71.2%毛利率、97.8%出租率！新城控股2025上半年靠这张牌稳了？

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）

在房地产行业深度调整的当下，企业的经营韧性成为应对市场波动的关键。新城控股（601155.SH）凭借“住宅+商业”双轮驱动战略，在2025年上半年交出了一份稳健的成绩单。从近70亿商管收入撑起毛利七成，到超115%的资金回笼率，再到持续优化的财务结构，这家房企正以清晰的战略布局，在行业周期中探索稳健发展路径。

商管业务进阶

新城控股商业运营板块的爆发式增长，成为2025年上半年最亮眼的亮点。数据显示，期内商业运营总收入达69.44亿元，同比增幅11.78%，在总营收中占比突破30%，达到31.42%。更值得关注的是，该板块的盈利贡献度大幅提升，物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利比例从去年同期的57.21%跃升至77.06%，毛利率更是高达71.20%，成为公司盈利的核心支柱。

作为商业运营的核心载体，吾悦广场的规模与运营质量同步提升。2025年6月，山东淄博鑫马吾悦广场开业，标志着新城控股在商业布局上再落一子。截至目前，新城控股已在全国141个大中城市布局205座吾悦广场，其中174座处于运营状态。这些购物中心不仅保持着97.81%的超高平均出租率，远超行业平均水平，还展现出强劲的消费转化能力——期内总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。

在存量运营时代，吾悦广场通过创新玩法激活消费潜力。报告期内，“我爱你·五月”IP活动成功推动销售额、客流量分别提升15%和13%；同时，响应文商旅体融合趋势，与苏超合作开展“吾悦爱江苏”主题活动，整合江苏13城46座吾悦广场资源，打造多元化消费场景。一系列举措下，吾悦广场上半年总客流量达9.5亿人次，日均到访超520万人次，同比增长16.0%，会员规模也突破4900万，达到4917万人。随着国内提振消费政策的持续发力，这一板块未来的增长空间将进一步打开。

住宅业务稳底盘

尽管商业板块表现抢眼，住宅开发业务仍是新城控股营收的重要支撑，且在“保现金流”“保交付”中发挥着关键作用。2025年上半年，新城控股深耕“乐居”“圆梦”“尊享”三大产品线，并通过“品悦系”特色住宅满足差异化需求，期内实现合同销售额103.30亿元，合同销售面积133.50万平方米，房地产开发销售营收达151.68亿元。

资金回笼能力是衡量房企健康度的重要指标。新城控股上半年实现回款金额118.84亿元，回款率高达115.05%，连续多年保持超100%的回款水平，为公司现金流安全提供了坚实保障。与此同时，充足的土地储备为后续发展奠定基础。截至2025年6月末，公司未售土地面积2909万平方米，其中近60%位于一二线城市带及长三角三四线城市带，这些区域经济发达、购买力强劲，为未来销售提供了有力支撑。

“保交付”是房企履行社会责任的核心体现，也是稳定市场信心的关键。2025年上半年，新城控股累计交付物业249万平方米，超1.6万套，切实兑现对业主的承诺。据公司董事会秘书李峰透露，下半年计划竣工269.17万平方米，将通过优化交付流程、强化工程品质管控，确保全年交付任务高标准完成。

此外，新城控股的代建代管业务也实现突破。2025年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，累计管理项目115个（含65个商业综合体），总管理建筑面积超1900万平方米，成功跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”，成为公司新的业务增长点。

财务结构优化

稳健的经营离不开健康的财务状况。2025年上半年，新城控股通过“内部造血+外部融资”双路径，持续优化财务结构，筑牢风险防线。截至报告期末，公司在手现金余额91.83亿元，净负债率53.40%，处于行业较低水平；经营性现金流净额2.86亿元，连续保持正向流入，综合融资成本进一步降至5.55%，财务质量持续提升。

在外部融资方面，新城控股打破民营房企融资壁垒。2025年6月，其母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企；8月，公司又发行10亿元中期票据，获中债信用增进全额担保，认购倍数达2.28倍，票面利率仅2.68%，融资成本优势显著。

依托吾悦广场的优质资产，新城控股还拓展了特色融资渠道。2025年1-6月，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。这类融资具有成本低、账期长的特点，有助于进一步优化债务结构。同时，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS等多层级资产证券化产品，上半年已完成持有型不动产ABS申报，未来将通过资产证券化盘活存量资产，构建大资管发展平台。

在债务管理上，新城控股持续“缩表”降风险。2025年上半年，公司已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，保持“零违约”纪录；期末融资余额522.76亿元，较年初减少13.74亿元；合联营权益有息负债降至25.82亿元，较年初下降6.91亿元，债务结构不断优化。

面对房地产行业的调整周期，新城控股以商管业务为增长引擎，以住宅业务为稳定底盘，以优化财务为安全保障，通过“双轮驱动”战略实现了稳健发展。未来，随着商业运营能力的持续提升、交付承诺的稳步兑现以及融资渠道的不断拓宽，这家房企有望在行业转型中占据更有利的位置，平稳穿越周期。