云南文旅地产全线哑火，腾冲文旅缘何逆势而上？

今年，市场还是很难，而且变本加厉的一片哀嚎，尤其是曾经独占云南经济大半江山的房地产一蹶不振后，这两年更是跌到谷底。昆明房价下降，大理、西双版纳、丽江这些曾经的热门房地产投资地，房价都没逃过下降的厄运。

但是，当房地产大面积退潮之后，云南房价就真的都在降吗？那也未必。腾冲，这个高铁都还尚未贯通的小城，从去年开始，就似乎脱离了大云南的经济规律，不断逆势而上。

据克而瑞云南公布的2024年12月云南地州郊县城市房价数据显示。在15个重点监测城市（不包含昆明）中，商品住宅的成交均价为6386元/㎡，相比前一月上升了3%。在各个城市类别中，文旅城市的房价整体均价为7919元/㎡，微升1%。其中，腾冲的环比涨幅最为显著，达到了10%。大理、西双版纳和澄江的房价环比涨跌幅在1-2%之间。

Why？

腾冲，同样作为一座文旅城市，房价从2024年12月开始表现出强劲的增长势头，环比上升了10%。这明显归功于温泉天下第一汤的加持，真康养+真旅居的搭配，让旅游地产投资形成了旅居云南的新内核。

带着不解走进腾冲，去了距腾冲市区还有十余公里玛御谷温泉小镇，结果颇为震惊。不大的小镇入住率保守估计超过80%。房价精装10000多每平方米，贵的卖到13000元/平方米，堪比昆明房价，而二室一厅住房更是租到3000+/月，而且一房难求……

这样的楼市成绩，让当下省会昆明周边的热门文旅项目也望尘莫及，傲视全云南其他所有地州文旅。

不得不说，对此我是万万没有想到的。这里没有美丽的湖泊，没有巍峨的雪山，甚至没有云南引以为豪的灿烂少数民族文化，但，这里有一样资源却确实无可替代——那就是康养。

我们常常想象向往的生活场景，面朝大海春暖花开、风花雪月民族风情、雪山脚下壮丽风光......慢生活也好，进而繁华退则宁静也罢，我们似乎忘了这一切的基础是健康，如果没有健康体魄的保障，吹不得海风、登不了雪山、融不进打跳，那生活在此的意义又是什么呢？

在腾冲，我看到更多的是，边泡脚边等公车的惬意，边吃稻花鱼边下棋的闲适，边看书边昏昏欲睡的放松，还有那和家类似的气候和文化。对，在这里你不会觉得自己是客人，倒多了几分主人的优越，这或许才是真旅居客户寻求的留下来，并待下去的理由。

有人说，老年人才那么注重健康，我们年轻人要的是个性，要的是极致体验。

的确，腾冲的客群就是中老年人，他们有钱有闲，一来最少都是一个月。这不正是旅居的真正客群吗？而大部分年轻人，在当下卷无边际的社会里，先不要说有没有钱，996都还没有挣脱，又哪来的时间度假、旅居呢？瞄准中老年人，瞄准陪伴他们的孝顺家人，瞄准银发经济，这或许就是云南旅居的新方向。

数据显示，中国的老龄化进程正在以前所未有的速度推进，尤其是60年代的“婴儿潮”一代开始步入退休生活，这一代人对生活的追求与前辈截然不同。他们不仅希望在物质上得到满足，更渴望精神上的充实和社交的丰富。因此，康养产业的兴起，正是应对这一群体需求的市场反应。

与此同时，房地产市场的寒冬使得许多房地产开发商不得不寻找新的出路，锁定更优质的康养资源。这样激烈的竞争无形中揭开了旅居市场的真正内核，也是一个新的方向——资源型康养文旅项目。

当然，要在康养产业中获得成功，仅仅依靠传统的房地产开发模式和资源配套显然不够。许多项目在起步阶段便错误地将目光聚焦于“卖房子”，而忽视了核心资源的挖掘和服务价值，导致项目失败。

因此，真正成功的康养项目开始对标康养资源的优势，以及更强势的服务价值体系，通过提供个性化的健康管理和专业的医疗服务来吸引客户。温泉，显然就是其中最原生态，最好的一项天然优势，从某些维度看，它甚至胜过建个医院。

纵观全国，当下有温泉配套的项目，涨势都不错。

中国“温泉+”文旅综合体的多元经营模式，为温泉产业发展注入了新的活力，从疗养、地产到民宿、主题乐园，各种模式展现了温泉资源的多样化应用。而温泉综合体模式通过功能叠加和场景创新，更全面地满足现代消费者的多层次需求，成为行业未来发展的重要方向。

温泉综合体不仅是消费升级的产物，更是文旅产业从“单一景点”向“全域目的地”转型的关键载体。其核心价值在于通过资源整合与创新运营，打破淡旺季壁垒，提升客单价与复游率，最终实现企业效益、消费者满意度与区域经济发展的三方共赢。

如今来看，温泉产业的升级还需紧扣三大趋势：一是沉浸式场景深化，融合在地文化、自然生态与数字技术，强化体验独特性；二是健康价值延伸，结合中医药浴、康复疗养等功能，响应老龄化社会与健康消费需求；三是区域经济联动，以温泉为枢纽，串联周边文旅、商业、农业资源，形成产业集群效应。

由此便不难理解，为什么腾冲楼市能逆势上扬，为什么玛御谷项目能租售两热了吧。