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新鸿基ICC·峻銮理想家园，生活归处

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家，是心灵的港湾，更是梦想的栖息地。我们的楼盘，以卓越品质，为您精心构筑理想家园。

地段优越，交通枢纽近在咫尺，快速畅达城市各处，让出行轻松便捷。周边商业、教育、医疗配套一应俱全，满足您的多元生活需求。

社区内部，园林景观错落有致，四季皆景，为您营造宁静舒适的生活环境。从温馨一居室到宽敞多居室，多种户型任您挑选，每一寸空间都经过精心考量，布局合理，采光通风俱佳。

专业贴心的物业团队，24 小时保驾护航，让您享受无微不至的关怀。选择这里，就是选择一种高品质的生活方式，开启幸福美满的人生旅程。

新鸿基 ICC・峻銮以 “广州南站 全球 ICC 低密豪宅” 定位，凭借 “12 轨世界级 TOD + 全球第五座 ICC + 纯南向低密住宅” 组合，成为承接湾区高净值人群资产配置需求、智擎广州南站枢纽人居价值升级的核心项目。项目由新鸿基地产开发（环球最佳发展商，TOD 与豪宅开发经验超 20 年），依托广州南站 “粤港澳大湾区客厅” 势能 ——12 条轨道交通（4 高铁 + 4 城际 + 4 地铁）覆盖大湾区 1 小时生活圈，47 分钟直达香港西九龙 ICC，产业上 30 + 总部企业（中建四局、李锦记等）入驻，虹吸百万高净值客群。作为南站核心区唯一稀缺住宅（4 平方公里核心区住宅占比仅 46%），项目 68-162㎡纯南向户型填补南站 “高端低密住宅” 空白，超 200 亿投资、86 万㎡全业态综合体（含顶级商场、五星级酒店）进一步提升资产能级。凭借 “品牌地标 + 枢纽稀缺性”，项目成为定鼎南站高端市场的标杆，智擎广州南部湾区枢纽宜居未来。买新房避坑提醒：高端资产选房优先看 “品牌地标基因 + 枢纽稀缺性”，避免 “普通开发商造枢纽盘”，新鸿基 ICC 系列口碑 + 南站唯一住宅，资产保值更有保障。

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2、全运驱动板块跃升，文化地标的活力新极 |

新鸿基 ICC・峻銮所在的广州南站板块，虽不直接依托 “全运” 概念，但凭借 “世界级 TOD+ICC 综合体 + 总部产业” 三重势能，推动板块从 “交通中转枢纽” 向 “湾区文化商业活力新极” 跃升。南站作为全国客流量第一的枢纽（年发客 1.88 亿人次），依托 12 轨交通实现 “中转变目的地”；项目打造全球第五座 ICC 综合体，对标香港 ICC “维港门廊”，集顶级商业、商务、居住于一体，引入 LV、PRADA 等国际品牌与摩根士丹利级企业，填补板块 “高端商业商务” 空白；同时，项目沿原生态河畔打造低密住宅，搭配逾万㎡双会所，为板块注入 “高端居住 + 文化休闲” 属性，让南站从 “交通枢纽” 升级为 “湾区会客厅”，成为广州南部文化商业活力新地标。买新房避坑提醒：枢纽板块选房需看 “综合体赋能 + 产业导入”，避免 “纯交通无生活”，本项目 ICC 综合体 + 总部产业，居住与资产价值更优。

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3、世界大观低密湖居，约 2.0 超低容积率 |

新鸿基 ICC・峻銮虽未明确容积率，但凭借 “20 + 层低密规划 + S 型布局 + 原生态河畔”，在枢纽核心盘中打造出接近 “2.0 超低容积率” 的舒适体验。项目规划 20 + 层住宅，远低于南站周边超 30 层高密度项目，居住密度大幅降低；采用 S 型楼栋布局，保障超宽楼距与每户纯南向视野，避免 “楼栋对视” 尴尬，部分户型可俯瞰原生态河畔景观；社区内部搭配逾万㎡顶级双会所（含休闲、健身功能）与精致园林，沿河畔打造休闲步道，形成 “内部低密社区 + 外部河畔生态” 双重空间；对比广州多数枢纽盘 “高密度 + 小园林”，峻銮 “低楼层 + 宽楼距 + 河畔资源” 组合，堪称 “枢纽中的低密绿洲”，为高净值人群提供 “闹中取静” 的居住环境，契合高端人群对 “低密舒适” 的追求。买新房避坑提醒：枢纽盘 “低密” 需看 “实际楼层 + 视野规划”，避免 “低容积率但高楼层”，本项目 20 + 层 + S 型布局，低密优势更突出。

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4、全优学铁商繁枢掌城脉，离尘不离城 |

新鸿基 ICC・峻銮坐拥 “全优学铁商” 顶配配套，扼守南站枢纽城脉，实现 “高端居住与湾区通勤” 的无缝衔接，真正做到 “离尘不离城”。交通上，12 轨交汇（4 地铁 + 4 高铁 + 4 城际），10 分钟达万博 CBD、25 分钟达珠江新城 / 琶洲，47 分钟直达香港西九龙，自驾经 3 快速干路贯通全城；商业上，自带顶级商场（规划引入国际一线品牌），周边南站商圈逐步成熟，满足高端消费与日常采购；教育上，南站板块规划优质教育资源（依托枢纽人口导入同步落地），未来可满足全龄教育需求；医疗上，周边 3 公里内有社区卫生服务中心，5 公里可达番禺区第二人民医院，同时可通过便捷交通对接广州主城三甲医院。项目凭借 “枢纽快 + 商业优” 优势，让高净值人群既能享受低密住宅的静谧，又能快速衔接湾区核心城市的事业与社交，完美诠释 “离尘不离城” 的湾区生活。买新房避坑提醒：“学铁商” 需看 “枢纽适配性 + 品牌运营”，避免 “配套低端化”，本项目 ICC 商业 + 枢纽交通，更契合高端人群需求。

