亲属拒不腾退占用房屋，产权人起诉维权胜诉丨北京房地产律师解读

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原告以 “房屋登记在自己名下，姐弟拒不腾退” 起诉要求搬离，被告辩称 “房屋属家庭共有，产权未明确”。近日，法院判决支持原告诉求，明确 “原告为房屋合法所有权人，被告无权占有，应限期腾退”。

一、案情梳理

1. 房屋归属与腾退争议：原告持证索房，被告主张共有

林强（原告，胜诉方）起诉林芳（被告一，林强姐姐）、林伟（被告二，林强弟弟），诉求：1. 判令二人 10 日内腾退 “一号房屋”（大兴区某小区）；2. 判令林芳支付 2022 年 11 月起至搬离日的占有使用费（每月 6000 元）；3. 诉讼费由二被告承担。

林强主张：“一号房屋” 系其名下房产（2022 年 7 月取得不动产权证），林芳自 2002 年起无偿居住，2022 年 11 月自己需用房协商腾退遭拒；2023 年 5 月林芳未经同意让林伟同住，二人侵犯其所有权，应腾退并支付使用费。

林芳、林伟抗辩：1. “一号房屋” 源于父母公租房（“老房”）拆迁安置，家庭协商 “一号房屋” 以林强名义承租，另两套分别以父母名义承租，后应共同买断，属家庭共有财产；2. 林强长期认可二人居住，未提异议，部分房屋费用由林芳支付；3. 父母去世未留遗嘱，未分家析产，产权不明确，申请中止审理，待产权清晰后裁判。

2. 关键事实：房屋权属与居住证据

房屋登记与购买：1994 年 “老房” 拆迁，安置 “一号房屋”“二号房屋”“三号房屋”；1995 年林强与甲公司（原大兴县城建开发物业管理公司）签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租 “一号房屋”；2022 年 4 月，林强与乙公司（原北京敬远房地产开发有限公司）签订《购房合同》，以成本价 7.210456 万元购买 “一号房屋”（享受自身及妻子工龄折扣），2022 年 7 月取得不动产权证（单独所有）。

居住与费用：1994-1996 年林强一家及父母住 “一号房屋”，1996 年林强搬至 “三号房屋”，父母住 “一号房屋”；2002 年母亲去世后，林强接父亲住 “三号房屋”，林芳曾出租 “一号房屋”，2008 年后林芳入住 “一号房屋” 并出租 “二号房屋”；2023 年 5 月林伟入住 “一号房屋”；林强缴纳 1996-2021 年 “一号房屋” 物业费 5.6194 万元，林芳提交部分燃气、电费缴纳记录。

关联争议：林芳、林伟等以 “三号房屋”（登记在林强女儿名下）为父母遗产为由，另案起诉确认转让无效，主张继承，但未对 “一号房屋” 主张析产。

二、案件分析

1. 核心争议

“一号房屋” 是否为林强合法所有，被告主张 “家庭共有” 是否成立？

林芳、林伟是否应腾退房屋，林强主张的占有使用费是否应支持？

本案是否需因 “产权未明确” 中止审理？

2. 胜诉关键：产权清晰 + 无权占有，中止审理无依据

（1）林强为 “一号房屋” 合法所有权人，被告 “家庭共有” 主张不成立

法律依据：《民法典》第二百零九条（不动产物权登记生效）、第二百一十七条（不动产权属证书为权利证明）、第二百四十条（所有权人享有占有、使用、收益、处分权）。

事实推导：① 登记优先：林强 2022 年 7 月取得 “一号房屋” 不动产权证，登记为单独所有，根据 “物权登记公示公信原则”，应认定为合法所有权人；② 购买合法：林强基于 1995 年的承租权，按房改政策与乙公司签订购房合同，支付全款，享受自身及妻子工龄折扣（被告未举证使用父母工龄），购买过程无瑕疵；③ 家庭协商无依据：被告主张 “家庭协商共有”，但未提交书面协议或其他继承人（如另外两位姐姐）的书面认可，且林强长期缴纳物业费，被告仅支付部分生活费用，不足以证明 “共有合意”；④ 关联诉讼无影响：另案对 “三号房屋” 的争议，与 “一号房屋” 权属无关，被告不能以其他房屋争议否定 “一号房屋” 的登记效力。

