房子变成消费品降价，迟早跟买车一样

现在全国房价平均已经下跌了近30%了，还有泡沫吗，相比06年的话肯定还是有的，06年全国房价3000元一平，现在全国房价均价1.06万一平，如果这么看的话，全国房价至少还有两倍多的泡沫了，而这个泡沫如果越早挤破的话，其实对更多老百姓和年轻人更加有利，可能唯独不利于手上还有很多套房的中年既得利益的群体了，而真正得到受益的，是还没买房的这些00后甚至10后的年轻人，他们不用像90后这代人一样透支30年的房贷，不用被房贷束缚自己了，所以90后可以说是楼市最后的高位接盘者了，然后附带一些倒霉的80后跟着高位接盘。

而从统计局数据层面来看的话，8月的房价还是在往下下跌了，这是数据和事实摆在这里，但是很多人还是在纠结，因为北京和上海还没放开，这就相当于是最后的希望，还盼望着这两个老大哥完全松绑后能带动一波大的涨幅，但是大家扪心自问，就算现在北京五环内都松绑了，你会跑去北京买房吗，你有那个钱去买吗，对99%的人来说是买不起的，也不会去买的，你买北京的房子干啥，以前你可以说为了等房价暴涨、为了孩子上清华北大，但是现在逻辑已经失效了，全国这么多985大学的城市，现在都已经放开了限购，有些说房价上涨的喊了三四年了，现在也不会说房价在上涨了，因为他们也被现实跌怕了，自己说不口了，只能说再观望观望了，现在这个市场的下跌已经形成了一种惯性，至少目前还没出现大的拐点。

现在二线包括一线的广州都已经放开了限购，但是没有一个城市的房价出现大幅度的反弹，反而一线城市的广州是出现了跌幅加大的状态，月跌幅已经突破了1个点以上了，而且外围已经不少小区的二手房只要几千块一平了，甚至跟不少县城的房价都差不多了，但是现在来买的人也不多，而且这还是建立在广州人口流入净增长的背景之下产生的结果，2024 年末，广州常住人口达 1897.8 万人，比上年末增加 15.1 万人，增长 0.8%，因为北京和上海的人口是净减少的，房价的支撑最终还是人啊，人多了不买房没用，人少了就更难去谈房价暴涨了。因为现在更多还是在给大家灌输大城市的教育、医疗资源来去诱惑接盘侠。

但是接盘侠无所谓了，不在意这些优势了，所以就出现了越松绑越没人接盘的局面了，因为现在房子已经在脱下神秘的外衣了，其实本质就是消费品，而不是一种保值投资品，只要大家把这个概念转变过来，就能够明白现在的房价不是跌，而是回归到原本的价值，就像车子有上千万的跑车，也有几万块的五菱，这种需求，其实是取决于大家对于车子的真实使用需求，所以限购其实是挡不住真实的消费需求，当初搞限购还有提高税收的门槛，但是出现假离婚、高评高贷等各种破限购、降低税费的操作，只要有需求，就有各种办法出来了。

而现在北京 、上海依靠一年社保或者个税来限制，其实已经相当于没门槛了，没在这工作或者生活，也没几个人会砸几百万掏空家底去买套这里的房子吧，租售比也是只有1.4%左右，70多年才可能靠租金回本，而希望依靠松绑去吸引炒作的资金，如果房价涨不动，房子成交周期超长的消费品，估计也没几个富人会投钱去买了，就像几百万一台的法拉利搞限购，就算放开限购了，有几个人会去疯狂抢购呢，大家换个逻辑就能理解了。

所以现在这个游戏年轻人不跟着玩了，所以泡沫就在一点点被挤出了，而到了现在的行情，当年很多人30万买的房子，然后涨到300万的时候，这差价的270万其实不是天上掉下来的，而是接盘的这些年轻人掏空六个钱包和未来30年的工资透支出来的，而在这个过程中，前期的人都是吃到了红利了，并且对这种投资是坚信不疑的，而后来者也不愿意相信自己是最后的接盘侠，所以大家一起把泡沫吹起来了，特别是很多农民进城买套房，村子里的宅基地就荒废了。

但是后面发现，还是村子的自建房有天有地舒服多了，县城的那种高楼商品房住的其实不太舒服，所以县城的房价是最先涨不动了，所以这就是所谓的城镇化红利了，当把六个钱包都掏空后，年轻人发现自己没有更多钱包去掏空接盘了，那就索性躺平了不玩了，这就是房价上涨的极限，弹簧超过了极限点就失去了本身的弹性了，普通年轻人已经拿不出更多的钱去支撑泡沫虚高的房价了。所以，房价的软着陆还需要比较长的出清时间了，如果说回归到07年的状态，房价和大家平均月收入差不多的时候，才是真正符合大家愿意买房消费的意愿了，不把买房当成一个庞氏游戏，而是大家居住的一种消费品，就跟大家去买车一样。