豪宅火热赶上楼市“金九”，上海10万+楼盘继续上演“小时光”

界面新闻记者 | 王婷婷

上海高端住宅市场依然一枝独秀。

9月14日，楼市“金九”第二个周日，位于虹口内环内的外滩瑞府首期开盘，119套房源当日售罄，录得销售额超24.8亿元。“现场选房氛围比较好，购房者的认购热情还是挺OK的，选房时间很快，也不是很纠结。”外滩瑞府项目负责人告诉界面新闻。

上述项目负责人向界面新闻表示，“（选房）大概30秒一组，共200多组客户。直到认购完，差不多用了一个小时。”

据界面新闻了解，该项目首开均价14.78万元/平方米，推出119套建筑面积约121平方米和建筑面积161平方米的3-4房。开盘前，项目整体认购组数超200+组，认购率约168%，触发限售。

从地理位置来看，项目位于虹口区北外滩核心区，东至九龙路，南至哈尔滨路，西至吴淞路，北至 hk191A - 05 地块，距离地铁10号线四川北路站直线约400米，直线距离外滩约1公里。

去年11月，在上海第七批次土拍中，华润置地斥资51.36亿元竞得该项目地块，楼面价达到92933元/平方米，溢价率约11.97%。该地块共吸引3家房企竞争，分别是华润置地、中海地产、招商蛇口，三家央企开发商中，最终华润胜出。

值得一提的是，同位于四川北路的金茂璞元，拿地时间更晚，但开盘时间更早，价格也更高。

8月24日，金茂推出其在上海的首个璞系产品金茂璞元，99套建筑面积约130-239平方米的房源，均价16.6万元/平方米。这个“虹口地王”项目最终也获得“小时光”。开盘当天，26分钟实现清盘。

今年2月份，金茂联合庆隆以89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块，成交楼板价高达11.75万元/平方米，刷新了虹口区四川北路板块宅地单价纪录。

在这两个项目未入市之前，市场一度对其进行比较，认为这两个项目互为竞品。但从最终开盘结果来看，两个项目虽然步行距离仅约2公里，但客户群体却有很大差别。

此前，金茂璞元项目营销人士告诉界面新闻，认购金茂璞元的很大一部分客户来自瑞虹业主，大概有40%的比例，上海本地人较多。

但外滩瑞府的购房者大多为新上海人。该项目营销负责人告诉界面新闻，“正常来讲，虹口的项目应该多为地缘性客户，但我们项目可能因为离外滩比较近，所以是全市型客户，有30%来自于浦东陆家嘴。”

上述人士表示，还有20%多是来自于静安，新静安、老静安都有，另外还有来自黄浦、虹口本地以及杨浦的，都很高知、高精尖。

从认购数据来看，外滩瑞府194组有效认购中，身份证“310”开头的上海籍买家仅有69组，仅占约35%。非上海籍买家中，江苏籍有28组，其次是浙江籍，有26组。整个江浙沪买家，合计占比超六成。

上述人士向界面新闻指出，从外滩瑞府项目的成交结构来看，其实“新上海人”越来越多。比如留学回来，然后父母从外地过来（上海）买房。

“下一批次大概10月份开，应该会涨价。”在其看来，上海内环的热度依然持续，但供应也很大，所以大家继续竞争。

比较激烈是因为供应集中。

外滩瑞府项目营销负责人告诉界面新闻，“现在市场总价2000多万、3000多万的选择很多，以前是市区的地供应比较少，大部分停留在外环。前几年以五大新城为主，外环为主，那时候外环竞争激烈。但从去年开始，内环土地供应比较密集，所以大家入市周期比较接近，使得这种两三千万、三四千万的项目，竞争也很激烈。”

接下来，还有多个10万+项目正排队入市。

9月17日，太古地产在内地首个住宅项目—陆家嘴太古源源邸三期也迎来开盘，项目共推出83套建筑面积约180、240、388平方米的户型，以及建筑面积约743平方米的复式户型，均价17.6万元/平方米。

9月10日，项目认购结束，累计超180组，认购率约217%。据了解，太古源源邸前两批次开盘当日均接近售罄，本批次开盘能否也上演“小时光”或“日光”，17日下午见分晓。

除此之外，上海另一热门板块—大宁板块，也将迎来两个10万+项目同台竞争，中建二局和上海民营房企大华展开正面交锋。

这两个项目都是首开。中建·玖上琅宸本次推出140套建筑面积约128-210平方米的3-4房，均价14.68万元/平方米；大华·静安年华推出105套建筑面积约108/123平方米的3-4房，均价约13万元/平方米。

9月11日，中建·玖上琅宸开始认购，目前认购已结束，总认购数超200+组，认购率约143%，触发限售，预计于9月21日开盘摇号。大华·静安年华刚过会，预计本周开始认购。

作为中建二局旗下中建玖合在上海内环首个豪宅项目，中建·玖上琅宸备受公司重视，从拿地到入市，整整用了一年时间。

去年9月14日，中建玖合以底价约63.66亿元拿下位于大宁板块的玖上琅宸项目，楼面价68280元/平方米。为了显示公司做豪宅的诚意，在项目正式入市前，中建·玖上琅宸先对外开放了实景示范区，让购房者“所见即所得”。

大华·静安年华虽然今年年初刚拿地，但也不愿错过楼市“金九银十”最佳销售期。今年3月28日，在上海第三批次土拍中，大华以溢价率32.3%、总价24.8564亿元拿下大宁地块。大华在上海从做旧改起家，豪宅经验不多，此次能否一举成名，还有待市场检验。

还有刷新上海新房备案单价纪录的金陵华庭，也即将面市。

9月10日，金陵华庭公布“一房一价表”，其中，2幢49楼一套865平方米的复式房源总价达到2.83亿元，折合单价为32.68万元／平方米。这一单价超过此前保利世博天悦3幢22号1902室的30.27万元／平方米，成为上海新房备案单价的最高纪录。

据界面新闻了解，金陵华庭位于黄浦区豫园板块，本次将推120套房源，面积段为360-875平方米，均价20.5万元／平方米，套均总价8203万元左右，总货值在98亿元左右。项目共吸引约228组客户参与，认购率约190%，计划于9月27日开盘。

杨浦也有豪宅项目即将入市。位于杨浦内环内的蘭桂坊855入围分为66.3分，本次推出房源12套，建筑面积约81-170平方米，均价11.7万元/平方米，将于9月20日开盘。

毫无疑问，上海豪宅大战一触即发。

“供应集中、竞争激烈的结果，就是倒逼开发商把产品品质做得越来越好。”外滩瑞府项目营销负责人向界面新闻表示，现在属于市场化定价，不是限价时代，购房者不会盲目冲，会货比三家，这对客户来讲其实是好事。

在其看来，今年的楼市“金九银十”可期。“股票市场较好，大家可能会对经济复苏有一定信心。等过一段时间，当大家在股票里赚到了钱，楼市会相辅相成，就像去年一样。”

另外，上海楼市新政之后，也有一些家庭的购房名额被释放出来，原来可能没有资格的，但现在父母和子女都有资格了。

上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻指出，新政之后，外环外项目去化也有明显好转。“若后续有更多的刚需和改善项目撑起成交数据，形成多点开花的格局，金九的成交有望超过去年。”