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这期咱们接着来说天珺的兄弟项目——金茂满曜。

01

板块现状

大家讨论最多的是满曜离地铁远和城市界面差，客观来说，满曜到地铁距离在1公里范围内，步行是可以接受的。

大家觉得离地铁远是把它和天珺放在一起比较来说，城市界面的确比较差，三间房D区规划落地的时间节点尚不明确。

好在，金茂满曜在价格上做出了妥协。7万8的均价是杀手锏，满曜基本没有溢价。

价格到位了，买满曜就需要你能接受周边相对荒乱的城市界面。不可能三角，在任何地方都存在，买房这件事上，体现得更加淋漓尽致。

满曜旁边的两块地，明确要在26年和27年出让，三间房未来的格局是3个新盘，品质也不会有太大区别。反而金茂满曜借助今年好房子最盛的东风，竞争力甚至比那两个未来的邻居还要高。那两块地未来在大家最关心的得房率上大概率不会比满曜高。

还有就是三间房片区的建设期，我个人觉得快的话需要3-5年，慢的话就是青年渠的治理问题和东边的拆迁问题上。

三间房板块不像十八里店也不像东坝奶西。需要兑现的仅仅是3个住宅项目和公园绿地，资金投入和建设难度都不大，大家不要担心三间房的城市界面提升问题。

02

项目概况

地块虽然也是长方形，好在南北宽度尚可，楼座排布比天珺从容许多。

满曜一共规划了13栋楼，业态很丰富：洋房、小高、大高层都有，两栋高层产品放在了项目东北角，把对其他楼栋的影响降到了最低。

不过，满曜的报规图上当时没有标楼间距；沙盘上面有几栋楼也是水晶体代替的，

大家还是要关注下采光和楼栋相互之间的影响。

户型从115平三居到159平四居设计了6款，共719户，主力户型是115平三居和133平四居。满曜瞄准的是对居住品质要求很高的青年奋斗型买家。

并没有为了一味降低上车门槛做很少量的小户型，上车就是主力户型，业主居住平权做的还是不错的。另一个主力133户型总价控制在了千万级，大部分洋房业态和楼王给了159的大户型，瞄准的是地缘高端改善。

这样一来，流量和形象都立住了，满曜的产品定位是改善项目正常的开发逻辑，姿态很低，品质很好。

立面设计和天珺不分伯仲，铝板+玻璃幕墙组合是现在改善盘和豪宅都非常喜欢用的材质搭配。

园林景观因为满曜有三排楼栋排布和街坊路的存在，景观节点非常丰富。也充满了艺术感，这里我就不重点讲了，大家自行感受一下即将开放的实景展示区。

满曜会所标配2000平，未来运营成本不会低，运营维护是个挑战。

稍微吐槽一句满曜的超级城市界面——满曜的墙，卖房阶段或许是开发商一个特别好的销售道具，但是业主住进去之后，又能给大家提供多少实用价值呢？

不过吐槽归吐槽，满曜的超级展示界面确实很漂亮，它更像现在新能源汽车的冰箱彩电大沙发，情绪价值拉满。

户型设计来说，别人家110-120面积段都在注重功能性做四居的当下，金茂没有随大流。116平做出了2025年全北京面积最大、最舒适的三居户型。

毕竟能在朝阳成熟板块买房的客户都不是普通刚需，大家对房子的品质要求很高。

133户型格局与天珺139户型一致，典型四叶草户型。不过与天珺139相比，少了半个卫生间 得房率也稍逊一筹。133户型没有入户玄关，我想主要是因为满曜133的户型电梯对开门。开发商默认电梯前室业主可以自行使用，玄关可以放在外面。

159户型优势是洋房业态和楼王加持，全盘一共才49套，占比不到7%。产品设计也挑不出毛病，G型厨房，半岛台布局很有创意。但是岛台长度有点短，户型图上看不出来，样板间感受还是挺明显的，实用性有点打折扣。

难的是那两栋大高层的120和148户型，我看了下户型设计很大胆，不过是骡子是马只有拿出来卖的时候才能知道。

129户型和133户型是重叠的，最近也推出来了，价格确实比133要低不少。

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