懋源璟橒二期，兵贵神速

北京进深 徐迪 9月16日，北京规自委顺义分局公告，薛大人庄6017地块规划设计方案于9月5日-15日进行公示，期间未收到公众反馈意见。

6017地块于8月26日成交，由懋源控股以10.3亿元底价摘得，折合楼面价2.8万元/㎡。

拿地10天后，懋源就公示了设计方案。

项目规划用地面积2.3公顷，总建筑面积约6.09万㎡，其中地上建面约3.74万㎡，地下约2.35万㎡。

拟建10栋7-11F洋房，共202户，层高3.3米+。

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10栋住宅楼，除中央6号楼是8层，北边9号楼7层，10号楼9层，其余均为11层洋房。

小区北侧及西侧各有一处景观大门，南侧和东侧的地库出入口，也做了挑空装饰。

翠华街上的北大门为社区主要人行出入口，内接邻里共享空间。

西大门标记为次要人行出入口，内部主要是由风雨连廊串联起的商业配套楼和下沉庭院、室外运动场地等泛会所区域。

外立面以红棕色+金属线条勾勒，大量玻璃幕墙。

延续了东侧懋源璟橒一期的坡屋顶设计。

南向开敞阳台+转角露台，270度环幕视野，采光拉满。

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6017地块位于顺义区天竺镇，五环至六环之间，邻近地铁15号线国展站。

周边有温榆广场、天竺公园等，生活配套完善。

地块内规划1条南北向街坊路，道路宽度8米。位于地块西侧，隔着街坊路就是天竺中心幼儿园璟橒园区。

东侧是懋源璟橒项目，地上建筑约5.8万㎡，容积率也是1.6。

目前，6017地块在地图已经标记为“懋源璟橒二期”。

相较于3年前懋源璟橒一期3.36万元/㎡的楼面价，二期地块性价比优势明显，每平米便宜了5600元。

而且是纯住宅，除了一条街坊路没有其它配建，主要是一期把幼儿园等该做的都做好了。

懋源璟橒一期由平墅、叠墅以及合院产品组成，共217户，户均建面300㎡+。

2023年3月底开盘，目前已进入现房销售周期，地价成本早已收回。

懋源璟橒的成交均价7.3万/㎡，逼平了销售指导价。

坚挺的价格是市场对产品认可度最真实表现。

二期洋房产品单价卖不到别墅水平，但拿地成本低，地价缝差还是相当诱人的。

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按照懋源操盘风格来看，6017地块大概率会配置超高标准装修。

到时候卖到超预售价的可能性仍然很大，总价=（房款+拆分装修）的形式。

以后沙峪新盘懋源云纪为例，销售指导价是6.1万元/㎡，目前成交均价达到6.19万元/㎡。

6017地块开拍前经历过数次调规之后，“减负”了不少，条件也变好了。

第一次调规：增加街坊路+医养幼用地；

第二次调规：砍去医养幼用地。

最后一次调规，发生在今天6月份，主要是两项调整：一是建筑高度拉高10米，变成40米，容积率1.6保持不变；

二是将街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变。

出让附图上，街坊路位于地块西侧，后续可结合建筑方案优化。

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