（2）被告无权占有房屋应腾退，占有使用费不予支持属合理权衡

法律依据：《民法典》第二百三十六条（妨害物权可请求排除妨害、返还原物）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对主张需举证）。

事实推导：① 无权占有：林强作为所有权人，2022 年 11 月明确要求腾退，被告拒绝搬离，且林伟 2023 年 5 月未经同意入住，构成无权占有，林强有权请求腾退；② 使用费不支持的合理性：考虑被告入住初期林强未提异议，双方曾就家庭房屋协商（虽未达成一致），林伟入住与协商事宜相关，且法院明确 “若被告拒不腾退，可通过执行程序主张迟延履行金”，既保护林强所有权，也兼顾家庭亲属关系，避免矛盾激化，属合理裁判。

（3）本案无需中止审理，“产权未明确” 主张无依据

法律依据：《民事诉讼法》第一百五十三条（中止审理需有法定情形）。

事实推导：① 产权已明确：“一号房屋” 有不动产权证，登记在林强名下，被告未提交任何证据推翻登记效力，“产权未明确” 仅为被告主观主张，无事实基础；② 无中止法定情形：另案对 “三号房屋” 的审理，与本案 “一号房屋” 腾退无关联，不影响本案事实认定与裁判，不符合 “必须以另一案审理结果为依据” 的中止条件，法院驳回中止申请合法。

三、裁判结果

被告林芳、林伟于本判决生效之日起十日内，搬离北京市大兴区房屋（即 “一号房屋”），并将该房屋腾退交付给原告林强；

四、案件启示

1. 房屋所有权人主张腾退：3 个核心要点

留存产权证据，锁定合法权利

取得房屋所有权后，妥善保管不动产权证、购房合同、付款凭证等，证明 “登记合法、购买无瑕疵”；本案中林强的不动产权证、购房合同及物业费缴纳记录，是胜诉的关键证据。

及时主张权利，留存沟通记录

发现无权占有后，通过书面通知、聊天记录等方式明确要求腾退，留存证据证明 “已告知被告无权占有”；林强 2022 年 11 月协商腾退的事实，为 “被告明知无权仍占有” 提供依据。

兼顾亲属关系，理性主张权益

涉及亲属占用房屋时，优先通过协商解决，避免直接激化矛盾；若协商无果，可通过诉讼主张腾退，对占有使用费的主张需结合 “是否曾默许居住、是否有协商基础” 等因素，合理提出诉求，提高裁判支持概率。

2. 无权占有人风险提示：2 个关键提醒

尊重物权登记，避免无理抗辩

若房屋已登记在他人名下，除非有明确的 “共有协议”“借名协议” 等证据，否则不要以 “家庭共有”“历史居住” 为由拒绝腾退，避免因 “无权占有” 承担腾退责任，甚至面临执行程序中的迟延履行金。

家庭财产早厘清，避免事后争议

涉及拆迁安置、房改房购买等家庭财产分配时，应签订书面协议，明确房屋归属、出资方式及后续处置方案，由全体家庭成员签字确认，避免父母去世后因 “无书面约定” 引发纠纷，本案被告即因无 “家庭共有协议” 导致抗辩失败。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “不动产物权以登记为生效要件，所有权人依法享有排除他人无权占有的权利；涉及亲属关系时，法院会兼顾权利保护与矛盾化解，但不影响物权登记的核心效力”。

建议房屋所有权人在面临亲属无权占有时，先通过亲属调解协商，协商无果则依托产权证据及时起诉，必要时咨询专业律师制定 “证据梳理 + 诉求设计” 方案，确保权益在法律框架内实现；亲属间涉及房屋使用时，优先通过书面约定明确权利义务，避免因 “口头协商” 留下纠纷隐患。

法律小贴士

《民法典》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。” 该条款是所有权人主张腾退的核心依据，只要权利人能证明 “物权登记合法、对方无权占有”，即可请求排除妨害（腾退房屋），无需额外证明 “对方存在过错”，本案中林强正是依托该条款成功主张权利。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）