华联律所·尉夏木律师：预售房屋合同解除诉讼中本金利息返还责任

■编者按
开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除后，房款本金、贷款及相关利息的返还责任应由开发商承担。

在预售房屋合同解除的诉讼中，争议焦点往往为：

案涉商品房买卖合同应否解除？

案涉商品房担保贷款合同应否一并解除？

案涉合同解除的法律后果应如何确定？

带着这三个问题，我们一起来解读2025年7月最高人民法院公布的参考案例。

▌签署《商品房买卖合同》：2021年12月31日，原告与被告（置业公司）签订《房屋认购合同》，约定由原告预定被告（置业公司）开发销售的某小区商品房一套，优惠后实际总房款1183680元。出卖人被告（置业公司）应当在2023年12月30日前向买受人原告交付该商品房。

出卖人被告（置业公司）应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人原告。第十二条：逾期交付责任。1.逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人被告（置业公司）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之0.5的违约金。2.逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人（原告）解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人被告（置业公司）应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分 ）。

▌办理银行按揭贷款：2022年2月21日，原告与被告某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同载明：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为75万元。

合同项下贷款用于购买某小区，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准……”原告2作为共同借款人签字，被告(置业公司)作为保证人签字盖章。

▌按揭贷款履行情况：2022年4月20日至2024年3月26日，原告已向某银行盐城分行支付个人一手住房购置贷款本金及利息合计190430.39元。

▌商品房交付情况：两原告起诉时，案涉商品房建设工程已停工数月，短期内无复工可能性。

1.原告与被告（置业公司）签署的《商品房买卖合同》解除

2.原告被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》解除

3.被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息；

4.被告（置业公司）于判决生效后十日内向原告支付购房首付款433680元及利息（以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国 银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）

5.被告（置业公司）于判决生效后十日内向原告支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元 ；

6.被告（置业公司）于判决生效后十日内向原告支付违约金11836.8元；

7.驳回原告其他诉讼请求

合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

请关注合同解除权行使的时间，有约定的按约定，无约定或者无法律规定的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，解除权消灭。

▌执业领域

执业以来，帮助上百起家庭及企业解决了各类形式纠纷问题。曾参与并处理过千万财产分割问题，主导股权架构搭建等。擅长公司法业务及婚姻家庭类（含婚姻家事、遗产继承、同居期间财产及抚养权类纠纷等）等

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