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杨浦翎翠滨江怎么就那么不受待见？翎翠滨江项目位于杨浦区内中环交界处的周家嘴路板块，距离内环直线只有约1公里。位置挺好的。交通方面，它离12号线隆昌路站大约900米，8号线黄兴路站1.1公里左右。自驾的话靠近内环高架和北横通道，去陆家嘴大概13分钟，到人民广场20分钟，交通挺方便的。项目规模不大，由1栋4-5层的洋房和2栋8-18层的高层组成。容积率2.3，绿地率35% 。不过没有会所，这点可能是个小遗憾。外立面设计很有特色，是流线型新海派风格，用了大面积玻璃和银灰、深灰色调，局部点缀香槟色线条。看起来很现代时尚。目前在售的是二批次的房源，有236套，主要是m²三房和m2四房。105m²户型设计挺巧妙的，南向采光面宽9.4米，双阳台，空间利用率比同类产品高15%。143m2是四开间朝南，南向面宽约13.5米，还有类一梯一户设计。价格方面，105m2三房总价万起，中户均价.万/m²，边户因为靠近主干道有噪音问题只要9.16万/m²。143m²四房总价1500-1800万。跟周边二手房比有价挂现象，比同板块的华发公馆(11.6万/m2)便宜15%-20%。装修标准挺高的，配备地暖空调两联供(日立/东芝/松下)、新风系统(百朗/松下/霍尼韦尔)、末端直饮机。厨房用博世的灶具、油烟机、蒸烤一体机、洗碗机四件套，还有西门子双开门冰箱。卫生间都是科勒四件套。周边配套很成熟，商业有宝龙旭辉广场(600米)、长阳大润发(1.2公里) 。教育方面有控二小学(分校，740米)、控江中学(650米)。医疗资源有三甲的新华医院(2.3公里)和杨浦区中心医院(1.6公里) 。生态方面靠近杨浦公园和杨浦体育中心。社区交房时间是2027年下半年总的来看105平边套户型设计有些缺陷，较传统三开间朝南户型，仅为双开间朝南，户型过于狭长。社区没有会所一类公共配套，但物业费却高达9.8元/m²每月。而且临近周家嘴匝道，噪音与扬尘也是问题，低区房源慎选相对应的就是它的价格，距离内环仅约900米左右，9万多的价格不香是假的，外立面设计时尚且新颖，内部装裱较高，通勤便利，也是它不可忽视的优点

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2025年8月29日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超20家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。

9月1日之后，上海新增房贷个人住房贷款利率不再区分首套和二套。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值。

从8月25日上海新政宣布，到9月1日各大银行落实，上海政策加快落地，为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

8月29日多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，从内容来看各家银行发布的公告内容基本一致。

个人房贷利率不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

这一条主要是对8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的跟进，当时《通知》便明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

在此之前，上海首套房贷利率下限为3.05%，二套房根据区域不同采用不同加点，若以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，核心区域为3.45%，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、临港、金山6个区域为3.25%。

调整后，若以首套房利率下限计算，不同区域利率差约0.4%和0.2%。

据各家银行发布的公告来看，自9月1日起，可登录这些银行的手机银行等线上渠道提交申请，审核通过后，新的利率加点值当日生效。

除了8月25日上海新政中提及的房贷利率不再区分首套和二套之外，存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。

据各银行通知显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

中国人民银行最新数据显示，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%。

第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分别为3.6%、3.5%、3.5%，算术平均值约为3.53%，以此估算全国新发放房贷利率平均加点值约-0.44%，即存量房贷利率高于LPR-44BP即可申请调低利率。

以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。

截至目前，已有超20家银行发布调整公告。从整体内容来看，明显利好改善群体。

CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。

从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。

此次上海多个银行加快响应新政落地可以说是为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

我们认为，随着政策效应的逐步释放，进一步降低了二套房利息成本，将更高效地鼓励改善需求入场。

9月及10月作为传统营销旺季，未来供应量也将明显增加，预计上海9月的各项数据将比8月会有明显起色，市场信心大概率有所稳固。

未来两个月新房、二手房的交易规模都将止跌回升。