为什么凌云华府价格便宜，降价了吗，周边配套学校地铁商业如何

凌云华府价格相对便宜主要有以下原因：

区位因素：项目虽位于罗湖红岭路金融产业带，但处于笋岗片区边缘地段，并非罗湖传统核心繁华区域，相比蔡屋围等核心商圈，商业活跃度和城市界面成熟度稍逊一筹，对房价支撑有限。而且笋岗片区过去以传统物流、仓储等产业为主，虽被规划为重点发展区域，正向金融、商务等高端产业转型，但目前仍处于发展中，房价相对较低。

自身规划局限：小区容积率高达 10，建筑密度大，园林面积相对狭小，公共活动空间受限，居住的私密性和舒适度受到影响。同时，项目业态丰富，涵盖写字楼、公寓、保障性住房等，商品住宅只有一栋，且高达 60 层，居住密度较大，缺乏纯粹的高尚社区氛围，也对房价产生了负面影响。此外，户型的实用性欠佳，与同面积段其他楼盘户型相比，房间数量较少，使用率较低，大概在 70%。

市场竞争因素：深圳房地产市场竞争激烈，尤其是罗湖区域，多个城市更新项目落地，新楼盘不断推出，凌云华府所在的笋岗片区也有其他新盘竞争，开发商为吸引购房者，加速销售进程，采取了较为亲民的定价策略。

凌云华府有降价情况。项目备案均价约 8.9 万 /㎡（毛坯），目前推出清盘优惠，折后均价约 7.5 万 /㎡，降幅约 16%。以 109㎡三房为例，折后总价约 817 万起；144㎡四房总价约 1080 万起。

凌云华府周边配套较为完善，具体如下：

学校配套：项目配建一所 12 班制幼儿园和一所 9 年一贯制梅园实验学校。梅园实验学校规划小学 24 班、初中 12 班，可提供 1800 个学位，已于 2022 年 9 月开学，现阶段在桃园小学借址办学。同时，其周边 1 公里范围内还有罗湖实验学校小学部、笋岗小学、桂园小学等多所公立学校。

地铁配套：凌云华府坐拥三大地铁线路，直线 700 米内有地铁 7 号线、9 号线交汇的红岭北站，以及 7 号线、17 号线（在建中）交汇的笋岗站，搭乘地铁可便捷抵达多个繁华区域。

商业配套：项目自带约 8.3 万㎡的华润万象系商业万象汇，1 公里内还有万象食家、宝能环球汇、HALO 广场等组成的超 25 万㎡旗舰商圈。笋岗片区未来将联合这些商业，形成约 55 万㎡的国际时尚消费中心，与东门商圈、蔡屋围商圈共同组成罗湖商业 “金三角”。

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罗湖笋岗，凌云华府于2024年6月27日取证入市，推出A座1/2单元，共378套房源，面积有80㎡的2房1卫，95㎡的3房1卫，109-116-125-127㎡的3房2卫，144㎡的4房2卫户型，备案均价7.27万/㎡，备案单价6.65-8.07万/㎡，总价542-1132万/套，折后均价6.47万/㎡，折后单价5.91-7.18万/㎡，总价在482-1007万/套，计划在2025年12月底前精装交房。

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项目开盘所有优惠下来后约89折，折后均价6.47万/㎡，折后单价5.91-7.18万/㎡，总价在482-1007万/套

80㎡的2房2厅1卫，折后总价482-533万/套，单价5.99-6.63万/㎡

95㎡的3房2厅1卫，折后总价566-632万/套，单价6.02-6.65万/㎡

109㎡的3房2厅2卫，折后总价668-737万/套，单价6.16-6.73万/㎡

116㎡的3房2厅2卫，折后总价731-805万/套，单价6.3-6.88万/㎡

125㎡的3房2厅2卫，折后总价798-903万/套，单价6.4-7.18万/㎡

127㎡的3房2厅2卫，折后总价750-840万/套，单价5.92-6.6万/㎡

144㎡的4房2厅2卫，折后总价890-1007万/套，单价6.21-6.99万/㎡

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80㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅双龙抱珠格局，客厅3.2米开间，三开间朝南，一字型厨房，还带1个生活阳台，卫生间三段式分离设计，得房率：69.05%（不含赠送），阳台东南朝向。

95㎡3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，动静分区，L型厨房，带1个生活阳台，卫生间三段式分离设计，得房率：69.06%（不含赠送），阳台东南朝向。

109㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，动静分区，客厅连接次卧出巨幕大阳台，L型厨房，带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：69.06%（不含赠送），阳台东北朝向。

116㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，客餐厅一体化，主卧东南向，客厅连接次卧出巨幕大阳台，L型厨房，带1个生活阳台，公卫三段式分离设计，得房率：69.06%（不含赠送），阳台东北朝向。

125㎡的3房2厅2卫，设计的是LDK竖厅格局，客厅4米开间，动静分区，三开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，厨房带1个生活阳台，公卫三段式分离设计，得房率：69.37%（不含赠送），阳台东南朝向。

127㎡的3房2厅2卫，设计的是LDK竖厅格局，客厅4米开间，南北通透双阳台，动静分区，客厅连接次卧出巨幕大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：69.06%（不含赠送），大阳台主朝西北向。

144㎡的4房2厅2卫，设计的LDK竖厅格局，客厅4米开间，动静分区，南北通透双阳台设计，客厅连接次卧出巨幕大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：69.37%（不含赠送），大阳台主朝西北向。

项目位于罗湖区红岭北路与泥岗东路交汇处东南角，与宝能·第一空间、百安居商场一路之隔。

项目为城建梅园城市更新单元，规划为城建云投创新金融总部基地，总投资约150亿元。

整个项目占地面积约4万㎡，规划总建面约63.4万㎡，整体由1栋81层的商务写字楼(云投大厦)、1栋48层的研发办公楼(高投大厦研发办公楼)、1栋36层的商务公寓、1栋60层的云端住宅(凌云华府)，1栋保障性住房(青云苑），2栋返迁房，另配建有学校、幼儿园。

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项目临近地铁7/9号线红岭北站和7号线笋岗站周边规划在建有地铁17号线梨园站，未来步行距离或在700米左右，步行范围内有宝能第一空间、华润万象食家、深业泰富广场等综合性商业，稍远点可前往蔡屋围商业圈。

项目配建的梅园实验学校目前已经借址办学，据公开资料显示，该校占地面积1.65万平方米，建筑面积6.1万平方米于2020年开始筹建，2022年借址过渡办学，2024年9月新校区拟建成投入使用，项目具体入学以区教育当年公示划分为准。

区域价值分析

笋岗位于福田—罗湖双心之芯，是深圳黄金中轴；笋岗作为深圳十四五规划重点区域之一，也是罗湖四大千亿片区之一。笋岗是政府官宣未来深圳最值得期待的CBD，未来将被打造成未来城市会客厅，拥揽都心一线繁华。

未来红岭新兴金融产业带将是新罗湖·粤港澳大湾区金融服务中心，将被打造为国际化的金融创新总部基地。

红岭新兴金融产业带是罗湖不可或缺的金融主脉，聚集罗湖80%持牌金融机构，辖区金融机构总部及分支机构超70家，全市排名第二，与前海金融城、香蜜湖金融街共同成为未来深圳三大金融增长极。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。