官网聚焦@中环置地中心·望雲官方售楼处发布:最新价格重磅来袭

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1.配套：望云跟润府基本是共享一样的配套，望云比润府离地铁进一些，但是这个距离差距不是很远，润府前面有个公园，望云前面是润府最后一排的大高层，望云一眼望去前面全是润府。

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2.户型：小户型层高3米、大户型层高3.1，得房率应该比较低，而且小户型全是中间户，北侧全部面对连廊，因为得房率比较低，110㎡户型的北侧房间依然巨小，所以宣传文案强调主打多功能收纳空间。
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住宅日照会受到前方及左右两侧高层建筑累计叠加的影响，也就是日照时间比较短，部分户型会被前方或左右两边住宅楼栋阴影长时间覆盖。3.价格：润府一共七批次，从第四批次开始因为价格的因素，就比较乏力了。望云小户型110㎡比润府103㎡多了7㎡，但是得房率却比较低，在空间感受上这多了的7平方米几乎感受不到，尤其是北侧房间。

4.其他因素：15号线南大路站中建七局的TOD住宅项目预计今年也会开售，这个项目跟华润望云因该是竞争关系。总结：1.丰翔路地铁盘，润府会对望云造成一定冲击，无论总价还是得房率润府有一定优势，但是润府基本清盘了，新房不利因素较小的基本只有望云了，区域来看中建七局的南大TOD住宅会跟丰翔路的华润双雄产生竞争。
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2.至于价格因素，就看你对宝山区规划以及华润的认可程度了，此项目周边大部分都在建设中，最终规划结果是什么样子需要较长时间等待。

3.望云价格应该是区域内没有倒挂空间，应该是板块内价格最高点了.华润望云TOD：1配套：交通、医疗、商业、公园等与润府和望云基本共享，离地铁和商业更进一些。2户型：小区应该是大高层户型，边上还有百米以上的商办建筑，小区内中低层的采光可能不会太好，长时间在阴影中。最后两排大高层的中上部户型不知道能不能看见不远处的“不利因素”？108㎡的边套270°主卧飘窗，一睁眼就是对面百米大高层，不知道这种感觉好吗？为了主卧270度的飘窗，本就空间有限的北卧室被进一步压缩空间。

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2025年8月29日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超20家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。

9月1日之后，上海新增房贷个人住房贷款利率不再区分首套和二套。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值。

从8月25日上海新政宣布，到9月1日各大银行落实，上海政策加快落地，为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

8月29日多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，从内容来看各家银行发布的公告内容基本一致。

个人房贷利率不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

这一条主要是对8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的跟进，当时《通知》便明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

在此之前，上海首套房贷利率下限为3.05%，二套房根据区域不同采用不同加点，若以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，核心区域为3.45%，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、临港、金山6个区域为3.25%。

调整后，若以首套房利率下限计算，不同区域利率差约0.4%和0.2%。

据各家银行发布的公告来看，自9月1日起，可登录这些银行的手机银行等线上渠道提交申请，审核通过后，新的利率加点值当日生效。

除了8月25日上海新政中提及的房贷利率不再区分首套和二套之外，存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。

据各银行通知显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

中国人民银行最新数据显示，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%。

第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分别为3.6%、3.5%、3.5%，算术平均值约为3.53%，以此估算全国新发放房贷利率平均加点值约-0.44%，即存量房贷利率高于LPR-44BP即可申请调低利率。

以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。

截至目前，已有超20家银行发布调整公告。从整体内容来看，明显利好改善群体。

CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。

从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。

此次上海多个银行加快响应新政落地可以说是为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

我们认为，随着政策效应的逐步释放，进一步降低了二套房利息成本，将更高效地鼓励改善需求入场。

9月及10月作为传统营销旺季，未来供应量也将明显增加，预计上海9月的各项数据将比8月会有明显起色，市场信心大概率有所稳固。

未来两个月新房、二手房的交易规模都将止跌回升。