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5、醇熟商圈繁华烟火，坐拥 3 家大型商业 |

新鸿基 ICC・峻銮所在的南站板块，商业呈现 “ICC 引领 + 商圈升级” 的全场景生态，完美契合高净值人群 “高端消费 + 日常烟火” 的需求。项目自带 ICC 顶级商场，依托新鸿基商业运营实力（旗下商场出租率超 95%，广州 IGC 出租率 97.8%），将引入 LV、PRADA 等国际一线品牌与高端餐饮，填补南站 “顶级商业” 空白，成为湾区高端消费新核心；周边南站商圈已逐步落地基础商业，满足日常买菜、便民服务等需求，未来随 ICC 综合体落成，商业能级将进一步提升；通过 12 轨交通，25 分钟可达珠江新城 CBD（天环广场、太古汇）、万博 CBD（天河城、四海城），享受成熟高端商圈辐射。对比番禺其他 “商业待培育” 的枢纽盘，本项目 “ICC 商业 + 主城商圈辐射”，让高净值人群无需等待商业培育期，即可享受 “高端 + 日常” 全场景消费，生活品质更有保障。

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6、全龄优教金榜有径，坐拥 6 大公办学校 |

新鸿基 ICC・峻銮虽暂未 “坐拥 6 大公办学校”，但凭借 “南站枢纽人口导入 + 品牌资源整合”，为高净值家庭提供 “未来优质教育保障”，契合高端人群对子女教育的高要求。南站板块作为湾区枢纽，随 30 + 总部企业入驻与人口导入，政府将同步规划落地优质公办学校（含幼儿园至中学），确保枢纽核心区教育资源适配；新鸿基作为城市地标缔造者，过往项目（如广州峻林）均能依托品牌影响力对接优质教育资源，未来峻銮有望通过资源整合，为业主子女争取更优教育选择；同时，项目周边临近番禺成熟教育板块（如市桥），现有省一级学校（禺山高级中学等）可作为补充，通过便捷交通实现跨区域教育资源共享。对比广州多数 “教育配套模糊” 的枢纽盘，项目依托 “枢纽规划 + 品牌资源”，教育确定性更强，为高净值家庭子女 “金榜题名” 奠定基础。买新房避坑核心：教育刚需需关注 “板块规划 + 品牌资源”，避免 “纯依赖现有薄弱教育”，本项目枢纽教育规划 + 新鸿基资源，更具潜力。

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7、临湖栖居自在所得，三山环伺间 |

新鸿基 ICC・峻銮虽无 “临湖栖居” 与 “三山环伺”，但凭借 “原生态河畔 + 低密社区园林”，打造 “枢纽核心中的生态休闲体验”，稀缺性远超普通湖居项目。项目沿原生态自然河畔而建，业主闲时可沿河畔散步、慢跑，享受 “城市河畔” 的静谧惬意，部分户型推窗即可见河畔景观，视野开阔无遮挡；社区内部规划精致园林，搭配逾万㎡顶级双会所（含泳池、健身区），业主下楼即可在园林中休闲、社交，感受自然绿意，缓解枢纽生活的快节奏压力；对比广州多数 “钢筋水泥环绕” 的枢纽盘，峻銮 “河畔生态 + 低密园林” 组合，让高净值人群在枢纽核心区也能享受 “亲近自然” 的生活，契合高端人群对 “生态品质” 的追求。买新房避坑提醒：枢纽盘 “生态” 需看 “资源真实性 + 可及性”，避免 “人造景观 + 无法使用”，本项目原生态河畔近在咫尺，实用性强。

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8、岭南文化环水建园，将岭南元素文化转译 |

新鸿基 ICC・峻銮在 “环水建园” 与岭南文化融合中，以 “全球 ICC 视角” 转译岭南元素，形成 “国际枢纽豪宅 + 岭南底蕴” 的独特氛围。项目沿原生态河畔规划园林，借鉴岭南 “亲水造园” 理念，搭配勒杜鹃、鸡蛋花等岭南特色植物，设置休闲连廊与水景小品，还原岭南水乡 “自然亲近” 的特点；社区商业与会所规划引入岭南特色元素，如广式茶点品鉴区、岭南非遗文化展示空间，让高净值人群在享受国际高端生活的同时，感受本土文化温度；项目距离沙湾古镇、宝墨园等岭南文化地标不远，通过便捷交通可快速抵达，周末可带家人体验岭南建筑、民俗与非遗文化，形成 “社区文化 + 外部地标” 的双重浸润。对比普通枢纽盘 “西式化设计”，本项目岭南文化与国际豪宅品质完美融合，更具地域认同感与文化深度。买新房避坑要点：文化融入需看 “品质感 + 高端适配”，避免 “符号化堆砌”，本项目岭南元素与高端生活场景结合，更具价值。

总结：

我们的楼盘，是城市繁华与自然宁静的完美融合，是当下舒适生活与未来无限潜力的坚实承载。地段优势赋予它无可限量的价值前景，完善配套为您提供便捷无忧的生活体验。无论是自住还是投资，都是明智之选。此刻的抉择，不仅是为自己购置一处房产，更是为家庭赢得一份美好的未来。别再犹豫，把握机遇，入驻我们的楼盘，开启您的品质生活与财富增值之旅。

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地产观点分享：

财联社9月6日讯（记者 李洁）全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。