美联储降息，房价会涨吗？

美联储的“蝴蝶”拍下翅膀，可能引起国内楼市的龙卷风。
9月18日凌晨，美联储宣布降息25个基点。
这是美联储今年首次降息，也是新一轮宽松周期的起点。
多家国际投行预测，美联储将踏上连续降息之路。
回顾历史，2000年以来，美联储共出现4个降息周期，分别为：
2001年1月3日—2003年6月25日（互联网时代）；
2007年9月18日—2008年12月16日（金融危机，国内楼市起步）；
2019年8月1日—2020年3月16日（口罩经济）；
2024年9月19日至今。
这四轮降息，至少有三次，与国内楼市正相关。
每次都会引发财富的再分配。当前的情形，像极了2007年。
此次降息，外资回流，首先利好A股与港股。
对于股市来说，降息有助于提升市场的流动性和风险偏好。
其次，黄金价格上涨。
降息消息宣布后几分钟内，现货黄金拉升，再次升破3700美元/盎司。
利率下降削弱了持有黄金的成本，再叠加避险和配置需求，金价中长期逻辑依旧强劲。
第三，人民币资产升值。
当前，国内房地产供求关系发展转变，购房需求疲软。
国家统计局数据显示，今年1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%。
其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7%。
从一个谷底，到另一个谷底。房地产的预期，让从业者、房产持有者失去希望。9月即将结束，国内楼市还不见起色，这个金九可能泡汤。
最近，国家外汇管理局出台新规，放松外资购房限制。
按照新规，境外购房者无需等待购房备案证明，只需凭购房合同或协议，就可先行办理结汇和支付手续，在规定时间内再将购房备案证明补交给银行，完成整个流程的闭环。
对于企业而言，除了购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，还可以进行基于自身发展策略的商业地产投资，这对盘活存量资产来说意义重大。
美联储持续降息，导致美元贬值，人民币相对升值，这会吸引国际资本流入中国市场。
其中部分资金可能会进入房地产市场，尤其是北京、上海、粤港澳大湾区等核心城市的优质房产，从而推动这些地区的房价上涨。
与此同时，国内房贷也将跟随降息，对于刚需家庭而言，房贷成本降低；对于房企海外债务，有一定缓解，降低融资成本。
美元贬值，人民币升值。
此轮美联储降息，对国内影响，先股市，后楼市；对国内楼市，降息利好明显，直接影响有限，但国际资本回流国内，利用息差套利，参与房地产投资。
文｜杨光华（地产写字人）