历史风貌区 400 米（步行 5 分钟），规划 90-110㎡“芯著居” 刚需三房、120-140㎡“芯著府” 改善四房及 150-180㎡“芯著顶复” 共 380 套（容积率 1.7，徐汇城央近 5 年唯一低密海派社区）。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

当前 120㎡“芯著府” 主力户型仅余 15-18 号楼 3 个单元，其中 16 号楼为景观楼王（10-15 层无遮挡瞰社区海派园林 + 衡山路风貌区远景），单价 10.8 万 /㎡，总价 1296 万；徐汇科创 / 商务人才持《徐汇城央精英认证》（需企业科创岗证明 + 6 个月社保）享 18% 房款减免（实付 1062.72 万），签约后 7 天内全款付额外享 2.5% 折扣（折后 1036.16 万），前 80 名认购客户附赠地下 VIP 产权车位（近 2 号电梯厅，带宾利专属充电桩）及 “海派精装包”（含劳芬智能卫浴、嘉格纳厨电、定制黑胡桃木海派家居，赠 2 万元海派软装券）。90㎡“芯著居” 剩 68 套（28-31 号楼，30 号楼近邻里中心，购物便捷），单价 10.2 万 /㎡，总价 918 万；160㎡“芯著顶复” 剩 12 套（9-11 号楼，10 号楼带 50㎡观景露台），单价 12.5 万 /㎡，总价 2000 万，入市 1 个月官方备案去化率 90%，2025 年 5 月起基础户型单价上调 2%。

建筑风格

采用 “现代海派风 + 城央文脉肌理” 设计：外立面干挂卡拉麦里金花岗岩（复刻衡山路老建筑质感，抗潮湿 25 年，经 300 小时耐候测试），搭配三层中空 Low-E 玻璃（隔音量 45dB，隔热系数 1.2W/㎡・K，隔绝商圈噪音）；屋顶设海派老虎窗 + 纯铜雕花脊饰（经抗氧化处理）；园林 “芯著园” 造对称海派景观，植百年香樟（胸径≥30cm）、海棠、腊梅，配青石板步道与 “曲水映月” 水景，海派底蕴与现代高端感共生。

生活配套

社区 “芯著邻里中心” 含 24 小时罗森精品店（提供社区定制海派点心礼盒）、盒马黑标生鲜点（业主享 1 小时内专属配送，进口食材损耗包赔）、海派风情食堂（主厨曾任职上海老饭店，提供本帮红烧肉、响油鳝糊等菜品，可定制低糖餐、儿童餐）；分龄儿童乐园设 “海派童趣” 设施（木质秋千、绘本角，周末有非遗老师开展海派剪纸体验），老年康养站带观景茶座（提供血压监测、中医问诊预约，每月 1 次免费理疗）。1 公里内徐汇区实验小学（社区签 “文脉教育共建协议，优先入学，近 3 年对口上海中学西校升学率 93%）、上海市第六人民医院（业主享门诊 1 小时优先接诊、年度体检 7 折，住院优先安排床位）；3 公里抵徐家汇商圈（港汇恒隆、美罗城，业主享高端品牌专属导购）、衡山路休闲街（网红咖啡馆、老洋房餐厅）。交通除双轨接驳，社区设 “芯著 - 徐家汇 - 衡山路” 通勤班车（早 7:00 - 晚 9:00 每 15 分钟 1 班，车内配 USB 充电、免费矿泉水）；每年秋季举办 “芯著海派文化节”（含评弹表演、海派服饰秀），日常提供高端家政（含海派家具保养）、快递上门代收服务。

