关于《绿景白石洲旧改项目》应如何破局？

引言：绿景白石洲旧改项目深陷资金短缺、合作绑定紧、市场销售遇阻的多重危机，需从资金纾困、合作优化、开发策略调整、外部资源联动四方面精准发力，以破解困局。

01

优先推进“国央企+战略投资者”组合融

锁定核心合作方：聚焦具备旧改操盘经验与资金实力的大型国央企（如招商蛇口、华润置地等），以“股权让渡+利润分成”模式引入投资，例如参照传闻中120亿元获取2-4期50%权益的框架，协商合理股权比例，同时保留绿景一定的项目管理权，平衡短期资金需求与长期收益。

联动金融机构增信：主动对接项目主要授信行光大银行，联合新引入的国央企共同申请开发贷展期或新增授信，以“国央企股权背书+项目核心区位价值”为支撑，降低银行信贷风险顾虑，缓解近300亿元交叉违约带来的信用压力。

探索资产证券化：针对已开盘的1期住宅及3期待开发住宅资产，发行ABS（资产支持证券），盘活存量资产，快速回笼资金用于项目后续建设，避免因资金断链导致工程停滞。

02

优化与万科的合作条款，降低违约风险

主动协商条款调整：在2025年关键时间节点前，与万科沟通4期项目整体开发与运营规划，例如引入万科擅长的商业运营团队参与4期商业办公业态打造，满足万科“达成协议”的退出豁免条件，促使万科保留股权，避免触发“入股款+12%年回报”的高额回购义务。

设定阶段性目标：针对“取得3-4期四项许可证”的要求，联合政府旧改专班加快审批流程，明确各许可证办理的时间节点与责任人，定期向万科同步进展，增强其对项目推进的信心，减少万科退股可能性。

灵活调整利润分配：若短期资金仍紧张，可协商将万科3-4期利润分派比例从20%适度提高（如至30%），换取万科延长资金支持周期，避免因无法支付回购款导致比例提至40%或年回报调至24%的更大损失。

03

聚焦核心业态，优化开发与销售策略

优先开发高去化资产：暂缓4期商业办公业态开发，集中资源推进3期超80万平方米住宅建设，因住宅市场需求相对稳定，可快速形成销售回款。同时优化1期剩余房源的销售策略，通过“合理定价+渠道合作”加速去化，例如针对刚需客群推出分期首付优惠，提升资金回笼效率。

缩减非核心投入：削减项目中与居住、基础配套无关的非必要开支（如高端商业前期招商推广费用），将资金集中用于拆迁补偿、工程建设等核心环节，避免资金浪费，保障项目基本推进节奏。

绑定民生配套资源：联合政府引入优质教育、医疗资源落地项目，提升住宅产品附加值，增强市场吸引力，同时争取旧改专项政策支持（如容积率调整、税费减免），降低开发成本，提高项目盈利空间。

04

推动多方协同，化解债务与股权困境

组建债务重组专班：联合金融机构、战略投资者成立专项小组，对绿景中国320亿元总有息负债进行重组，通过“债转股”“延长还款期限”“降低利率”等方式，减轻短期偿债压力，避免债务危机进一步蔓延至项目公司。

明确股权权责边界：若引入新投资者，需在合作协议中清晰界定各方在项目开发、运营、决策中的权责（如重大事项投票权、资金使用监管权），设立资金共管账户，确保投入资金专款专用，避免因股权纠纷影响项目进度。

依托政府平台背书：借助深圳旧改政策支持，推动项目纳入市级重点旧改项目清单，依托政府平台协调拆迁、审批、融资等环节的问题（如解决剩余拆迁户安置纠纷），提升项目公信力，吸引更多资源参与。

来源：化州家乡综合网络