法拍房成交量创年内新高，重庆新增挂拍延续首位

法拍房市场作为居住权流动链条中的重要“补漏”环节，也将在行业止跌回稳进程中持续受益，为行业发展新模式的建立提供更多助力。

◎ 文 / 马千里

2025年8月，月内法拍房成交量再创年内新高，挂牌量略有回落，市场热度有所升温。本月法拍房供应规模回落至3.2万套，仍是年内第二高位；成交量5466套，超过7月份再创年内新高。竞拍热度也有所上升，7%的成交房源出价达到100次以上。

核心要点

挂拍量：略有回落，3.2万套仍为年内第二高点。杭州西湖五星级酒店六折变卖，起拍价2.57亿元

交易量：延续上行，5466套，环比上升11%，71%房源溢价成交，环比上升3个百分点

成交率：全国平均成交率21%，较上月略有回落，仍在年内高位

折价率：买方积极性增加，低折扣率的一拍房源成交占比上升

后市展望

正如上月所预计，与挂牌量的上行同步，8月份法拍房成交规模连续两个月创下年内新高。并且得益于各地稳市场政策的持续推进，随着市场信心的逐步恢复，法拍房竞价热度也出现回升。当前，越来越多地区的住房租赁收入能够达到或超过银行存款利息，法拍房作为投资“捡漏”的重要市场，8月份成交房源中仅有29%为底价成交，为二季度以来新低，7%的成交房源出价次数超过100次，高出价房源占比较上月上升1.8个百分点至7%。

本月法拍房市场继续迎来了多宗高总价标的，如深圳新地中央广场商务楼、上海郊区百亩别墅、杭州西湖区五星级酒店等，共有18处标的起拍价格均在1亿元以上。此外也有多宗非破产诉讼类的二手房源试水法拍市场，如厦门天琴湾1000平方米独栋、富阳玫瑰园别墅、广州南国公馆大平层等，起拍价均在1000万元以上。正如上月所预计，随着越来越多的中介和资产管理机构关注到法拍房的成交机会，法拍房市场也在持续迎来更多不同种类的优质房源。

不过随着越来越多地区的房产租售比提升，逐渐追上资金使用成本，行业也需要警惕非法资金的流入流出。8月末住建部发布了《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》，要求房地产开发企业或者房地产中介机构，应当履行反洗钱义务。而法拍房市场作为房屋产权流转的渠道之一，相关机构也需要加强资金监管，建议各地主管部门在法规落实方面，也要加强对于法拍房平台和相关处置机构的监管，尤其是非主营房地产业务的拍卖公司。

8月中旬的国务院第九次会议再次强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。随着城镇建设水平的持续提升，以及人口发展政策的持续优化，各地将进一步建立起更加完善、覆盖多层级的居住权流动循环。法拍房市场作为居住权流动链条中的重要“补漏”环节，也将在行业止跌回稳进程中持续受益，为行业发展新模式的建立提供更多助力。

0 1

挂拍量

供应规模年内次高

重庆新增挂拍延续首位

供应端方面，8月新增挂拍3.2万套，环比下降27%，同比减少14%。起拍总价324亿元，环比下降27%。本月新增挂拍套数环比回落，但仍为年内第二高位。

从各城市情况来看，本月共有8个城市新增挂拍套数超过500套，较上月减少4个。重庆本月挂拍1419套，继续保持在各城市首位。挂拍500套以上的8个城市合计供应6069套，占全国新增挂拍总量的19%。

一线城市中，广州挂拍316套，继续居于首位，北京、深圳分别为232和231套，上海以198排在最末。挂拍总价方面，本月北京挂拍房源起拍总价26亿元，为全国挂拍总价最高的城市。深圳、上海也都在10亿元以上，而挂拍套数最多的广州，起拍总价反而最低，为5亿元。

杭州西湖区五星级酒店沦为学生宿舍，评估价4亿以六折起拍

8月份，之江五星级度假酒店核心资产挂拍，项目评估价格4.01亿元，变卖价格仅为六折，约2.57亿元。此前该资产包层以3.21亿元的起拍价上架，最终遭遇流拍。拍卖标的是西湖区灵隐街道梅灵南路1号的两幢主体建筑及其对应土地使用权，标的物集大型功能性建筑和可观地块为一体，土地性质为非住宅的旅游用地，土地使用权面积4.2万平方米，建筑面积2.1万平方米。项目地处西湖景区附近，临近之江核心板块。步行仅5分钟可抵达著名的宋城景区，周边环绕着之江银泰、之江文化中心等成熟配套。资产原主人为某度假酒店公司，当前酒店景观已经完全荒废，主体建筑被出租给浙江建人专修学院，作为学生宿舍使用。作为杭州西湖风景区的五星级酒店用地，仍然存在经营不善、面临法拍的境况，也在侧面折射出当前一二线城市仍有大量城镇建设用地的使用效率较低，亟待进一步提高相关土地要素的使用效率，城市高质量发展仍有较大提升空间。