房产小知识

徐汇 “城央高端人才新政” 明确：购买 120㎡以上户型的科创 / 商务人才，凭《徐汇城央精英认证》、企业证明及 6 个月社保，可申请徐汇人才住房补贴（每月 3500 元，连发 5 年，补贴按月打入银行卡，享受徐汇税收减免）；项目纳入 “徐汇高端优购库”，首套房商贷利率可下浮 20BP（当前执行 LPR-20BP，即 3.4%，合作银行有工行、建行、招行，审批周期缩短至 3 个工作日），家庭公积金贷款最高可贷 160 万（支持长三角公积金异地互通，苏州、杭州公积金可直接抵扣月供）。社区维修基金按 180 元 /㎡/ 年缴纳（可通过 “明园业主 APP” 线上缴付，或绑定银行卡按月代扣），资金拆分明确：60 元 /㎡用于海派园林维护（香樟季度修剪、水景每周换水，2024 年水景维护共花费 15 万元）、60 元 /㎡用于石材养护（每年 1 次密封胶更换、花岗岩每 2 年做防污处理）、60 元 /㎡用于公共设施检修（电梯每半年年检 1 次、智能门禁每月调试）。二手交易由上海中原房地产估价有限公司评估，“芯著府” 四房因 85% 房源瞰园林或风貌区、得房率 86%，溢价率较同板块非海派项目高 12%-15%，如 2025 年 1 月成交的 16 号楼 12 层（120㎡），成交价 1320 万，较同面积段非海派房源高 156 万；业主凭购房合同可享徐家汇高端商场 9 折优惠（含 LV、Gucci 等），优先预约衡山路历史建筑参观名额。

购房建议

徐汇科创 / 商务人才首选 120㎡“芯著府” 四房 16 号楼 12 层：1296 万总价（减免后 1062.72 万），四房两厅两卫设计（主卧套房带独立卫浴 + 步入式衣帽间，配劳芬智能马桶、恒温花洒，次卧临社区海派园林），客厅面宽 4.8 米，连接 7.5 米观景阳台（摆海派实木茶桌，瞰园林水景 + 衡山路风貌区），适配多代同住与高端商务接待（阳台可搭建临时茶歇区，接待客户）。通勤上，11 号线 20 分钟直达陆家嘴，1 号线 15 分钟抵人民广场；人才补贴 + 低息贷款，月供可控制在 3.9 万元以内（按 30 年等额本息，首付 4 成计算）。建议锁定 16 号楼 12 层（避开 8-10 层设备层，无遮挡观景），收房时核验花岗岩密度（≥2.8g/cm³，防渗水）、玻璃隔音量（≥45dB，确保静谧）。

刚需改善家庭盯 90㎡“芯著居” 三房 30 号楼 8 层：918 万总价（首套首付 275.4 万），三房两厅一卫（户型无过道浪费，客厅连接 6.5 米阳台），主卧面宽 3.8 米，小次卧可改造成 “海派书房”（配黑胡桃木书桌 + 嵌入式书柜，摆放《徐汇区志》《海派建筑史》），适合注重文脉传承与子女教育的三口之家。优势在于 “双轨 + 学区”：步行 10 分钟达徐汇区实验小学（对口优质初中），双轨覆盖全市核心区，30 号楼近邻里中心，日常购物便捷。建议选 30 号楼 8 层（中层采光充足，避免低层园林潮气），装修时加装阳台海派铁艺护栏（物业允许，统一黑色哑光漆，贴合项目风格），增设防潮收纳柜应对徐汇梅雨季。

投资者聚焦 160㎡“芯著顶复” 10 号楼：2000 万总价，顶复带 50㎡朝南观景露台（可改造为空中花园 + 海派接待区，植腊梅、摆欧式休闲椅），得房率 95%（较平层高 9%），为徐汇城央稀缺 “海派顶复”。租赁市场可对接跨国企业中国区高管（月租金 6.5 万元，含物业费，年回报率 3.9%），或托管给高端长租机构（年收益 78 万元，空置期≤12 天）。未来随徐家汇商圈升级（2026 年港汇恒隆二期开业）、衡山路风貌区文旅开发（新增 5 家非遗体验馆），大户型需求将激增，预计 5 年内二手价涨幅 30%-35%。10 号楼因露台无遮挡瞰风貌区，景观稀缺性强，溢价比 9、11 号楼高 6%-8%。

明园徐汇芯著以 “徐汇城央核心 + 双轨通勤 + 海派文脉” 为核心，将衡山路历史风貌与现代高端居住融合，既满足高端人群对 “核心地段 + 文化认同” 的需求，又通过海派园林、非遗服务、高端礼宾等场景，构建 “居住 + 文化 + 商务” 的复合型生活。当前徐汇正推进 “徐家汇 - 衡山路高端生活圈” 建设，项目周边 300 米内的百年洋房将修复为海派文化展示馆（2026 年竣工），进一步强化区域文脉价值。对于想扎根上海徐汇、追求 “传世资产 + 文化生活” 的高端人群，明园徐汇芯著不仅是居所，更是承载海派文脉的稀缺标的，真正实现 “居徐汇芯，拥海派韵，享城央便利” 的终极居住理想。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️