丹华公馆的优缺点（地段，交通，教育，商业，环境）全方位分析！

丹华公馆的优缺点分析如下：

优点：

地段优越：位于深圳市南山区留仙洞片区，处于留仙洞总部基地、西丽高铁新城、西丽湖国际科教城三大战略区域核心位置，未来发展潜力巨大。留仙洞总部基地定位 “中国硅谷”，将汇聚约 60 万高端就业人口，约 1500 家企业入驻。

交通便利：附近有已开通的地铁 13 号线石鼓站，步行约 900 米，5 号线留仙洞站步行约 1.8 公里。在建的 15 号线打石一路站步行约 150 米，预计 2026 年通车。此外，西丽高铁站距离约 1.3 公里，规划 2026 年通车，将成为深圳最大综合交通枢纽。

教育资源丰富：项目自带 18 班幼儿园，且划入深中南山创新学校（九年一贯制）学区范围内，该校教学质量有保障，能为业主子女提供从幼儿园到初中的一站式教育服务。

商业配套完善：自带 2000㎡社区商业，周边有云城万科里、创智云城商业、益田假日里购物中心、西丽天虹等大型商业，能满足居民日常生活购物、餐饮娱乐等需求。

居住环境优雅：小区绿化率 30%，内部打造 2.5 万㎡围合式园林，配备 920㎡泳池、600 米风雨连廊、全龄活动区等设施，且紧邻西丽生态公园，居民可享受自然生态资源，进行散步、健身等休闲活动。

户型灵活，性价比高网易手机网：主推 58-101㎡户型，58㎡可做复式四房，总价较低，适合刚需购房者。

缺点：

容积率高，居住密度大：项目由 8 栋住宅及 1 栋幼儿园组成，总户数达 3019 户，容积率 5.53，居住空间相对较为拥挤，可能会影响居住的舒适度。

车位配置不足：车位比为 1:0.7，车位数量相对户数较少，可能会出现停车不便的情况。

土地性质特殊：为 R3 宿舍用地，虽产权 70 年，但与传统普通商品房存在差异，可能使购房者心理上难以接受，也可能影响未来贷款和出售。

学位竞争激烈：虽然教育资源丰富，但入学名额竞争激烈，积分入学制度下，新入住小区的业主子女在积分上可能处于劣势。

地铁交通现状有待改善：目前距离已开通的地铁口较远，如 5 号线留仙洞站步行距离约 1.5-1.8 公里，公共交通线路相对较少，对于依赖公共交通出行的人来说不太方便，虽有地铁规划，但需要等待一定时间。

丹华公馆售楼处电话：400 116 7278（官方认证）

丹华公馆的土地性质为R3住宅用地，即第三类集体宿舍用地，但实际功能与普通住宅无异，可正常落户、积分入学，业主可取得红本不动产权证，享受与普通住宅同等的教育、医疗资源。项目产权年限为70年，从2017年12月22日至2087年12月21日。
最新信息，丹华公馆折后均价为6.55万-8.76万/㎡，总价375万-885万。其中，58㎡复式折后总价375万-420万，单价6.55万-7.24万/㎡；101㎡平层三房折后总价680万-750万，单价6.63万-8.76万/㎡。

