行业破局：新规之下，租房市场或将重构

“《住房租赁条例》遏制行业乱象”

系列报道③

近年来，我国租房市场不断扩容，《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，当前我国租房人口已近2.6亿人。其中，四大一线城市租房人口规模已近4000万人，占常住人口总数近50%。然而随之而来的则是行业乱象丛生，房源供给不合格、室内配套设施缺失、房屋甲醛超标、二房东卷款消失、中介两边打信息差、捆绑销售金融产品，以及“隔断房”“鸽子笼”“串串房”等现象频发，为行业发展蒙上阴影。

在“《住房租赁条例》遏制行业乱象”系列报道前两期中，本报对成都宏源伟业住房租赁有限公司（以下简称宏源伟业）卷款跑路事件进行了追踪报道。现在距该中介公司爆雷已经过去近三个月，仍无解决方案。那么，该事件对周边的租房“圈子”造成了怎样的影响？9月15日，《住房租赁条例》正式施行，新规之下，住房市场及行业从业者动向如何？记者继续展开调查。

市场走访

周边小区加强安保 租客选房看重性价比

8月30日，记者以租客身份来到成都高新区天府三街住宅区看房，这也是之前宏源伟业开展租房业务比较集中的区域。

“不建议租客租单间，容易掉‘坑’里。”一名小区安保得知记者来意后表示，几个月前宏源伟业到小区里驱赶租客，引起了大量业主的强烈不满，现在附近很多小区都加强了安保措施。“单间出租的话，我们物业对于出租房的管理也很头痛，还是希望租客在租房的时候擦亮眼睛，不要上当受骗。”该保安说道。

此前记者通过张贴在路边的房屋租赁传单联系到了一家中介的工作人员刘文（化名）。下午3点半，刘文骑着电动车与记者碰面，他告诉记者半个小时前才成功签约了一名租客。根据记者的租房需求，刘文挑选了3套房源，单间价格在950元/月到1400元/月之间。看房过程中，记者得知3套房源中有一套是清水房，由中介公司出钱装修，整体较为粗糙，因此价格最低，单间950元一个月。另外两套均是房东将原本的三室进行隔断处理后用于单间出租，租金相对较高。

“在成都高新区，租单间价格如果低于600元/月，基本是没有窗户和空调的。以前有很多租客选择这种价位的房子，现在租房市场越来越内卷，价格不再是租客做决定唯一的考量因素了。”刘文坦言，当前很多租客都会选择性价比更高的房子。对于记者提出的如何分辨“甲醛房”的问题，刘文表示：“那种外面很老、里面很新的房子，基本上都存在甲醛风险，如果实在拿不准，就尽量选择有人住过的房子，就算有甲醛都已经被稀释得差不多了。”

行业声音

给行业戴上“紧箍咒” 新规之下凸显机遇

作为租房市场一线从业人员，刘文也受到宏源伟业爆雷事件的影响。谈及宏源伟业“卷款跑路”的操作，刘文坦言，能明显感觉到最近租客看房时更为谨慎。“租客看到负面消息，担心类似情况发生到自己身上，这就导致租客对中介的第一印象和后续信任度大大降低。”刘文还向记者透露，现在一些年限更久、规模相对较大的中介公司反而容易出现问题，一方面是积累的资源十分丰富，另一方面现在租房市场整体行情下滑，公司经营自然会受影响，包袱也就越来越大。“但绝大部分租客也不会选择新公司、小公司，担心下一秒就跑路，我连自己住的房子都不是通过本公司租的，这是比较矛盾的一点。”刘文打趣道。

面对《住房租赁条例》的正式施行，刘文认为这对新中介公司而言是“打了个样”，而对老牌中介公司而言更像是“戴上了紧箍咒”。在刘文看来，新规中对于住房租赁企业、经纪机构的相关规定，就是将原本“野蛮生长”的中小型包租公司进行“军训”。“以前之所以频频出现虚假房源、看房没签约索要辛苦费这类损害行业发展的情况，主要是行业本身的问题没有得到解决，不透明。”刘文告诉记者，新规的实施其实让中介“圈子”很紧张。“不过，我们公司基本是年轻人，肯定积极配合相关要求，虽然会比较有挑战，但这也是一个值得抓住的好机会。”

9月12日，记者联系到贝壳省心租一位相关负责人。对于《住房租赁条例》的出台和实施，该负责人表示，新规为整个住房租赁行业提供了更加明确的规范和指引，这不仅有助于维护市场秩序，减少不正当竞争，也让企业更加坚定了合规经营的信心和决心。

另外记者了解到，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群在8月举办的中国住房租赁发展论坛上曾表示，《住房租赁条例》明确了住房租赁企业独立主体身份，使其与“经纪业务”“二房东”区分开来，实现合法正名与合规经营，告别了过去行业定位模糊的状态，这是政策层面给的“定心丸”。

律师解读

新规明确权责边界 倒逼企业合规经营

那么，《住房租赁条例》在规范市场秩序和维护消费者权益方面有哪些突破呢？就相关问题记者采访了省消委会律师顾问团律师、四川盛豪律师事务所专职律师叶剑梅。

叶剑梅指出，本次实施的新规在“虚假房源”问题上明确了法律责任，要求住房租赁企业和经纪机构发布的房源信息必须真实、准确、完整。同时建立租赁企业信用评级，一定程度上起到规范市场的作用。针对过去房东与租客之间常见的“无正当理由解约”“押金退还时效”等问题，条例也提出了相关规定，租客房屋居住权得到保障。此外，为避免出现“随意涨租”的情况，新规明确要求“一年一调、提前30日书面通知，且涨幅参考当地租金指导价”，同时提出“如企业违规涨租，将被处违法所得5倍罚款”等条款，通过“合同约束+行政监管”，倒逼企业合规经营。

“房屋租赁市场常见的纠纷还包括拖欠租金、解约纠纷、维修责任等问题，新规对上述问题对症下药，明确权责边界，减少了利用合同漏洞逃避责任的空间。”叶剑梅补充道。

《住房租赁条例》看清这些关键点

●针对“群租房”乱象，新规明确要求，租赁住房单间租住人数的上限和人均最低面积，要符合（设区的市级以上）地方政府规定的标准。

●针对“租客随意堆放垃圾”等乱象，新规明确要求，租客应遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。

●针对“房东突然不租让搬走”，新规明确要求，出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

●针对“高收低租”，新规明确要求，从事转租经营的住房租赁企业，应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示。

●针对“部分中介机构乱收费、要红包”等问题，新规明确要求，住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

●此外，过去租房时租赁双方只需通过合同签字确认，而新规要求，承租人（房东或中介机构、企业）对住房租赁合同进行备案，规范租赁合同管理，承租人可凭备案合同享受公积金提取等公共服务。

全媒体记者 何馥君

来源 | 消费质量报

编辑 | 陈蕊妮

校对 | 聂行

责编 | 张可

审核 | 李晓龙

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