广州将出新规：以后买房，地下可能就是商业街

提到这几年广州地下商场，很多人脑子里冒出来的，可能就两个字：没落。

江南新地空置率过半成"鬼城"，番禺万博佳创盛汇打折卖身都没人要，地王广场沦为"时代的眼泪"……

偏偏就在这个当口，广州规自局发布了《关于优化广州市地下空间开发利用若干措施（征求意见稿）》。

来源：广州规自局

明确广州将加大对地下空间开发力度，合理布局商业、仓储、物流、停车、文体设施等。

甚至祭出了容积率分开算、地价优惠、互联互通奖励等“大礼包”。

问题来了：现有的地下商业都还在努力挣扎，广州真的还需要那么多新的地下商业空间吗？

这次新规，说白了就是想让开发商更愿意往地下挖，几个关键点直接戳中痛点。一是，容积率单独计算。这应该是最大的利好，以前地下挖得再深，容积率还是要和地上一起算。现在好了，地上归地上，地下归地下。城市重点功能片区地下容积率不低于0.2，靠近地铁站的非重点片区也要0.1以上。

来源：广州市地下空间开发利用若干措施（征求意见稿）

说人话就是，以前只能盖10层，现在地上还是10层，地下再给你2-3层不占指标。

以后你买的新盘，除了楼上有配套，地下也可能同步开出一条商业街。

二是，土地出让金优惠力度前所未有。

新规在钱的问题上也很实在。比如，公益性地下空间直接划拨，不要钱；

首次出让可以先租后让，降低一次性投入；

来源：广州市地下空间开发利用若干措施（征求意见稿）地价向下递减，越往下越便宜；符合产业政策的暂缓交土地出让金；酒店、体育、文化项目给5年过渡期。

这套组合拳下来，开发成本能省一大笔。

按照以前算法，地下商业土地成本能占到总投资的30-40%。

现在这一刀切下去，开发商压力小了不少。

三是，互联互通的奖励。

鼓励把地下空间连成网，不要各自为政搞成一个个孤岛。

比如，如果一块地和旁边的地要打通建地下通道，那么在这个通道里，开发商可以顺带建一些商铺，但最多只能占整个通道面积的30%。

来源：广州市地下空间开发利用若干措施（征求意见稿）

总之，新规就是让开发商更敢于、也更愿意把地下空间纳入整体规划。

问题是，政策用苦良心，现实却很骨感。

广州这些地下商场，这些年过得有多惨？来几个典型案例：

比如，海珠著名老商圈之一的江南新地，作为该商圈唯一的地下商业街，理论上应该躺赢。

结果呢？800米长的商业街，空置率过半。有网友统计，2023年以来，江南西累计倒闭/撤场的店铺已超过110家。

再比如，老牌的康王地下商业城，现在正逐渐淡出舞台，关门危机四伏。明明有地铁、有客流、有底蕴，却硬是没能再爆一次。

曾经的潮人聚集的地王广场，沉寂多年靠“谷子集市”火成全国二次元“吃谷圣地”。

但热闹没多久，因试图用高租金的“谷子店”替代摊位，人气下滑。

来源：小红书

更惨的是番禺万博的佳创盛汇，号称"华南最大地下商业中心"。

停工多年，降价到23.8亿拍卖，依旧无人接盘。

佳创盛汇现状

就连广州地下商场里最成功的代表，时尚天河，也不是“高枕无忧”。

背靠全城人流量最高的体育西，时尚天河这些年依旧感受到了危机感。

来源：小红书

店铺撤场、动线混乱、电商冲击，让它不得不启动大整改，尤其是夜上海片区几乎清空，就是为了重新定位。

来源：小红书

那么，广州真的需要那么多地下商业吗？

在我们看来，答案得分开来看。

一来，从消费者角度，如今大家更爱逛开放、舒适、体验感强的空间。

要大家特意走到地下，本身就有心理门槛。

除非像时尚天河那样，抓住年轻人喜欢的主题和氛围，否则很难把人留下来。

二来，从城市角度，广州确实离不开地下空间。

但重点该放在交通枢纽、停车、仓储、文体配套这些“硬需求”上，而不是再造一批“江南新地”式的地下商场。

三来，从开发商角度，新规确实帮忙解决了“建得起”的问题。

但“怎么活得下去”依旧没解法，运营难、氛围难营造，这才是地下商业的死穴。

所以换句话说，广州当然需要地下空间，但真不一定需要那么多地下商业。

对此，你怎么看？评论区聊聊~