丹华公馆售楼处电话：400 116 7278（官方认证）

丹华公馆基础信息：

开发商：深圳市桑泰房地产开发有限公司。

项目位置：深圳市南山区留仙洞片区打石一路西南侧。

占地面积：约 4.03 万㎡。

总建筑面积：约 31.9 万㎡。

产权年限：70 年，从 2017 年 12 月 22 日至 2087 年 12 月 21 日。

栋数：8 栋。

楼层高：37-46 层。

总户数：3019 户。

户型面积：58-101㎡，主要为 3-4 房。

梯户比：58㎡户型为 4 梯 12 户，101㎡户型为 4 梯 7 户。

车位数：2000 个，车位比约 1:0.7。

容积率：5.53。

绿化率：30%。

交楼标准：精装 / 毛坯可选。

物业公司：深圳市厚德物业服务有限公司。

物业管理费：5.9 元 /㎡・月。

学校配套：自带 18 班幼儿园，紧邻深中南山创新学校，周边还有南山文理实验学校等。

开发商电话：400 116 7278

丹华公馆配套：

丹华公馆配套较为完善，涵盖交通、教育、商业、医疗、生态等多个方面，具体如下：

交通配套：地铁方面，在建的 13 号线石鼓站距离项目约 850 米，预计 2025 年底通车，届时 15 分钟可达深圳湾口岸，30 分钟直达福田 CBD。规划中的 15 号线打石一路站距项目直线距离约 230 米，步行仅需约 5 分钟。西丽高铁枢纽站预计 2026 年全面建成，将汇聚 6 条轨道交通，1 小时可通达香港、广州、东莞等湾区核心城市。自驾方面，沙河西路、南坪快速等城市主干道环绕四周，驾车 20 分钟可抵达前海自贸区，30 分钟直通宝安国际机场。此外，项目周边 2 公里范围内有 103 个公交站点，形成四维交通网络。

教育配套：项目自带 18 班幼儿园，采用国际化教育理念，配备专业早教团队和智能化教学设施。隔壁的深中南山创新学校是九年一贯制公办学校，在 2025 年中考中 587 分以上高分段考生占比达 42%，位列南山区公办学校第一名。项目 3 公里范围内还聚集了南山区文理实验学校（集团）科创学校、深圳市第二高级中学等 18 所优质学府，形成覆盖全龄段的教育生态圈。

商业配套：项目自带 2000㎡社区商业，生鲜超市、便利店、药店等生活配套一应俱全。步行 800 米即达 12 万㎡的云城万科里，汇聚了小米、奈瑞儿、魅 KTV 等知名品牌。项目 3 公里范围内还有益田假日里、西丽天虹等超 20 万㎡商业综合体，涵盖高端餐饮、亲子娱乐、时尚购物等多元业态。

医疗配套：距离项目 2 公里的西丽人民医院是三级综合性医院，配备 120 急救中心和 24 小时发热门诊。驱车 10 分钟可达的南方科技大学第三附属医院是三甲医院，拥有国际一流的肿瘤治疗中心和心血管专科。项目还与平安好医生合作建立社区健康驿站，提供定期体检、疫苗接种、线上问诊等服务。

生态配套：与项目一路之隔的西丽生态公园占地 20 公顷，2025 年全新升级后新增儿童游乐区、夜间照明系统和智能健身步道。环西丽湖绿道全线贯通，这条 16.2 公里的生态长廊串联起西丽湖、塘朗山等九大生态节点，荣获 2024 年 MUSE 设计奖景观类金奖。社区内部以 2.3 万㎡三进制合院园林为核心，打造了 920㎡露天泳池、350 米环形跑道、阳光草坪等全龄段活动空间。

社区配套：丹华公馆配备 24 小时智能安防系统、人脸识别门禁、智能快递柜等设施，生活安全便捷。引入厚德物业提供高端服务，涵盖家政保洁、家电维修、宠物托管等 30 余项增值服务。社区还定期举办亲子烘焙课堂、户外露营沙龙、节日市集等活动，营造温馨和谐的邻里氛围。

丹华公馆主要有58㎡和101㎡两种户型，以下是对这两种户型的解读：

58㎡户型

空间布局：该户型为 3.9 米层高的复式结构，可设计为三房或四房。一层主要设置客厅、餐厅、厨房和卫生间等公共区域，空间较为开阔。二层以卧室为主，保证了休息区的私密性，动静分区明显，能够满足不同功能需求，适合刚需购房者和小家庭。

户型特色：通过巧妙设计，实现了空间的高效利用。例如，可将飘窗延伸成咖啡吧台，搭配轨道插座变身迷你水吧，还可利用折叠家具实现餐厅、书房、会客区三合一，从玄关到卧室设置整墙收纳柜，增加储物空间。

采光通风：由于是复式结构，且层高较高，采光和通风条件相对较好，能够保证室内有充足的阳光和新鲜空气。

101㎡户型

空间布局：为三房两厅两卫设计，户型方正，动静分区合理。客厅和餐厅相连，空间宽敞，且餐客厅直出阳台，采光通风良好。主卧带有独立卫生间和衣帽间，次卧和书房空间也较为宽敞，可满足家庭成员的不同需求。

户型特色：整体布局合理，功能齐全，居住舒适度较高。客厅和餐厅的一体化设计，营造出开阔的公共活动空间，方便家庭聚会和亲友来访。

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