0 2

成交量

8月成交延续上行

威海逾200套低价房源顺利成交

成交方面，7月典型城市法拍房成交5466套，环比上升11%，同比减少4%。受近期挂拍量持续高位推动，本月成交量延续回升，创下年内新高。且月内竞拍热度也出现回升，71%的房源溢价成交，溢价成交房源占比上升了2.8个百分点。7%的房源竞拍次数达到100次以上，重新超过年内平均水平。

本月威海市法拍房成交套数跃居首位，达到247套，广州、深圳也在200套以上。就金额来看，深圳以8.4亿元排在第一，上海、杭州、北京、广州排在2-5位。

本月威海法拍房成交套数高企的原因，主要是月内成交大量低价起拍的二手房源顺利成交，在本月威海市成交的247套房源中，有209套起拍价低于1万元，更有84套仅为1元起拍，但这些房源的最终成交价格，大多数还是达到了相对合适的市场价格，平均成交价也能达到10万元左右。正如我们所预计，低价房源进入法拍房市场，确实在事实上盘活了这些流速缓慢的二手房市场。

本月热度最高的高总价法拍房，位于深圳蛇口滨海豪宅板块，为海上世界双玺花园三期的一处大平层住宅，房产建筑面积398平方米，起拍价3235万元，经过80轮竞价后，以5830万元成交，溢价率高达80%。该房产楼层为8层，刚好能越过二期低密别墅区看见海景，6月份该房产曾在二手平台上问价，二手挂牌价格为6500万元，而中高层视野更佳的三期户型房源，2023年初房价峰值曾经超过1亿元/套，2025年成交价降至7000万元左右。深圳蛇口作为广为人知的豪宅区，坐拥不可复制的海景资源。而海上世界双玺作为一线临海豪宅，更是拥有着极高的市场认可度，在2018年三期房源开盘时，167套住宅获得超过900人认筹，是深圳首个公开摇号的项目，也是首个政府监督开盘的项目。此次法拍标的2018年一手房成交价大约在4500万元左右，法拍附件中的不动产登记查询单显示，该房产登记日期为2020年11月，登记价格也是4500万元。后于2022年9月抵押并借出6000万元。但本次成交价仅为5830万元，仍不足以覆盖本金和利息。

0 3

成交率

8月成交率稍有回落

仍在年内高位

据 CRIC 抽样调查数据，8月法拍房成交率21%，较上月环比下降1个百分点，但仍处在年内高位水平。在成交连续创新高的情况下，成交率仍能维持较高水平，说明供求双方的认知正在快速趋同，一方面法拍房市场正在迎来更多价格公允的法拍标的，另一方面也有更多购房者开始关注法拍房市场的购房机会。

分城市来看，重点城市中杭州以53%的成交率跃居首位，深圳、北京、上海、宁波、南京、厦门也在40%以上。得益于价格的持续调整，法拍房作为当前楼市最适合“觅机抄底”的置业通道，8月典型城市法拍房成交率持续高位。

0 4

结构特征

买方积极性上升

低折扣的一拍房源成交占比增加

8月成交法拍房的平均折价率32.2%，环比下降1.3个百分点；挂牌法拍房的平均起拍折价率为28.8%，环比上升0.1个百分点。因成交法拍房折价率下降，挂拍折价率和成交折价率差距较上月明显缩小，为3.41个百分点，供求双方进一步趋同。

本月平均成交折价率的回落，主要是由于低折价率的一拍房源成交占比上升所致，本月有49%的成交来自一拍房源，较上月增加了15个百分点，而一拍房源平均折价率大多在25%左右，远低于二拍和变卖房源35%左右的水平。在上月大量二拍房源被“抢收”之后，本月一拍房源成交占比显著攀升。这也在侧面进一步反映，当前法拍房市场需求方信心正在持续提振。

对比挂拍和成交折价率差异，一拍房源相差2.6个百分点，较上月小幅下降0.3个百分点，二拍房源相差4.9个百分点，较上月增加0.9个百分点；变卖房源两者相差2.8个百分点，增加了1.6个百分点。就不同拍卖阶段的区别来看，一拍房源折扣率最低，但却是本月唯一供求认知趋同的类型，意味着买方开始更多的从一拍阶段即开始关注优质法拍房，未来二拍捡漏的情况将更难出现；而一拍未能卖出的房源，二拍和变卖时还需在价格上作出更多让步。

排版：土木

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)