32.68万元/平方米！马来西亚首富捅破上海房价天花板

图源：金陵华庭公众号

苗野/发自上海

32.68万元/平方米！金陵华庭又创造了一个纪录。

9月10日，金陵华庭公布了最新“一房一价”备案表，其中一套865平方米的复式房源总价高达2.83亿元，折合单价约32.68万元/平方米，这一数字让金陵华庭成为上海新房市场备案单价最高的住宅产品。

这距离项目首次开盘过去不到半年时间，今年3月22日，金陵华庭一期158套房源在3小时内售罄，揽金92.34亿元。二期房源于9月11日开启认购，均价已从一期的18.9万元/平方米涨至20.5万元/平方米，涨幅超过8%。

金陵华庭二期推出120套建面约357～865平方米大平层及复式房源，套均总价8200万元左右，总货值达98.43亿元。如果实现“日光”，也将会是上海今年单次开盘最高销售纪录。

这个嘉里建设重仓押注的项目成为其2025年上半年合约销售额飙升的重要推动力，也将直接决定嘉里建设2025年的收成。半年报数据显示，嘉里建设2025年上半年实现合约销售额161.86亿港元，同比增长130%。

“主要受上海金陵路项目的强劲表现带动。”嘉里建设在财报中表示，2025年大部分确认销售额预计将在下半年相关项目落成及交付后体现。截至今年6月底，公司未确认合约销售额约193亿港元，其中74%来自内地项目，26%来自香港项目。

嘉里建设管理层表示，对香港及内地经济的长期前景保持乐观，短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，集团将保持警惕，并优先确保公司稳健性与韧性。

重注押宝上海市场

金陵华庭的最新备案价不仅震惊了上海楼市，也刷新了多项豪宅纪录。

32.68万元/平方米的单价一举超越了此前保持纪录的保利世博天悦顶楼房源30.27万元/平方米的单价。

这也是近17个月内，该纪录第三次被刷新。去年4月18日，滨江凯旋门开盘推出的房源最高单价为30.2万元/平方米，这套总价超过1亿元的房源当场被认购。

此外，金陵华庭一期158套房源中，有6套房源总价在1亿元以上，套均总价达到1.6亿元，占据上半年全国亿元豪宅成交数量（19套）的1/3。此次二期房源有17套总价过亿元，若全部售出，金陵华庭将成为今年全国亿元房源成交最多的单盘。

公开信息显示，项目认购前两天，已吸引140余组客户认购，认购率约117%。

嘉里建设管理层此前曾表示，现在的主力是想做好这一项目，并尽快结束建设工作，希望把握住当前上海楼市积极向好的这一时间窗口。

包括金陵华庭在内的金陵东路项目是嘉里建设在内地投资规模最大的项目，位于上海市黄浦区老城厢范围内，总建筑面积约67万平方米，是一个涵盖住宅、办公、商业、酒店等多元业态的超大型城市综合体，预计于2028年～2030年分期竣工。

这一“巨无霸”项目彰显了嘉里建设大手笔押注上海的野心。最早于2022年嘉里建设以133.29亿元的总价拿下首批四宗地块，次年又以87.83亿元拿下剩余六宗地块，彼时项目总用地面积已超130亩。

进入2025年，金陵东路项目版图再扩容，嘉里建设又先后以1.09亿元和5962.5万元补仓黄浦。至此，嘉里建设在上海金陵东路项目总拿地金额近223亿元，预计总投资规模超过400亿元。

金陵华庭号称是近20年来上海外滩首个超级豪宅，一期158套房源3小时售罄狂揽92亿元的战绩，让金陵华庭创下上海今年一季度单日销售总额、均价、套均总价“三冠王”纪录。

这意味着单个项目的热销撑起了嘉里建设的业绩，上半年嘉里建设在内地约106.44亿港元的合约销售额大部分来自金陵华庭的一期预售。

嘉里建设董事会主席郭孔华在财报中坦言：“我们对上海高端住宅项目获得市场正面反应感到满意。”

“无疑，上海金陵东路项目被期冀继续成为嘉里建设未来业绩的重要保障。”某房企内部人士认为，嘉里建设金陵东路项目既是一场押注上海核心区域未来、考验自身综合运营能力的“豪赌”，但其稀缺的黄金地段以及未来可期的持有物业租金收益，也让它具备了成为长期“现金奶牛”的基础。

盈利收缩，内地市场挑战加剧

大手笔押注上海的嘉里建设，同样经历着房地产调整周期，上半年业绩也出现“增收不增利”状况。

财报数据显示，2025年上半年嘉里建设合并收入99.54亿港元，同比增长65%；期内基础溢利9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利6.12亿港元，同比下降22%；毛利率从2024年同期的45%降至27%。

“基础溢利下跌是由于发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加以及成本上升，包括新落成投资物业的开业前支出及未资本化的融资费用增加。”嘉里建设在半年报中提到。

除盈利指标呈收缩态势外，各业务板块收入也是喜忧参半。

其中，物业销售收入增长176%至64.22亿港元，物业租赁及其他收入跌6%至25.02亿港元，酒店运营收入也微降3%至10.3亿港元，反映出嘉里建设商业物业市场面临挑战。

从地域市场表现来看，嘉里建设在香港市场表现强劲，合并收入达到68.11亿港元，较去年同期的20.52亿港元显著增长，主要是由于缇外和海盈山住宅项目的销售确认推动。

内地市场仍面临挑战，合并收入为31.43亿港元，较去年同期的39.87亿港元有所下降。

嘉里建设在财报中表示，合并收入下降主要源于发展物业已确认销售额减少，合约销售与收入确认存在时间差距，2025年大部分确认销售额预计将在下半年相关项目落成及交付后体现。

报告期内，嘉里建设内地物业部录得应占合约销售额106.44亿港元，较2024年上半年的12.04亿港元大幅增长，主要受上海金陵华庭第一期预售带动。

嘉里建设方面表示，公司在香港及内地的市场表现不均，内地市场仍面临挑战，尤其是一线城市的住宅销售下滑。尽管如此，公司在上海高端住宅项目获得市场正面反应，但其他城市的项目销售仍然疲弱。

在这一轮房地产市场调整的过程中，上海豪宅市场可谓“独领风骚”，全国每10套顶级豪宅成交就有约6套在上海。但上海顶豪市场也面临供应增加的压力，在最新过会名单中有5个楼盘备案均价超过10万元/平方米。

这意味着金陵华庭二期入市面临更加激烈的市场竞争，能否保持一期“开盘即磬”的销售神话，仍存在不确定性。

嘉里建设认为，在内地，营商环境及消费者信心持续疲弱对市场造成沉重压力，尽管潜在买家具备经济能力，但仍对投资房地产持观望态度。

市场人士认为，嘉里建设偏爱大规模的开发项目，通常以住宅、公寓先回流资金，再逐步开发写字楼和商业。金陵东路项目开发周期长，对现金流是巨大考验，项目的复杂性和巨大投资对嘉里建设的资金运营能力和操盘水平提出了极高要求，且项目价值实现高度依赖于上海高端物业市场的持续景气度和宏观经济走势。

郭孔华领导下的嘉里建设能否在业绩压力与战略扩张间找到平衡点，尚待市场检验。上海市场的“押注”不仅关乎业绩增长，也决定嘉里建设能否在中国房地产市场转型期顺利突围。