海南
大阪府在 9月16日傍晚公布了作为土地交易参考标准的大阪府内基准地价。平均变动率方面，住宅用地上涨2.7%，商业用地上涨7.9%，双双连续4年上涨，丝毫不见刹车痕迹。
① 商业地王——Grand Front Osaka南馆
北靠JR大阪站，南望整座梅北新城，Grand Front Osaka南馆以每平方米2450万日元豪取府内六连冠，把“地段”二字诠释到极致。
② 住宅地黑马——浪速区
然而真正的“涨幅冠军”却藏在南边的浪速区——一口气登顶住宅榜。
原因无他：国家战略特区“民泊”风口正盛，全球热钱呼啸而来。外国投资者对这些民宿的投资热情高涨，从而推动了该区域基准地价的上涨。
③ 难波24小时“塞人”现场
疫情退散后，外国游客报复性回流。大阪·关西世博会倒计时、IR综合度假村2029年开业预期叠加，难波商店街出现“零空铺”奇观；日本桥“御宅街”旁的芦边大楼地价一年怒涨21.4%，直接拿下大阪圈“涨幅MVP”。租金水涨船高，仍一铺难求——因为游客实在太多了。
④ 当民宿变成“泄洪区”
酒店客房不够怎么办？把住宅吞掉。公寓一整层、老破小一整栋，全改成“特区民宿”。浪速区盐草地段年内涨幅9.9%，正是被这股“住宿外溢”硬推上去。国土交通省负责人直言：“酒店爆满，民宿成了游客接盘侠。”
而全国 95%的特区民宿集中在大阪市，难波周边数量激增，盐草地区已有超过15家设施，供应持续扩大。
⑤ 繁荣的另一面——居民蹲墙角捡垃圾
镜头拉低，繁荣的B面是生活感崩塌：
围墙缝隙塞满塑料瓶、易拉罐
深夜11点以后回荡在整个街区里的笑声穿墙入户
还有随手乱扔的烟蒂，全部都是火灾的隐患（日本的很多住宅区多为木质房屋）
大阪很多社区里，反对民宿的看板随处可见。
中英文双语。
根据浪速区盐草联合振兴町会会长小川进指出：“游客乱扔垃圾、深夜噪音等失德行为频发。”甚至有民宿游客将烟蒂扔进绿植，存在火灾隐患。“部分房源为中国业主，出事联系不上，居民只能报警。”（小川会长）
而根据阪南大学松村嘉久教授（观光地理学）的调查，超四成特区民宿由中国资本运营，部分并非单纯做住宿生意，而是借“经营管理签证”为移民铺路。这类“移民型”投资往往不计成本，抬高房价，挤压传统酒店与民宿经营空间。
就是在这样的一个背景下，今年7月大阪市市政府成立了专项项目组，专门讨论大阪市内的“特区民宿”事项。
而这一新闻一出，大阪的民宿申请反而有增无减，大家都在拼命选购民宿加紧了民宿申请的步伐。
据统计，大阪这近5个月来每月都有超过200件的新申请。
虽然这边民宿申请仍在热火朝天的进行中，在9月16日的新闻中大阪市政府已证实“目前已启动民宿申请停止程序，拟全面暂停受理新增申请。
先给一定时间的缓冲期，再设公示期。
另外如果已持有大阪民宿经营拍照的经营这若有违规的行为也将可能违直接吊销牌照。
总而言之，未来要靠经营“大阪民宿”发家致富这条日本房地产投资之路将被彻底堵死。
那些企图“低成本买入，高价卖出”的房地产投资客的算盘也无法继续打下去。
而办理经营管理签证去日本，主题内容是经营日本民宿的那些小伙伴也必须严格按照日本的规章制度办事，要不然不只是民宿经营牌照可能被吊销，就连自己的日本签证也有不保的风险。
总体来说，日本政府正在将失控的日本房地产以及日本签证强制摆回正确的轨道上，贯彻它们一贯的“细水长流”的经营理念。
未来日本房地产的投资大头还是在“地段”和“保值资产”上。而日本房地产也终将回归“长期投资资产”这条道路上。
9月初，成竹创始人壹号刚刚结束新一轮的日本考察，东京市场有何变化？大阪民宿爆火为啥还不建议买？日本当地人如何看房价暴涨？真实交易量到底怎样？
日本哪些房子已经开始跌了？哪些还在猛涨？最不赚钱的是哪些？哪些经管签、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定亏钱？
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