境内外债务重组均现曙光 旭辉(00884)离站起来还有多远?

智通财经APP获悉，9月15日盘后，旭辉控股(00884)公告宣布，7支共计100.6亿境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过。早在今年6月4日，旭辉就已经宣布了境外债务重组计划获债权人会议通过。至此，旭辉的境内外债务重组均与债权人达成了共识，在房地产市场依然承压的当下，也算是一则让人振奋的消息。

林中的蹲下去，旭辉的保交付

时间回到2022年11月1日，旭辉控股公告，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息，寻求境外债务全面解决方案。旭辉的官宣出险可谓是行业信心的一记重创。

彼时，旭辉一直是行业里公认的“三好生”，对外持续释放企业对“规模-利润-负债”三角平衡的追求。从2021年旭辉的年报数据看，“三好生”名副其实：剔除预收款后的资产负债率为69.7%，净负债率为62.8%，现金短债比为2.6倍，三道红线全部达标，进入绿档；融资成本从2017年的6.2%逐年下降至2021年的4.7%，在民营房企中处于较低水平，显示其良好的信用评级和资本市场认可度；2021年销售回款达2403亿元，回款率超95%，经营性现金流连续两年为正，显示其较强的自我“造血”能力。

然而，行业进入深入调整期后，合作项目占比超过90%逐步成为旭辉的最大困扰，在监管资金提取收紧、合作项目合作方资金管控趋严的双重压力下，旭辉的流动性出现了巨大的挑战。其创始人林中曾在一封员工信中透露，“这客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”。

启动境外债务重组的公告发布后，旭辉控股董事局主席林中在朋友圈写下一段话：“蹲下来、活下去、站起来!蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好地站起来!”此时的林中应该没有想到，行业调整期远比想象中更长，蹲下去一蹲就是三年。

客观地说，这三年里，旭辉是最努力的出险企业之一，尤其是在“保交付”上，可谓倾尽全力。按旭辉自己公布的数据，2022-2024年这三年行业交付高峰，旭辉累计交付新房27万套，整体交付率超过95%，远高于行业均值。旭辉对外也一直呈现出“人心不散、团队不散”的精神面貌，强调“不抛弃、不放弃”的企业精神，今年6月还在昆明首发了其四代宅产品，成为行业中一道独特的风景线。

信用债占比71%，重组前净资产64亿

众所周知，出险企业能否走出阴霾、回归正常经营，核心是其资债关系，在境内外重组均现曙光的时刻，旭辉的资债关系值得好好分析一番。

2025年的中报数据显示，旭辉有息负债规模842亿，较2021年年报时下降了299亿，顺应了去杠杆的大势。具体看这842亿的负债(如下表分析)，信用债占比约为71%，占了有息债务的大头，这就意味着旭辉能在很大程度上从境内外债务重组中获益，债务重组能大幅度修复其资产负债表。

从旭辉已经公布的信息来看，其境外债务重组预计将削减约66%的境外债务，这约合人民币314亿。境内重组涉及金额100.6亿，削债比例旭辉并未公布，如果参考融创超50%的削债比例，那旭辉将得以削减约50亿境内债务。两者相加，旭辉在完成境内外重组后，其有息负债规模将大幅度下降至500亿以内，降幅超过40%，这个负债规模在规模民营房企中成为最低之一。

而在资产端，旭辉2025年的中报数据显示，净资产规模444亿，归母净资产规模64亿，没有出现资不抵债，考虑到重组后化债部分都会逐步转为净资产，旭辉未来的净资产厚度将会显著得到提升。其土储面积仍有约2730万方，权益比59%，超7成位于一二线城市，即便不再获取任何土地，未来数年还可以持续开发、经营。

喊出“二次创业”，转型“轻资产、高质量”

在今年5月12日的境外重组方案说明会上，林中诚恳致歉：“作为企业掌舵者，在过去规模扩张时未能把控好风险，致使企业陷入困境，让信任的伙伴承受压力，代表董事会向各位债权人表达深深歉意。”当然，致歉只是为了过去，大家更关注的肯定是未来，林中也给出了清晰的路径：债务重组后，旭辉将坚决摒弃房地产过去的“三高”模式，转向“低负债、轻资产、高质量”发展路径，聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务；高度聚焦自营开发业务，收缩深耕少数核心城市；大力发展房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

在今年旭辉的25周年司庆上，林中更是喊出了“从低谷再出发，我们要二次创业”，勉励旭辉人“转变自己的心态”，要“亲力亲为”，要“俯得下身，躬得下腰”，更坦言“经过这一轮的洗礼，旭辉会变得更成熟，变得更理性，未来的发展会变得更稳健”。

在境内重组的曙光下，旭辉距离“站起来”又进了一步，从出险之初的“绝不躺平”到如今的“创业再出发”，旭辉或许正在用行动演绎白居易的千古名句：野火烧不尽，春风吹又生！